Дата принятия: 01 августа 2019г.
Номер документа: 3а-242/2019
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 1 августа 2019 года Дело N 3а-242/2019
Именем Российской Федерации
1 августа 2019 года ***
Тамбовский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ледовских И.В.,
при секретаре Сурмалян И.Д.
с участием представителя административного истца Морохотова Р.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тамбовцева С. В. к Комитету по управлению имуществом ***, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ***, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по *** об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Тамбовцев С.В. обратился в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 705 970 руб. 07 коп..
В обоснование требований указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение его прав как плательщика налога на имущество.
В судебном заседании представитель административного истца уточнил предъявленные требования, просил установить кадастровую стоимость объекта в размере 966 996 руб. 95 коп., что соответствует размеру, установленному экспертом в заключении, но с учетом величины корректировки на "ставку НДС" в размере 18% в сторону увеличения стоимости объекта оценки.
Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом *** в письменном заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие и принять решение на усмотрение суда с учетом результатов экспертизы.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
В связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.
В письменных отзывах административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее - Управление Росреестра по Тамбовской области), ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области (далее - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области) просили в удовлетворении предъявленных к ним требований отказать по процессуальным основаниям, считая себя ненадлежащими административными ответчиками.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).
Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на ***, за административным истцом в 2017 году зарегистрировано право собственности на нежилое здание аптечного павильона с кадастровым номером ***, площадью 39,3 кв.м., количество этажей - 1, год завершения строительства - 2001, расположенное по адресу: ***.
Соответственно, являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года N 17-З "Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость вышеуказанного объекта недвижимости.
Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории ***, чья кадастровая стоимость утверждена приказом Комитета по управлению имуществом *** от *** *** "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории ***" по состоянию на ***.
Указанное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается как самим приказом с приложениями к нему, так и выписками из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которым кадастровая стоимость по состоянию на *** утверждена в размере 2 026 440 руб. 05 коп..
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец в обоснование своих требований представил выполненный оценщиком ООО "СОЭ" отчет об оценке *** от ***, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на *** объекта недвижимости определена в размере 705 970 руб. 07 коп..
Протокольным определение суда от *** данный отчет признан недопустимым по делу доказательством на основании части 2 статьи 61 КАС РФ.
Определением суда от *** назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно заключению эксперта ООО А" от *** *** рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на *** составляет 792 900 руб..
Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьей 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Как следует из исследовательской части, учитывая индивидуальные характеристики объекта исследования, экспертом для расчета рыночной стоимости проведен анализ рынка объектов недвижимости Тамбовской области и подобраны сопоставимые объекты-аналоги, информация о технических характеристиках которых экспертом подтверждена и применена при сравнительном и доходном подходах оценки, используемых им для получения итогового результата о рыночной стоимости. Мотивы неприменения при оценке затратного подхода экспертом приведены и сомнений у суда не вызывают.
При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов по таким элементам сравнения, которые отличны от объекта оценки: статус населенного пункта, в котором они расположены; местоположение в пределах города; тип парковки; наличие отдельного входа; этажность; физическое состояние и состояние отделки; площадь, с учетом скидки на торг.
В заключении приведены не только расчеты этих корректировок, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом, в частности о рыночной стоимости объекта капитального строительства, полученной без учета доли на земельный участок при сравнительном подходе в размере 1 002 858 руб. 43 коп. и при доходном подходе - в размере 928 147 руб. 01 коп., а также о весовых коэффициентах для объекта оценки, рассчитанных при помощи нескольких подходов и определенного для сравнительного - 0,52 и доходного - 0,48 в целях согласования полученных результатов (страницы 60-64, 69-72, 76, 80 заключения).
Вместе с тем, суд не может согласиться с введением экспертом корректировки на наличие НДС в стоимости объекта оценки, отнеся его по существу к ценообразующему фактору, и исключением 18% из полученных при сравнительном и доходном подходах результатов стоимости, тем самым снижая ее.
При этом необходимость такого вычитания экспертом не обоснована, поскольку объявления о продаже и сдаче в аренду объектов-аналогов не содержат сведений о том, что их стоимость включают в себя НДС, и более того, эксперт сам пришел к выводу о том, что НДС не является ценообразующим фактором и не должен корректироваться у аналогов, в рамках расчета сравнительным и доходным подходами (страница 10 заключения).
В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Пункт 36 Мировых стандартов оценки определяет, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи и расходов покупателя на совершение покупки, и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Следовательно, определение рыночной стоимости экспертом с выделением в ее составе НДС противоречит как приведенным им самим пояснениям в своем заключении, так и законодательству об оценочной деятельности.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Учитывая отсутствие в деле доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, и правильность приведенного экспертом расчета объекта оценки и полученного им результата при сравнительном и доходном подходах до введения им понижающей корректировки на "ставку НДС", соответственно в размерах 1 002 858 руб. 43 коп. и 928 147 руб. 01 коп., суд считает возможным, использовав эти данные, а также данные о весовых коэффициентах соответственно 0,52 и 0,48, и определить рыночную стоимость объекта оценки на дату его оценки в размере 966 996 руб. 95 коп. из расчета "1 002 858 руб. 43 коп. х 0,52 + 928 147 руб. 01 коп. х 0,48", с чем выразил свое согласие представитель административного истца, уточнив предъявленные в суд *** требования.
Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области и филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что являются ненадлежащими административными ответчиками по делу, поскольку не имеют никакого отношения к государственной кадастровой оценке, несостоятельны и противоречат положениям действующего на момент определения и утверждения оспариваемых результатов кадастровой стоимости законодательства, в частности статьи 24.11 Закона об оценочной деятельности; пунктов 1 и 5 Положения о Росреестре, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 г. N 457; пунктов 1, 7 Положения об Управлении Росреестра по Тамбовской области, утвержденного Приказом Росреестра от 28.10.2009 г. N 327; Приказов Росреестра от 11.03.2010 г. N П/93, от 12.05.2015 г. N П/210; пунктов 1, 12 Устава ФГБУ "ФКП Росреестра", утвержденного приказом Росреестра от 01.09.2011 г. N П/331; подпункта 11 пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым названные государственные органы осуществляли функции по государственной кадастровой оценке, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации являются надлежащими административными ответчиками наряду с Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, утвердившим оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление Тамбовцева С. В., поданное в Тамбовский областной суд ***, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на *** в размере 966 996 руб. 95 коп..
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Ледовских И.В.
Мотивированное решение изготовлено ***.
Судья Ледовских И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
