Решение Ярославского областного суда от 13 декабря 2018 года №3а-243/2018

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2018 года Дело N 3а-243/2018
гор. Ярославль 13 декабря 2018г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Шевяковой И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Алькаевой Надежды Владимировны к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении Алькаева Н.В. просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 816 000 руб. по состоянию на 26 октября 2017г
Административные исковые требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется, в том числе, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права истца при расчете и уплате арендной платы.
В судебном заседании административный истец Алькаева Н.В. административные требования поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области по доверенности Душкина Н.Н. оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. и представитель МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" по доверенность Ушаков М.С. возражали против удовлетворения административных исковых требований ссылаясь на недостоверность отчета оценки рыночной стоимости земельного участка.
Административные ответчики Правительство Ярославской области и ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представило письменное объяснение, в котором возражений относительно заявленных требований не указало.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается договором аренды от 05.06.2018г. и дополнительным соглашением к нему от 03.08.2018г., расчетом арендной платы.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно представленному расчету арендная плата за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 26.10.2017г. филиалом ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Административным истцом представлен отчет ООО "Ярэксперт" от 20.08.2018г. N12088\18 оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.10.2017г. в размере 816 000 руб.
Согласно статье 59, части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств являются отчет независимого оценщика, который подлежат оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Заинтересованным лицом департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области в возражениях на административный иск указано, что в отчете коэффициент вариации по представленной выборки аналогов составляет 53% (более 33%), в связи с чем оценщик должен был пояснить полученный разброс и проверить обоснованность нахождения данных объектов-аналогов в представленной выборке, либо выбрать иные аналоги. Также департамент ссылается на противоречивость информации по объекту-аналогу N 3, так как по состоянию на 09.10.2016г. стоимость этого земельного участка составляла 15 000 000 руб., не правильно указано в описании этого аналога о его расположении вблизи ул. Тверицкая набережная г. Ярославля.
Суд полагает, что замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области являются необоснованными, не могут служить основанием для критической оценки представленного отчета.
В судебном заседании в качестве свидетеля допрошена оценщик ФИО1, которая проводила оценку рыночной стоимости земельного участка.
Свидетель, подтвердив выводы отчета, показала, что данное замечание не основано на нормах законодательства об оценочной деятельности, значение "33%" какими либо нормами права не предусмотрено. Относительно объекта аналога N 3 указала, что была использовано объявление, обновленное 27.09.2017г.
Из содержания отчета следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком требования федеральных стандартов соблюдены, в том числе в указанной департаментом части.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Ценообразующие факторы определены оценщиком в полном соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Оценщиком было использовано три объекта-аналога. В отчете содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование, категория земель).
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оценщиком были определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор объектов-аналогов.
При этом следует отметить, что значение "33%" действующими нормами права, регламентирующими оценочную деятельность и проведение оценки объектов недвижимости, не предусмотрено.
Ссылка департамента имущественных и земельных отношений на объявление, датированное 09.10.2016г, расценивается как необоснованное, так как относительно данного объекта-аналога информация в объявлении была обновлена 27.09.2017г. Обновленная информация была использована оценщиком. Использованная оценщиком информация наиболее приближена к дате оценки, что свидетельствует о том, что оценщиком использованы сведения об этом объекте, характеризующие стоимость земельных участков непосредственно перед датой оценкой, что свидетельствует об обоснованности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В описании объекта-аналога N 3 в отчете неправильно указано, что он расположен поблизости от улицы Тверицкая набережная. Однако данная техническая ошибка не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, так как данное указание не учитывалось при применении корректировок.
В целом анализ отчета позволяет сделать вывод о том, что требования законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки оценщиком выполнены, в связи с чем оснований для утверждения о несоответствии отчета оценки требованиям федеральных стандартов оценки, не имеется.
С учетом изложенного суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости земельного участка заявителя.
Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является - 11 сентября 2018г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административные исковые требования Алькаевой Н.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации магазина продовольственных товаров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 816 000 руб. по состоянию на 26 октября 2017г
Внести изменения в единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 816 000 руб.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 11 сентября 2018г.
Решение может быть обжаловано в течения месяца со дня принятия решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда.
Судья: В.С. Преснов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка