Дата принятия: 05 декабря 2019г.
Номер документа: 3а-241/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 декабря 2019 года Дело N 3а-241/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Куратова А.А.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Пащенко А.М. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ИП Пащенко А.М. обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7782 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 7740000 руб.
В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 19 604 103,12 руб. по состоянию на 01.01.2016. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 7740000 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Определением судьи от 07.11.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска.
В соответствии с положениями ч. 7 ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в отсутствие административного истца Пащенко А.М., представителя административного истца Чечеткиной М.В., представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Хабаровскому краю, министерства имущественных отношений Хабаровского края, представителей заинтересованных лиц администрации города Хабаровска, департамента муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ФГБУ "ФКП Росреестра", которые о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва ФГБУ "ФКП Росреестра" по Хабаровскому краю следует, что учреждение не является заинтересованным лицом при рассмотрении споров данной категории, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.
Из письменного отзыва министерства имущественных отношений Хабаровского края следует, что министерство заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. В нарушение пункта 14 ФСО N 1 в качестве аналогов оценщиком подобраны объекты, существенно отличающиеся по своим характеристикам. В нарушение пункта 22 ФСО N 7 не учтены такие элементы сравнения, как транспортная доступность, инфраструктура, отказ от их применения в отчете не обоснован. В источниках информации отсутствуют сведения о кадастровых номерах объектов, использованных в качестве аналогов, что делает невозможным получение точной информации о виде разрешенного использования земельного участка. Вывод оценщика о том, что динамика изменения цен на рынке коммерческой недвижимости аналогична изменениям цен на рынке земельных участков, в отчете не обоснован.
Из письменного отзыва администрации г.Хабаровска следует, что администрация заявленные требования не признает по тем основаниям, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не подтверждает достоверность величины рыночной стоимости земельного участка. Вывод о нахождении объекта-аналога N 3 на праве краткосрочной аренды не обоснован. Идентификация объекта-аналога N 4 не осуществлялась; проверка данного объекта-аналога на наличие объектов капитального строительства, построенных до даты оценки, не проведена. При обосновании корректировки "на местоположение" оценщик ссылается на постановление администрации г.Хабаровска от 05.12.2014 N 5366, между тем в расчете использованы данные постановления администрации г.Хабаровска от 07.12.2015 N 4221.
В представленном письменном отзыве на поступившие возражения представитель административного истца Чечеткина М.В. не соглашается с доводами министерства имущественных отношений Хабаровского края и администрации г. Хабаровска. Полагает, что представленный отчёт об оценке не имеет существенных нарушений, соответствует действующему законодательству.
Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 506, заключенного между городским округом "Город Хабаровск" и ООО "Эритон-Дальний Восток" последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Срок действия договора определен с 26.11.2012 по 25.11.2032. Арендная плата определяется, исходя из значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
На основании дополнительного соглашения N к договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2016, с учётом акта приёма-передачи от 01.03.2016, ООО "Эритон-Дальний Восток" передало в собственность ИП Пащенко А.М. недвижимое имущество (мастерские, административное здание) и право аренды земельного участка общей площадью 7782 кв.м., адрес: <адрес>, кадастровый N.
01.03.2016 ООО "Эритон-Дальний Восток" уведомило департамент муниципальной собственности о передаче своих прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка Пащенко А.М.
Запись о государственной регистрации договора субаренды произведена 11.04.2016.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018, составляет 19604103,12 руб., определена по состоянию на 01.01.2016 на основании приказа министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 N 42 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края".
Постановлением правительства Хабаровского края от 04.12.2018 N 441-пр утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Хабаровского края (опубликовано и вступило в силу с 05.12.2018), согласно которому министерство имущественных отношений является правопреемником министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики края в части полномочий по управлению и распоряжению краевой государственной собственностью, хранению технических паспортов, оценочной и иной документации и государственной кадастровой оценки, является специально уполномоченным органом исполнительной власти Хабаровского края в сфере государственной кадастровой оценки.
Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).
Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).
Являясь арендатором земельного участка, арендная плата за который в соответствии с условиями договора аренды исчисляется от его кадастровой стоимости, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки составленный ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта", согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01.01.2016 составляет 7 740 000 руб.
Вышеуказанный отчёт подготовлен оценщиком Гринь Т.С., которая является членом саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков". Оценщик имеет высшее профессиональное образование, окончила ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ" (НИУ) по программе "Оценка стоимости предприятий", прошла профессиональную переподготовку в ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ" (НИУ) по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 19.06.2018 сроком действия до 19.06.2021 по направлению "Оценка недвижимости". Гражданская ответственность оценщика застрахована. Стаж работы в оценочной деятельности с 2017 года. Требования о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил договор и оценщика соблюдены (ст. 16 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998).
Из представленного отчёта следует, что в соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20.05.2015 N 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости.
В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.
Оценщиком исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынков земельных участков г.Хабаровска.
Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, а также иных методов в рамках сравнительного подхода.
В качестве источников информации использованы данные архива бесплатных объявлений http://ruads.org, журнал "Вся недвижимость Хабаровска".
Оценщиком отбирались объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по исследуемой территории; категории земельного участка; назначению земельного участка; достоверности информации в объявлениях; достаточности объема достоверной информации, позволяющей идентифицировать объект.
Отобрано 4 объекта-аналога.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице N 36 сравнения.
В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений); вид использования и (или) зонирования; местоположение; физические характеристики объекта (площадь, рельеф); экономические характеристики; другие элементы влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями).
Произведены корректировки стоимостей аналогов на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (для объекта-аналога N 3); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки); условия рынка (скидки к ценам предложений); на местоположение; на площадь (для объектов-аналогов N 2, 4).
Расчет и описание корректировок приведены в отчете. Отказ от применения иных корректировок по ценообразующим факторам обоснован.
После проведения оценки, итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 7740000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы различные факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
Положения отчета опровергают доводы министерства имущественных отношений Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с подпунктом "и" пункта 8 ФСО N 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Из отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (производственно-складского назначения) и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Оценщиком применены необходимые корректировки, позволяющие устранить различия по ценообразующим факторам при их сравнении с объектом оценки. Отказ от применения иных корректировок обоснован.
При расчете корректировки на дату продажи оценщиком использованы, содержащиеся в "Справочнике оценщика недвижимости", Том.3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, издание третье актуализированное и расширенное, Нижний Новгород.
Содержание отчета опровергает возражения участников процесса о том, что оценщиком не учтены различия объекта оценки и объектов-аналогов по транспортной доступности, в инфраструктуре (наличие или отсутствие инженерных сетей, близость к ним, возможность подключения к ним). Оценщиком, произведена корректировка "на местоположение", дан анализ расположению объекта оценки и объектов аналогов относительно крупных автодорог.
Доводы административного ответчика о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов - в частности кадастровых номерах, видах разрешенного использования отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.
В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административный ответчик не представил.
Использование оценщиком аналогов различной площади, отличной от объекта оценки, не может являться нарушением ФСО, так как оценщиком подобраны наиболее схожие объекты аналоги, предоставленные на рынке, и применена корректировка на их различные характеристики. Оценщиком приведены правила отбора аналогов, а также обоснован отказ от использования предложений в качестве аналогов на дату оценки 01.01.2016. Рыночные данные об объектах-аналогах, принятых к расчёту, достаточны и достоверны.
В процессе проведения сравнительного анализа оценщиком был получен необходимый объем сведений о предложениях земельных участков на продажу, схожих по своим основных характеристикам с объектом оценки. Сведения, полученные из открытых источников информации, оформленные в виде публичной оферты, соответствуют требованию действующего законодательства. В случае отсутствия точной информации о предлагаемом к продаже земельном участке, информация уточнялась непосредственно у собственника недвижимости или его уполномоченных представителей путем телефонных переговоров. Информация о земельных участках, предложенных к продаже на даты оценки, использованная в отчёте, соответствует требованиям достаточности и достоверности.
Доводы администрации г. Хабаровска о том, что на стр. 83 оценщик делает необоснованный вывод о том, что объект-аналог N 3 находится в муниципальной собственности и принадлежал продавцу на праве краткосрочной аренды, подлежит отклонению.
Суд приходит к выводу, что при обосновании своей позиции оценщик на стр. 83 допустил техническую описку при обосновании своего вывода, пропустив написание слова "распространён". Фактически на стр. 83 оценщик указывает следующее: "Так как право собственности не оформлено, значит, земельный участок находится в муниципальной собственности. Оценщик допускает, что аналог на дату продажи принадлежал продавцу на праве краткосрочной аренды, так как данный вид права наиболее распространён для незастроенных земельных участков".
Как следует из Публичной кадастровой карты (стр.83 отчета), земельный участок с кадастровым номером N (объект-аналог N 3), расположен на территории муниципального образования городской округ "Город Хабаровск" и находится в собственности публично-правовых образований. При этом справочная информация по объекту недвижимости содержит графу "права и ограничения", в которой расположена информация о наличии зарегистрированного договора аренды земельного участка. При таких обстоятельствах, вопреки доводам администрации г. Хабаровска, сделанный оценщиком вывод о необходимости применении по данному объекту корректировки на "право краткосрочной аренды" нельзя признать ошибочным, сделанным в нарушение п. 5 ФСО N3.
Суд приходит к выводу, что во исполнение п.5 ФСО N 3 в отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена.
Довод администрации г. Хабаровска о том, что идентификация объекта-аналога N 4 не осуществлялась, подлежит отклонению.
Как следует и представленного отчёта об оценке в предложении о продаже объекта-аналога N4 (стр.85 отчета) отсутствует информация о наличии улучшений на данном земельном участке и оценщику не удалось идентифицировать данный аналог на Публичной кадастровой карте, поэтому кадастровый номер не указан. При этом оценщик установил месторасположение данного земельного участка исходя из текста объявления: <адрес>, а также иные сведения, идентифицирующие данный участок, приведённые в отчёте. Таким образом, суд приходит к выводу, что в результате идентификации данного земельного участка оценщик использовал достоверную информацию об объекте - аналоге. Довод администрации г. Хабаровска о том, что объект-аналог N4 не идентифицирован, не подтверждён.
То обстоятельство, что при обосновании корректировки "на местоположение" оценщик ссылается на постановление администрации г.Хабаровска от 05.12.2014 N 5366, при этом в своих расчётах ссылается на надлежащее постановление администрации города Хабаровска от 07.12.2015 N 4221 "Об утверждении базовых размеров арендной платы на 2016 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, предоставленные в аренду до 01 января 2011 года, государственная собственность на которые не разграничена" не свидетельствует о том, что отчёт вводит в заблуждение пользователей отчета.
Постановлением администрации города Хабаровска от 07.12.2015 N 4221 утверждены базовые размеры для исчисления арендной платы на 2016 год за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, предоставленные в аренду до 01 января 2011 года, государственная собственность на которые не разграничена. Начало действия документа - 01 января 2016 года.
Таким образом, в настоящем отчете оценщиком правомерно применены базовые размеры для исчисления годовой арендной платы, утвержденные данным постановлением, ввиду того, что оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года.
Допущенная в отчёте техническая ошибка в виде ссылки на постановление администрации г. Хабаровска от 05.12.2014 N 5366 не может служить основаниям для признания отчёта недопустимым доказательством, поскольку она не влияет на выводы о его правильности и не свидетельствует о том, что отчет составлен с нарушением требований федерального законодательства об оценочной деятельности.
Обстоятельства, на которые ссылается министерство имущественных отношений Хабаровского края, администрация г.Хабаровска без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в суде не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
На основании изложенного заявленное административным истцом требование подлежит удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Административное исковое заявление подано в суд 05.11.2019, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 17.12.2018.
Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 293 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск индивидуального предпринимателя Пащенко А.М. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7782 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 7740000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости - 05 ноября 2019 года.
Решение суда, принятое по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.
Судья Хабаровского краевого суда А.А. Куратов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
