Решение Красноярского краевого суда от 08 июня 2017 года №3а-241/2017

 
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
 
РЕШЕНИЕ
 
от 08 июня 2017 года Дело N 3а-241/2017
 
Именем Российской Федерации
08 июня 2017 года г. Красноярск
Красноярский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Андриишина Д.В.,
рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело № 3А-241/2017 по административному иску Хилько А.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Хилько А.Н. обратился с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что он является собственником нежилого здания, расположенного на арендованном земельном участке с кадастровым номером №:519, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, < адрес>
По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 22 сентября 2015 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 1 492 828 рублей 04 копейки.
По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:519, выполненной ООО «Независимая экспертиза» и представленной в отчете № 22/21/01 от 21 января 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 22 сентября 2015 года, составляет 65 100 рублей.
Отчёт № 22/21/01 от 21 января 2016 года получил положительное экспертное заключение № 54/04/016 от 22 апреля 2016 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь».
Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку истец является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, кроме того, истец, как собственник нежилого здания, имеет исключительное право на выкуп земельного участка в собственность, а цена выкупа земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем, 29 декабря 2016 года Хилько А.Н. обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 26 января 2017 года № 42 в удовлетворении заявления было отказано.
Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 в размере его рыночной стоимости - 65 100 рублей, определенной по состоянию на 22 сентября 2015 года.
Поскольку административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного искового заявления в порядке упрощенного (письменного) производства и от ответчиков и заинтересованных лиц возражений относительно применения порядка упрощенного (письменного) производства не представлено, суд на основании п. 2 ст. 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассматривает административное дело в порядке упрощенного (письменного) производства, о чем вынесено соответствующее определение от 06 июня 2017 года.
В письменных возражениях Глава Ермаковского сельсовета Ермаковского района Красноярского края Хованский В.В. просил в удовлетворении административного иска отказать, по тем основаниям, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что привело к необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края возражения относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не представили.
Исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть 2). Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 3).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 30.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Судом установлено, что Хилько А.Н. является собственником нежилого здания - холодного склада с кадастровым номером №:530, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №:519 (л.д. 7).
На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 ноября 2015 года № 65 земельный участок общей площадью 6 806 кв.м. с кадастровым номером №:519, расположенный по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, < адрес>, передан администрацией Ермаковского сельсовета Красноярского края Хилько А.Н. в аренду с 30 ноября 2015 года по 29 ноября 2018 года (л.д. 9-12).
По условиям указанного договора аренды, административный истец обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 апреля 2017 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 по состоянию на 22 сентября 2015 года составляет 1 492 828 рублей 04 копейки ( л.д. 8).
Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 22 сентября 2015 года Управление Росреестра по Красноярскому краю (л.д. 110).
Названный земельный участок общей площадью 6 806 кв.м отнесен к категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения коммунальных, складских объектов.
29 декабря 2016 года (вх. № 43364) Хилько А.Н. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:519 с приложением необходимых для этого документов (л.д. 13-14).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 26 января 2017 года № 42 заявление Хилько А.Н. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, отличие рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:519 от кадастровой стоимости составляло 95, 6%, а оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (л.д. 13-14).
Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 22/21/01 от 21 января 2016 года, выполненный ООО «Независимая экспертиза» (оценщик Назарова Н.М.), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 по состоянию на 22 сентября 2015 года составляет 65 100 рублей (л.д. 15-73).
Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 54/04/016 от 22 апреля 2016 года Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь», членом которого является оценщик Назарова Н.М. (л.д. 74-90).
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).
Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.
Оформление и содержание отчета об оценке № 22/21/01 от 21 января 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 54/04/016 от 22 апреля 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.
Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.
Доводы Главы Ермаковского сельсовета Ермаковского района Красноярского края Хованского В.В. о том, что в отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 определена не объективно, не могут быть приняты во внимание, поскольку являются голословными и не подтверждены какими-либо доказательствами.
У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 по состоянию на 22 сентября 2015 года составляет 65 100 рублей.
Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.
Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519 должна быть определена по состоянию на 22 сентября 2015 года равной его рыночной в размере 65 100 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.
Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения Хилько А.Н. с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:519 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 29 декабря 2016 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
Р Е Ш И Л:
Административное исковое заявление Хилько А.Н. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:519; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения коммунальных, складских объектов; общей площадью 6 806 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, < адрес>, в размере его рыночной стоимости - 65 100 рублей, определенной по состоянию на 22 сентября 2015 года.
Датой обращения Хилько А.Н. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:519 считать 29 декабря 2016 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.
Судья Красноярского краевого суда Д.В. Андриишин



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка