Решение Воронежского областного суда от 13 ноября 2020 года №3а-242/2020

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 ноября 2020 года Дело N 3а-242/2020
г. Воронеж ДД.ММ.ГГГГ
Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Стороженко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Центральный округ" к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,
установил:
представитель административного истца Тархов А.Е. обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ООО ЮК "Центральный округ" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 2 977,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость нежилого здания, установленная по состоянию на 22 августа 2012 г., составляет 37 334 329,72 руб.
Ссылаясь на то, что установленный размер кадастровой стоимости значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении данного нежилого здания кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО "Рада" Гридчиной М.Н. N 27-12-19 от 16 декабря 2019 г., в размере 2 164 241,98 руб.
Заинтересованным лицом на стороне административных ответчиков по делу привлечен департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Представитель административного истца Тархов А.Е. направил в суд уточенное административное исковое заявление, в котором просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере 5 456 000 руб., определенном в заключении судебной экспертизы.
На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам, определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508).
Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).
Постановлением правительства Воронежской области от 27.12.2012 г. N 1247 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Воронежской области, в том числе их удельные показатели кадастровой стоимости.
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.
Из материалов дела следует, что ООО ЮК "Центральный округ" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 2 977,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенное по адресу: <адрес>
Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 13 июля 2015 г. сделана запись регистрации N (том 1 л.д. 12-16).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.01.2020 N кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 22.08.2012 в размере 37 334 329,72 руб. (том 1 л.д. 13).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет от 16.12.2019 N 27-12-19, выполненный оценщиком ООО "Рада" Гридчиной М.Н., являющейся членом саморегулируемой организации ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (том 1 л.д. 14-51).
Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 22 августа 2012 г. в размере 2 164 241,98 руб.
Согласно абзацам тридцать седьмому и тридцать восьмому статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, а также бездействие Комиссии, выразившееся в нерассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в установленный законом срок, являются для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления условием для обращения в суд с требованием о пересмотре кадастровой стоимости и не могут быть предметом оспаривания при рассмотрении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости.
ООО ЮК "Центральный округ" с соблюдением требований статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности 23 декабря 2019 г. обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Комиссии от 16 января 2020 г. N 22 заявление отклонено. Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости составляет более 30 процентов, а именно 94%, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (том 12 л.д. 53-55).
Судом с целью получения надлежащих доказательств о достоверной величине рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки.
Производство экспертизы поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В соответствии с заключением эксперта N 2592/6-4 от 20.04.2020 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 6 054 456 руб. (том 1 л.д. 105-116).
По ходатайству представителя административного истца Тархова А.Е. судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Основанием для ее назначения явились сомнения в части того, какие конструктивные элементы здания принимались экспертом при расчете стоимости объекта и определении нормативного срока службы, в том числе для устранения противоречий в выводах эксперта ввиду отсутствия на дату проведения экспертизы технической документации в объеме, позволяющем проверить выводы эксперта.
Производство повторной экспертизы было поручено оценщику ООО "ЭКСПЕРТ СЕРВИС ПЛЮС" Стародубцевой С.В., которая имеет значительный стаж оценочной деятельности, ее профессиональные знания подтверждены дипломами и свидетельствами в области оценочной деятельности. Оценщик имеет квалификационный аттестат от 29.12.2017 по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" на срок до 29.12.2020, состоит в саморегулируемой организации оценщиков "Региональная ассоциация оценщиков".
В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами заключены договоры обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности оценщика Стародубцевой С.В. с периодом страхования с 10.11.2019 по 09.11.2020.
.
По заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 1 октября 2020 г. N 507/20 рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 22.08.2012 составляет 5 456 000 руб. (том 2 л.д. 6-48).
Как следует из повторного заключения эксперта, определение рыночной стоимости объекта оценки проведено в рамках затратного подхода.
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.
Экспертом проведено исследование с использованием затратного подходов, отказ от применения сравнительного и доходного подходов обоснован.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
Согласно пункту 24 данного стандарта затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.
Стоимость объектов недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитана экспертом в следующей последовательности: расчет затрат на создание воспроизводство объектов капитального строительства; определение прибыли девелопера; определение совокупного износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.
В зависимости от способов воспроизводства зданий для оценки стоимости объектов экспертом использована стоимость замещения, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.
В соответствии с подпунктом "е" пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.
При этом затраты на создание объекта капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этого объекта, и издержек, сопутствующих его созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли девелопера определена требуемой инвестором процентной ставкой и длительностью инвестиционного цикла с приведением соответствующих расчетов.
Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта произведен экспертом затратным подходом с использованием метода удельных затрат на единицу площади или объема (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы.
Для расчета стоимости нового строительства методом сравнительной единицы экспертом применялись сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим последовательным расчетом коэффициентов, учитывающих отклонение функциональных частей исследуемого объекта недвижимости от параметров объекта-аналога по сборнику УПВС.
Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания с использованием.
В качестве аналога для определения стоимости замещения оцениваемого объекта капитального строительства принято сопоставимое нежилое здание.
Экспертом применен индекс пересчета стоимости строительства по УПВС в цены на дату определения стоимости, приведены подтверждающие расчеты.
Величина износа и устареваний здания определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний методом укрупненной оценки, исходя из натурного обследования объекта.
Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом хронологического возраста как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека и составил 78% для круглогодичной теплицы и 49% для служебного помещения (производственное здание с каменными стенами из штучных камней с железобетонными и деревянными перекрытиями).
Функциональный износ и внешний (экономический) износ экспертом не установлены.
Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд считает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.
Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.
В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объекта оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.
Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации.
Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.
Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.
Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости спорного нежилого здания.
Достоверность данных, содержащихся в повторном заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.
Оценив повторное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, полагая, что первоначальное экспертное заключение не может быть принято при установлении рыночной стоимости нежилого здания ввиду отсутствия в нем расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом в соответствии с требованиями ФСО N 7.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости установлена экспертом на дату определения их кадастровой стоимости с учетом внесенных органом кадастрового учета исправлений технических ошибок сведений, касающихся дат определения кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратился в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 23 декабря 2019 г., данную дату следует считать датой подачи заявления.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.
В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть 1).
По данному делу кадастровая стоимость объекта недвижимости определена федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области по состоянию на 22.08.2012.
Административным истцом в качестве административного ответчика по делу указано, в том числе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, которое в силу изложенной выше правовой позиции надлежащим ответчиком по делу не является, поэтому в удовлетворении иска к данному ответчику должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Центральный округ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 2 977,3 кв.м., назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 августа 2012 г. в размере 5 456 000 (пять миллионов четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 23 декабря 2019 г.
Отказать обществу с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Центральный округ" в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Привалов
Мотивированное решение составлено 13 ноября 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка