Решение Верховного Суда Чувашской Республики от 26 ноября 2020 года №3а-241/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2020 года Дело N 3а-241/2020
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.
при секретаре Филатовой Т.К.,
с участием:
представителей административного истца Волчек Е.И. и Старикова И.Г.,
представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,
представителя заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" Мясниковой Т.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Государственного унитарного предприятия "Биологические очистные сооружения" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Государственное унитарное предприятие "Биологические очистные сооружения" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики (далее также ГУП "БОС") обратилось в Верховный Суд Чувашской Республики с административным исковым заявлением к Кабинету Министров Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по <адрес> по состоянию на 27 апреля 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 258261 559 на период с 27.04.2017 по 26.12.2018 и по состоянию на 27 декабря 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 227352 403 на период с 27.12.2018 по 31.12.2019.
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по <адрес> по состоянию на 27 декабря 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 16896 860 на период с 27.12.2018 по 17.10.2019.
Исковые требования мотивированы тем, что собственником объектов - указанных земельных участков является Чувашская Республика, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Предприятие является арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды, заключенных с Минюстом Чувашии от 21.11.2019 N 1488 без проведения торгов.
Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2020 N КУВИ-002/2020-72102 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.04.2017 составляет 885972335,43 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2020 N КУВИ-002/2020-195981 кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 27.12.2018 составляет 326887890,63 руб.
Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2020 N КУВИ-002/2020-195828 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.12.2018 составляет 559084444,8 руб.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельных участков, истец обратился к оценщику.
Согласно отчетам N 44/1/20 от 03.09.2020, N 44/2/20 от 03.09.2020, составленным оценочной компанией "<Оценка>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.04.2017 составляет 258261 559 руб., а по состоянию на 27.12.2018 - 227352403 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.12.2018 составляет 16896 860 руб.
Таким образом, установленная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельных участков, что создает для административного истца бремя чрезмерной финансовой нагрузки, влечет нарушение прав и законных интересов, поскольку размер арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, предоставленные истцу в аренду, исчисляются для истца в соответствии с постановлением КМ Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148, исходя из кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. Кроме того, в Арбитражном Суде Чувашской Республики имеется спор, рассматриваемый по делу N А79-876/2020 о взыскании с предприятия неосновательного обогащения за фактически использование земельных участков, при этом размер сбереженной платы Минэкономразвития Чувашии определилпо правилам определения арендной платы за земельные участки в соответствии с утвержденной ставкой арендной платы от кадастровой стоимости объектов.
Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27 апреля 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 258261 559 на период с 27.04.2017 по 26.12.2018 и по состоянию на 27 декабря 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 227352 403 на период с 27.12.2018 по 31.12.2019, а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.12.2018 равной его рыночной стоимости в размере 16896 860 на период с 27.12.2018 по 17.10.2019.
Для участия в судебном заседании ГУП ЧР "БОС" обеспечило явку представителей Волчек Е.И. и Старикова И.Г., которые поддержали заявленное требование по основаниям, изложенным в иске, и вновь привели их суду.
Кроме того, представители административного истца в судебном заседании представили заявление, в котором просят восстановить пропущенный пятилетний срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для подачи административного искового заявления. В качестве уважительной причины указывают, что о кадастровой стоимости земельных участков, значительно превышающей их рыночную стоимость, истец узнал после обращения административного ответчика Минэкономразвития Чувашской Республики в арбитражный суд о взыскании с истца неосновательного обогащения, поскольку до указанного обращения с учетом положений ч.4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ административный истец обоснованно полагал, что в связи с образованием новых земельных участков из ранее арендованных размер арендной платы не изменится.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в письменном отзыве представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Маркова Е.В. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда (л.д.14-17 т.3).
Представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. в судебном заседании разрешение административных исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что с результатами представленного административным истцом отчета ознакомлен, замечаний не имеет.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" Мясникова Т.Ю. разрешение административных исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что замечаний к отчету не имеет.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, в ранее направленном отзыве (л.д.1-2 т.3) просило о рассмотрении дела без участия представителя Управления.
Заинтересованное лицо администрация г.Новочебоксарск Чувашской Республики, извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не обеспечило явку своего представителя.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики с административным истцом ГУП ЧР "БОС", как лицом, владеющим очистными сооружениями, 21.11.2019 заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, согласно которому административному истцу во временное владение и пользование для содержания и эксплуатации очистных сооружений предоставляются из земель населенных пунктов, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, указанные земельные участки (л.д. 26-27 т.1).
В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что согласно абзацу 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
По смыслу ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, упомянутых выше разъяснений постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 года N 943 утвержден Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в соответствии с пунктом 12 которого статус "актуальная" присваивается записи, содержащей актуальные сведения о характеристиках объекта недвижимости на любой текущий момент времени, при принятии решения об осуществлении кадастрового учета и внесении таких сведений в кадастр недвижимости;
статус "архивная" присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи о характеристиках объекта недвижимости в связи со снятием с учета объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.
При решении вопроса о праве ГУП "БОС" на оспаривание кадастровой стоимости данных земельных участков, юридически значимым является вопрос о том, затрагивают ли результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков его права и обязанности.
Из пояснений представителей административного истца и материалов дела следует, что в арбитражном суде рассматривается дело о взыскании с предприятия платы за пользование земельными участками, при этом размер платы административный истец Минэкономразвития Чувашии определилпо правилам определения арендной платы за земельные участки в соответствии с утвержденной ставкой арендной платы от кадастровой стоимости объектов.
Таким образом, поскольку ГУП ЧР "БОС" является арендатором указанных земельных участков, при этом плата земельных участков зависит от их кадастровой стоимости, то результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем предприятие имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости и, соответственно, имеет право на обращение в суд с заявленным исковым требованием.
Как следует из материалов дела, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> внесены в реестр объектов недвижимости 27 апреля 2017 года, 27 декабря 2018 года и 16 января 2020 года; сведения об оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> внесены в реестр объектов недвижимости 27 декабря 2018 года и 17 октября 2019 года.
С настоящим административным исковым заявлением ГУП "БОС" обратилось в суд 17 сентября 2020 года.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. п. 14 и 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
В данном же случае на момент обращения предприятия в суд с настоящим иском по вопросу оспаривания кадастровой стоимости земельных участков оспаривание кадастровой стоимости для истца имеет последствия, так как в Арбитражном Суде Чувашской Республики рассматривается дело N А79-876/2020 о взыскании с предприятия платы за пользование земельными участками, размер которой определен по правилам определения арендной платы за земельные участки в соответствии с утвержденной ставкой арендной платы от кадастровой стоимости объектов. В связи с чем суд считает необходимым заявление истца о восстановлении срока для обращения в суд удовлетворить и восстанавливает административному истцу указанный срок.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель установлен Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), в соответствии с которым государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не чаще чем один раз в течение трех лет. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (статьи 24.11, 24.12, 24.13).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> образован из земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты>, расположен по адресу <адрес>, учтен в Едином государственном реестре недвижимости, дата постановки на государственный кадастровый учет - 27.04.2017.
Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков на территории Чувашской Республики. В состав указанного нормативного правового акта входили три приложения: N 1, N 2, N 3: Приложение N 1 (значение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики), Приложение N 2 (средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики) и Приложение N 3 (средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики в размере муниципальных районов и городских округов Чувашской Республики).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.04.2017 составляла 885972335,43 руб. и применялась в период с 27.04.2017 по 27.12.2018. (выписка из ЕГРН от 15.07.2020 N КУВИ-002/2020-72102 (л.д.28).
В последующем кадастровая стоимость указанного земельного участка с тем же кадастровым номером составляла 326887890,63 руб. по состоянию на 27.12.2018 и в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики N 396 от 27.09.2013 применялась в период с 27.12.2018 по 31.12.2019. (выписка из ЕГРН от 09.09.2020 N КУВИ-002/2020-195981 (л.д.29).
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу<адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 27.12.2018, в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года N 396 составляла 559084444,8 руб. и применялась в период с 27.12.2018 по 17.10.2019. (выписка из ЕГРН от 09.09.2020 N КУВИ-002/2020-195828 (л.д.30).
Административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республики с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков.
Уведомлениями от 16 сентября 2020 года со ссылкой на положения ст.24.18 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в рассмотрении заявлений предприятия отказано с указанием на то, что в отношении земельных участков внесена новая кадастровая стоимость (л.д.32,33,34 т.1).
Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости названных земельных участков в размере рыночной стоимости, представлены два отчета N 44/1/20 от 03.09.2020 и N 44/2/20 от 03.09.2020, составленные оценочной компанией "<Оценка>", согласно которым рыночная стоимость:
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.04.2017 составляет 258261 559 руб.;
- этого же земельного участка по состоянию на 27.04.2018 составляет 227352403 руб.;
- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 27.12.2018 составляет 16896860 руб.
Из представленных отчетов следует, что определение рыночной стоимости земельных участков произведено в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, Федеральным стандартом оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298, Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом МЭРТ РФ от 20.05.2015 N 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утв. утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 и др.
В соответствии с п. 5 ФСО N 3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В силу п. 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
Из отчетов следует, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты> оценщик использовал метод сравнения продаж сравнительного подхода, т.к. для сравнения указанного объекта оценки найдены сопоставимые аналоги.
При определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором расположены шламонакопители, оценщик использовал метод капитализации земельной ренты доходного подхода, т.к. собрана достоверная информация о величине земельной ренты за аналогичные участки и существует достоверная информация о величине коэффициента капитализации для аналогичного земельного участка.
При этом оценщик обосновал невозможность применения затратного подхода.
В п. 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжение от 06.03.2002 N 568-р и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.
Согласно п. 1 разд. IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Данный метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Как указано в отчетах, при их подготовке для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположены шламонакопители, оценщик использовал элементы метода капитализации земельной ренты. Суть данного метода описана оценщиком и указано, что в рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации является деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.
В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Представленные отчеты содержат описание основных ценообразующих факторов, в приложении к отчетам содержатся копии документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки, имеются ссылки на объявления о продаже аналогов, приложены скриншоты объявлений, указаны адреса сайтов, к объектам - аналогам применены соответствующие корректировки.
Лица, участвующие по делу, претензий к представленным отчетам не имеют, доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков суду не представили.
Указанные отчеты неясностей не содержат, оснований сомневаться в обоснованности и правильности данных отчетов не имеется.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные отчеты отвечают требованиям относимости и допустимости и выводы, изложенные в них, служат основанием для установления кадастровой стоимости земельных участков в размерах, определенных в них.
В силу ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237- ФЗ, применяются с 1 января года, в котором, в том числе в суд, подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом данные сведения применяются до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо, если характеристики объекта будут изменены до указанного момента, - до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 491509 кв.м. +/- 404 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, для иного использования, коммунальное обслуживание, расположенного по <адрес> по состоянию на 27 апреля 2017 года равной его рыночной стоимости в размере 258261 559 (двести пятьдесят восемь миллионов двести шестьдесят одна тысяча пятьсот пятьдесят девять) руб. 00 коп. на период с 27.04.2017 по 26.12.2018.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 491509 кв.м. +/- 404 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, для иного использования, коммунальное обслуживание, расположенного по <адрес> по состоянию на 27 декабря 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 227352 403 (двести двадцать семь миллионов триста пятьдесят две тысячи четыреста три) руб. 00 коп. на период с 27.12.2018 по 31.12.2019.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 590522 кв.м. +/- 190 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: специальная деятельность, расположенного по <адрес> по состоянию на 27 декабря 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 16896 860 (шестнадцать миллионов восемьсот девяносто шесть тысяч восемьсот шестьдесят) руб. 00 коп. на период с 27.12.2018 по 17.10.2019.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 сентября 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости: с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 491509 кв.м. +/- 404 кв.м., расположенного по <адрес> и с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 590522 кв.м. +/- 190 кв.м., расположенного по <адрес>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.
Председательствующий Т.Н. Евлогиева
Мотивированный текст изготовлен 11 декабря 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка