Решение Иркутского областного суда от 16 марта 2020 года №3а-243/2019, 3а-71/2020

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2020 года Дело N 3а-71/2020
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Каракич Л.Л., при секретаре Гордееве А.С.,
с участием:
представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "СТП-ПРОМЭКО" - Бутырина Д.А.,
представителя административного ответчика Правительства Иркутской области - Просвириной Н.А.,
представителя административного ответчика областного государственного бюджетного учреждения "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" - Кутявиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-71/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СТП-ПРОМЭКО" к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "СТП-ПРОМЭКО" обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по адресу: "адрес изъят", равной его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2018 года.
Земельный участок площадью 121 327 кв.м. находится в собственности административного истца, предназначен для эксплуатации площадки захоронения промышленных отходов.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 30 160 942,47 рублей на основании постановления Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года определена оценщиком ООО "Профи-Оценка" в сумме 9 583 000 рублей, что следует из отчета оценщика Михайловой С.А. от 16 декабря 2019 года N 641(09)/19.
В рамках досудебного урегулирования спора ООО "СТП-ПРОМЭКО" обратилось в областное государственное бюджетное учреждение "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" с обращением об исправлении технических и методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка. В рассмотрении данного заявления было отказано в связи с несоответствием обращения частям 4, 5, 8, 9 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Административный истец считает, что установленная по результатам государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка необоснованно завышена, что нарушает его права, поскольку влияет на размер земельного налога.
По ходатайству административного истца по делу проведена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка.
Представитель административного истца ООО "СТП-ПРОМЭКО" Бутырин Д.А. административные исковые требования по размеру рыночной стоимости уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом по состоянию на 1 января 2018 года в сумме 10 435 842 рубля.
В судебном заседании представитель административного истца Бутырин Д.А. уточненные исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном заключением экспертизы.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявина М.А. требования иска не признала, полагая, что государственная кадастровая оценка земельного участка проведена в соответствии с требованиями ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и ее результаты являются достоверными. Правовую позицию, изложенную в возражениях на иск и основанную на критике отчета о рыночной стоимости участка, поддержала. Также указала на наличие замечаний к заключению эксперта.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Просвирина Н.А. в судебном заседании административные исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поддержала позицию ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости".
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание представителя не направило. В письменном отзыве Управления указано, что по сведениям ЕГРН ООО "СТП-ПРОМЭКО" является собственником земельного участка "номер изъят", его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 30 160 942,47 рублей. Возражений против административного иска Управление не высказало, экспертное заключение не оспорило.
В письменном отзыве представитель филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области подтвердил наличие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости с кадастровым номером "номер изъят" и его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, просил о рассмотрении дела без участия ФГБУ "ФКП Росреестра".
Администрация города Усолье-Сибирское о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя в суд не направила, в ранее представленном отзыве на иск представитель указал, что относительно заявленных требований полагается на усмотрение суда.
В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что ООО "СТП-ПРОМЭКО" является собственником земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 121 327 кв.м., с разрешенным видом использования: для эксплуатации площадки захоронения промышленных отходов, находящегося в "адрес изъят".
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 4 июля 2018 года, что подтверждает выписка из ЕГРН от 16 января 2020 года N КУВИ-001/2020-585728.
Результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 2 ноября 2018 года N 808-пп.
Земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" поставлен на государственный кадастровый учет 27 апреля 2004 года, 21 января 2019 года в ЕГРН внесены сведения о его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 30 160 942,47 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка, определенная по заданию собственника оценщиком ООО "Профи-Оценка" Михайловой С.А., согласно Отчету от 16 декабря 2019 года N 641(09)/19 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 9 583 000 рублей.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде правообладателем земельного участка, если они затрагивают его права и обязанности.
В соответствии со статьями 388 - 390 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник участка, признаваемого объектом налогообложения, уплачивает земельный налог, для исчисления которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка.
Таким образом, ООО "СТП-ПРОМЭКО" является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости участка, по которой возник спор.
В случае оспаривания кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 248 которой в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости также предусматривает установление в отношении объекта его рыночной стоимости.
В обоснование нарушения прав ООО "СТП-ПРОМЭКО" ссылается на то, что несет дополнительную финансовую нагрузку по уплате земельного налога, рассчитанного на основании кадастровой стоимости участка.
Поскольку кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, ООО "СТП-ПРОМЭКО" правомерно обратилось в суд к ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости", проводившему государственную кадастровую оценку земель промышленности, и к Правительству Иркутской области, утвердившему результаты этой оценки, с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается на основании массовой оценки, и по существу отличается от рыночной стоимости именно методом определения. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.
В данном случае дата, на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка - 1 января 2018 года, соответственно, на эту дату должна быть определена достоверная рыночная стоимость участка.
В силу части 5 статьи 247, статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, следовательно, обязанность доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка лежит на административном истце.
Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения относительно достоверности представленного административным истцом отчета о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена экспертиза для проверки отчета и определения рыночной стоимости участка, производство которой было поручено эксперту РОО (ИРО РОО) Семейкиной Н.М.
Эксперт Семейкина Н.М. имеет высшее профильное образование, обладает необходимой квалификацией для проведения оценки объектов недвижимости, предупреждена об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Исследуя заключение, суд отмечает, что при проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральными законами N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", Федеральными стандартами оценки - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7, методическими рекомендациями, справочными материалами, что отражено во вводной части.
При проверке Отчета ООО "Профи-Оценка" от 16 декабря 2019 года N 641(09)/19 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности судебный эксперт установил нарушения требований федеральных стандартов оценки, неправильное определение факторов, влияющих на стоимость объекта. Так, оценщиком не в полном объеме исследованы предложения к продаже в том сегменте рынка, к которому отнесен оцениваемый объект. В отчете отсутствует анализ сделок/предложений по аренде незастроенных земельных участков индивидуального назначения, не исследован рынок таких участков в сегментах других видов использования в районе объекта оценки, а также незастроенных участков, предназначенных для использования, соответствующего фактическому (разрешённому) использованию оцениваемого участка. Исследование факторов, влияющих на цены сопоставимых участков в сегменте рынка оцениваемого объекта, подменено в отчете факторами и их значениями, использованными в расчетах, анализ достаточности проведенных исследований отсутствует.
Стороны с указанным выводом эксперта согласны.
При таких обстоятельствах отчет ООО "Профи-Оценка" от 16 декабря 2019 года N 641(09)/19 в силу статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости.
Определяя рыночную стоимость земельного участка, эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж и доходный подход, метод капитализации земельной ренты, мотивировав отказ от иных подходов и методов оценки. В заключении проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим характеристикам объекта оценки и объектов аналогов. Экспертом проанализирован рынок сопоставимых объектов, произведен отбор объектов-аналогов, выбраны единицы сравнения, сделан сравнительный анализ объекта оценки с каждым объектом-аналогом по всем избранным элементам сравнения. Последовательность проведения экспертной оценки логична и понятна, приведенные расчеты проверяемы.
Заключение соответствует законодательству об экспертизе и федеральным стандартам оценки, недостоверности содержащихся в нем сведений судом не установлено.
Доводы представителя административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" Кутявиной М.А. о несогласии с заключением эксперта не могут повлиять на оценку экспертного заключения, поскольку они не мотивированы, не конкретизированы, не содержат указания на какие-либо нарушения требований закона или методических рекомендаций, допущенных экспертом Семейкиной Н.М. и повлиявших на итоговую рыночную оценку.
Так, из пояснений в судебном заседании представителя административного ответчика следует, что с учетом использования оцениваемого участка для захоронения промышленных отходов, эксперту целесообразнее было отнести его к объектам производственной деятельности и расширить зону поиска объектов промышленной недвижимости, в том числе и за пределами Иркутской области. При этом представитель административного ответчика соглашается с тем, что экспертом не было допущено нарушений закона, ФСО, методических рекомендаций по проведению оценки недвижимости при расчете рыночной стоимости участка.
Указывая в качестве недостатка заключения на то, что экспертом не учитывалась санитарно-защитная зона, представитель ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" одновременно соглашается с тем, что такая зона для оцениваемого участка фактически не установлена.
Это же следует из выписки из ЕГРН об объекте недвижимости от 16 января 2020 года, в которой на листе 1 в разделе 1 графе "сведения о том, что земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования" данные отсутствуют и из пояснений представителя административного истца Бутырина Д.А.
Выражая несогласие с примененной экспертом корректировкой на дату продажи, представитель административного ответчика ОГБУ "Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости" не смогла пояснить, имело ли место в данном случае нарушение экспертом закона или методики оценки, в чем оно выражается, и привести конкретные замечания.
При этом от вызова в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по экспертному заключению административные ответчики отказались, об отложении судебного разбирательства с целью предоставления времени для подготовки замечаний не ходатайствовали, иных замечаний к заключению эксперта не привели.
От административного истца, заинтересованных лиц возражений против экспертного заключения по его форме, содержанию, а также относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка не поступило.
При таких обстоятельствах, оценивая в совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации письменные доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка с учетом пояснений сторон, суд признает заключение судебной оценочной экспертизы от 20 февраля 2020 года надлежащим доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка достоверной.
Установив все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, оценив представленные в дело доказательства, пояснения административного истца и административных ответчиков, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований ООО "СТП-ПРОМЭКО" и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в размере рыночной стоимости, рассчитанной экспертом.
В соответствии со статьями 17, 18 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в частности, для целей налогообложения в порядке, установленном положениями пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391, пункта 2 статьи 403 с учетом пункта 2.1 статьи 52 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 января 2019 года).
Из материалов дела следует, что административный истец обратился в Иркутский областной суд 26 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "СТП-ПРОМЭКО" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", площадью 121 327 кв.м., расположенного по адресу: "адрес изъят", категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, разрешенное использование: для эксплуатации площадки захоронения промышленных отходов, определенную по состоянию на 1 января 2018 года, равной рыночной стоимости в размере 10 435 842 (десять миллионов четыреста тридцать пять тысяч восемьсот сорок два) рубля.
Дата обращения общества с ограниченной ответственностью "СТП-ПРОМЭКО" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 26 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Л.Л. Каракич
Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка