Решение Пермского краевого суда от 26 марта 2019 года №3а-241/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 марта 2019 года Дело N 3а-241/2019
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,
при секретаре Силенок О.В.,
с участием представителя административного истца - адвоката Горева В.И., действующего на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Савельевой Людмилы Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Савельева Л.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание столовой, общей площадью 3809 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4361305 рублей по состоянию на 01.01.2013
В обоснование заявленных требований истец указал, что на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 9250004, 14 рубля, при этом согласно отчету об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 4361305 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере.
Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без своего участия. Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.
Административный ответчик Правительство Пермского края, привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, администрация г. Соликамска, ПАО Коммерческий банк "Уральский финансовый дом" просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, представили письменные отзывы.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.
Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Савельева Л.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание столовой, общей площадью 3809 кв.м, расположенного по адресу: ****, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах.
Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края" по состоянию на 01.01.2013 и составила 9250 004, 14 рублей.
Изложенное свидетельствует о том, что Савельева Л.В., являясь собственником земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.
По смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества может быть подано в суд в период действия оспариваемых результатов кадастровой стоимости.
Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости 01.01.2014. После ее утверждения государственная кадастровая оценка земельных участков на территории Пермского края не проводилась.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть подано в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). С учетом внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (01.01.2014) и даты обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее - Комиссия) за оспариванием кадастровой стоимости спорного объекта (14.11.2018), то есть в пределах 5-летнего срока, срок не пропущен для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ООО Консалтинговое агентство "Бизнес-консультант". По результатам проведенной оценки составлен отчет N РС 47/2018 от 05.09.2018, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 4361305 рублей.
Заявление Савельевой Л.В., поданное в Комиссию 14.11.2018, отклонено со ссылкой на не соответствие отчета об оценке N РС 47/2018 требованиям Закона об оценочной деятельности и подпунктам "а" и "б" пункта 22 ФСО N 7. После чего Савельева Л.В. обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, в подтверждение своих требований представила также отчет об оценке N РС 47/2018 от 05.09.2018.
Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка также подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.
Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке N РС 47/2018 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик К., непосредственно проводившая оценку спорного объекта, состоит в трудовых отношениях с ООО Консалтинговое агентство "Бизнес-консультант".
Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края и непосредственно в г. Соликамск, как одного из мало развитых рынков коммерческой недвижимости, к которому относится объект оценки. При этом оценщиком проанализирован рынок купли-продажи и аренды земли не только коммерческого назначения (под торгово-офисные объекты), но и под строительство многоквартирных жилых домов, индивидуальное жилищное строительство, земель ЛПХ, сельхозугодий и земель под садоводство, определив основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков.
При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, оценщик выбрал наиболее подходящие по категории земель, виду разрешенного использования, примерно на одинаковом удалении от краевого центра, которые возможно идентифицировать на местности. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 3 объекта-аналога. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости участков достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки.
Обоснование применения корректировок по виду передаваемых имущественных прав, дате предложения, на торг, по местоположению объекта оценки и аналогов, по площади, оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался, как и приведено в отчете обоснование отказа от применения корректировок.
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, в отчете приведен. Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене предложения к продаже объектов-аналогов, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми.
С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Ссылка в решении Комиссии на то, что оценщик использовал объект-аналог N 1 (стр. 55 отчета) с кадастровым номером **, который не мог быть использован в качестве такового, так как поставлен на государственный кадастровый учет после даты оценки, на котором расположен объект - "завершенное строительство - сваи", судом отклоняется. Как следует из отчета об оценке, оценщиком в качестве аналога N 1 использован участок, расположенный в **** с кадастровым номером **, площадью 3887 кв.м, предложение о продаже которого размещено 12.06.2012 (стр. 55-56 отчета). В то время как участок с кадастровым номером **, объявление о продаже которого размещено 05.10.2012, расположено по адресу: **** и имеет площадь 4407 кв.м, то есть имеет иные характеристики и не был использован в качестве аналога.
Сведений о наличии на дату оценки сведений об иных сделках или предложениях с земельными участками, чем те, которые использовал оценщик в отчете, не содержится.
Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Само по себе то обстоятельство, что ранее определенная кадастровая стоимость спорного участка превышает итоговую величину рыночной стоимости данного объекта, устанавливаемую судом в качестве кадастровой, не свидетельствует о недостоверности отчета.
Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования Савельевой Л.В. подлежат удовлетворению.
Результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка утверждены постановлением Правительства Пермского края, в связи с чем, суд признает надлежащим административным ответчиком по заявленным требованиям - Правительство Пермского края.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете оценщика, является достоверной, вследствие чего требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28, датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Как следует из материалов дела, Савельева Л.В. обращалась в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 14.11.2018, следовательно, необходимо указать дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной 14.11.2018.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Савельевой Людмилы Васильевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание столовой, общей площадью 3809 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4361305 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 14 ноября 2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Решение суда изготовлено в окончательном виде 27 марта 2019 года.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка