Решение Пензенского областного суда от 11 марта 2020 года №3а-242/2019, 3а-2/2020

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2020 года Дело N 3а-2/2020
Именем Российской Федерации
11 марта 2020 года
Пензенский областной суд в составе
председательствующего судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Кострикиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Торговый центр Пассаж" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
открытое акционерное общество "Торговый центр Пассаж" (далее - ОАО "Торговый центр Пассаж") обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости - нежилого здания (торговый центр) с кадастровым номером N, общей площадью 27419,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимости является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.
Просило суд установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости - 430529000 руб.
На основании проведенной по делу судебной экспертизы представитель административного истца по доверенности Юмин К.С. (доверенность от 3 августа 2019 г.) изменил предмет иска и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере рыночной - 787594250 рублей.
Представители административного ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Сержантова О.В. (доверенность от 27 февраля 2020 г.), а также заинтересованного лица - управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В. (доверенность от 11 октября 2019 г.), разрешение заявленных требований с учетом уточнений оставили на усмотрение суда, поддержав письменные отзывы на административный иск.
Представители административного истца по доверенности Юмин К.С., заинтересованных лиц - правительства Пензенской области, администрации г. Пензы, будучи надлежаще уведомленными, в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из материалов дела следует, что ОАО "Торговый центр Пассаж" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание (торговый центр) с кадастровым номером N, общей площадью 27419,1 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 октября 2019 г. N, а также свидетельством о государственной регистрации права от 14 августа 2013 г. <адрес> (том 1, л.д. 7, 135-147).
Спорное здание включено в Перечни объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пензенской области, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, которые ежегодно утверждаются департаментом государственного имущества Пензенской области.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Судом установлено, что кадастровая стоимость названного объекта недвижимости установлена органом кадастрового учета в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. N 113 "Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости" на основании акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 23 июля 2013 г. и составила 813394182, 08 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 4 июля 2019 г. N (том 1, л.д. 6).
В соответствии с частью 1 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости следует считать 23 июля 2013 г. (т.1, л.д.6)
На момент рассмотрения административного дела приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 651-пр, вступившим в силу 1 января 2020 г., утверждены новые результаты кадастровой оценки указанного выше объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. в связи с чем, оспариваемая кадастровая стоимость является архивной.
В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации), согласно которой в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, обратившись 17 сентября 2019 г. с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поэтому за ним сохраняется право на применение результатов пересмотра указанной выше кадастровой стоимости для целей, установленных законодательством.
На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчёт об оценке от 12 августа 2019 г. N (далее - отчёт), подготовленный оценщиком ФИО13 согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на дату оценки составила - 430529000 руб. без учета НДС (том 1, л.д. 8-98).
В ходе рассмотрения дела от представителя административного истца Юмина К.С. поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, производство которой просил поручить эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта Аксененко Р.И. от 25 ноября 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 23 июля 2013 г. составила 484553390 рублей (том 1, л.д. 182-232).
Суд, проанализировав заключение эксперта <данные изъяты> Аксененко Р.И. от 25 ноября 2019 г. N, применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, приходит к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве надлежащего и достоверного доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.
Так, при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости доходным методом с целью определения чистого операционного дохода экспертом было применено максимальное значение процента операционных расходов согласно Справочнику оценщика недвижимости 2012 г. под редакцией Л.А. Лейфера - 30% (таблица 11). Данное решение эксперт мотивировал тем, что у оцениваемого объекта большая площадь, а 30% этой площади не участвует в чистом виде для получения прибыли от объекта, но требует операционных расходов, при этом в ходе судебного разбирательства данный вывод экспертом ФИО7 обоснован не был. Среднее значение процента операционных расходов в соответствии с Справочником оценщика недвижимости 2012 г. под редакцией ФИО6 составляет 17%, в связи с чем необоснованное применение завышенного значения этого показателя может привести к существенному занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности вышеуказанного заключения эксперта судом назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО8
Согласно заключению эксперта от 14 февраля 2020 г. N, выполненному экспертом ООО "Межрегиональный центр независимой оценки" ФИО8, рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 23 июля 2013 г. составляет 787594250 рублей (том 3, л.д. 54-156).
Оценивая заключение повторной судебной экспертизы от 14 февраля 2020 г. N, суд принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; учитывая индивидуальные особенности объекта исследования, эксперт пришел к выводу о необходимости применении доходного подхода к оценке торгового центра методом капитализации; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода, как наиболее полно учитывающего цели оценки, сложившуюся на рынке ситуацию и имеющуюся в распоряжении эксперта информацию, является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования сравнительного и затратного подходов к оценке.
Рыночная стоимость объекта исследования в рамках доходного подхода определялась экспертом с учетом текущих доходов от использования объекта за год (потенциальный валовый доход, чистый операционный доход, действительный валовый доход) и коэффициента капитализации, полученного расчетным путем. В результате расчетов рыночная стоимость торгового центра по состоянию на 23 июля 2013 г. составила 787594250 рублей.
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость объекта недвижимости, в суд не представлено, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение от 14 февраля 2020 г. N по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость торгового центра с кадастровым номером N по состоянию на 23 июля 2013 г. составляет 787594250 рублей.
Административное исковое заявление ОАО "Торговый центр Пассаж" об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости подано в суд в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требования ОАО "Торговый центр Пассаж" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном случае административный истец ОАО "Торговый центр Пассаж" первоначально обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Пензенской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - 17 сентября 2019 г.
В силу пункта 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
Поскольку на момент рассмотрения административного иска ОАО "Торговый центр Пассаж" о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N 1 января 2020 г. вступил в силу приказ Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 651-пр об утверждении результатов очередной государственной кадастровой оценки спорного объекта недвижимости, то устанавливаемая в рамках настоящего дела кадастровая стоимость подлежит применению с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости объектов недвижимости, являющейся предметом спора, и до 31 декабря 2019 г. в соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Доводы представителя административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, несостоятельны и противоречат положениям абзаца 3 пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" согласно которому по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае ФГБУ "ФКП Росреестра", поскольку кадастровая стоимость спорного объекта была определена в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Доводы представителя правительства Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с действующим законодательством, что результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства либо законность постановления Правительства Пензенской области, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки, не оспариваются, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту <данные изъяты> ФИО8
Согласно счету и смете затрат <данные изъяты> стоимость проведения экспертизы составила <данные изъяты> рублей.
Счет, выставленный департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П), Верховного Суда Российской Федерации (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости") судебные расходы взыскивается с ответчика только в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики, либо расходы не связаны с процессуальным поведением истца.
Поскольку ОАО "Торговый центр "Пассаж", обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, реализовало в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом, административный ответчик не оспаривал наличие у административного истца такого права и размер рыночной стоимости здания, постановленное по настоящему делу решение, по мнению суда, не может расцениваться как принятое против административного ответчика.
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета, поскольку разница между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведений о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются с ОАО "Торговый центр "Пассаж" в пользу <данные изъяты>, а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление открытого акционерного общества "Торговый центр "Пассаж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания (торговый центр) с кадастровым номером N, общей площадью 27 419,1 кв.м. по состоянию на 23 июля 2013 г. в размере равном его рыночной стоимости - 787594 250 (семьсот восемьдесят семь миллионов пятьсот девяносто четыре тысячи двести пятьдесят) рублей на период с начала применения для целей налогообложения оспариваемой кадастровой стоимости до 31 декабря 2019 г.
Датой подачи открытым акционерным обществом "Торговый центр "Пассаж" заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 17 сентября 2019 г.
Взыскать с открытого акционерного общества "Торговый центр "Пассаж" в пользу <данные изъяты> расходы по проведению экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 марта 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка