Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 24 ноября 2020 года №3а-242/2020

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 24 ноября 2020 года Дело N 3а-242/2020
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Семейкиной С.А.
при секретаре Коневой Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по N 3а-242/2020 по административному исковому заявлению Новиковой А.А., действующей в интересах Сабирджанова Л.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО и Департаменту имущественных отношений ЯНАО об установлении кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости,
установил:
Новикова А.А. в интересах Сабирджанова Л.С. обратилась в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4268 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 687 148 рублей по состоянию на 01 января 2019 года на период с 01 января 2020 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.
В обоснование заявленного требования представитель истца указала, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 129 872, 32 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право истца на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа полагает представленный отчет оценщика и заключение эксперта недопустимым доказательством.
Представитель административного истца Новикова А.А. просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель департамента имущественных отношений ЯНАО Островский просит отказать в удовлетворении административных исковых требований
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, административный истец Сабирджанов Л.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4268 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов (далее - земельный участок).
По условиям договора аренды земельного участка от 22 декабря 2014 г. N 276-14 срок аренды по 22 декабря 2063 года и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Ноябрьский городской департамент по имуществу Администрации города Ноябрьска.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 01 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена по состоянию на 01 января 2019 года и составляет 6 129 872,32 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 01 января 2020 года.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 15).
Следовательно, исковые требования о том, что дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, - 01 января 2019 года, следует признать обоснованными.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 201-04.2020, выполненного 01 января 2019 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составляет 687 148 рублей 00 копеек (на 01 января 2019 года) (л.д. 29-67).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 149-151).
Согласно заключению эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В., от 19 октября 2020 года N 086-ОЭ/2020, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2019 года составила 1 862 000 рублей (т. 1 л.д. 166-250, т. 2. л.д.1-87).
Как усматривается из заключения, экспертом был применен сравнительный и доходный подход к оценке, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки взяты 3 объекта, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В., от 19 октября 2020 года N 086-ОЭ/2020 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка", не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 1 862 000 рублей.
Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Административное исковое заявление направлено в суд посредством курьерской службы - 4 августа 2020 года (т.1 л.д. 98), поэтому датой подачи искового заявления следует считать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения.
От генерального директора ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 45 000 рублей (т. 1 л.д. 165).
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии с п. 1 ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 N 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Судебная оценочная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела, административный иск об оспаривании кадастровой стоимости удовлетворен, превышение государственной кадастровой стоимости над рыночной является существенным, что свидетельствует об ошибке в применении методики ее определения.
Государственным органом, установившим оспариваемую государственную кадастровую стоимость, выступал административный ответчик - Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
При таких данных прихожу к выводу, что заявление директора ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. подлежит удовлетворению, а судебные расходы в виде подлежащей выплате экспертному учреждению денежной суммы в размере 45 000 рублей следует взыскать с административного ответчика - Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 4268 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - 1 862 000 (один миллион восемьсот шестьдесят две тысячи) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.
Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N считать 4 августа 2020 года.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в пользу ООО "Оценка и консалтинг" Добровольской Т.В. расходы по производству судебной экспертизы в сумме 45 000 (сорок пять тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.
Мотивированная часть решения суда изготовлена 25 ноября 2020 года.
судья С.А. Семейкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка