Решение Вологодского областного суда от 28 апреля 2021 года №3а-240/2021

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 3а-240/2021
от 28 апреля 2021 года N 3а-240/2021
г.Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Журавлевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Альянс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Альянс" (далее - ООО Агентство недвижимости "Альянс", административный истец, Общество) является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь 6974 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 183 938 995 руб. 97 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.10).
Административный истец ООО Агентство недвижимости "Альянс", полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости N 20/11-38 от 01 декабря 2020 года, выполненный оценщиком ООО Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., являющейся членом ассоциации "Русское общество оценщиков".
Согласно отчёту рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 70 820 000 руб.
Административный истец с учётом уточнения исковых требований просил суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании экспертного заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 в размере 104 764 530 руб.
Представитель административного истца ООО Агентство недвижимости "Альянс" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области в дополнительном отзыве указал, что экспертное заключение эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 является надлежащим доказательством, не вызывает сомнений, и подтверждает итоговую рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, просил разрешить вопрос о распределении судебных расходов и взыскать с ООО Агентство недвижимости "Альянс" в пользу Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 20 000 руб., рассмотреть дело с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Департамента.
Представители административных ответчиков Бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки Вологодской области "Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса. Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Законом Вологодской области от 21 ноября 2003 года N 968-ОЗ "О налоге на имущество организаций" предусмотрено, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
Приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 19 ноября 2020 года N 98-н определён Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год.
Объект недвижимости с кадастровым номером N... включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год под N....
В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности ООО Агентство недвижимости "Альянс", что в силу пункта 1 статьи 22 Закона о кадастровой оценке даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 14 января 2020 года.
Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подано истцом в суд 15 февраля 2021 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не пропущен.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости", суд, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 декабря 2020 года N 20/11-38, выполненный оценщиком ООО Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., являющейся членом ассоциации "Русское общество оценщиков", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составила 70 820 000 руб.
В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости по ходатайству административного ответчика Департамента имущественных отношений Вологодской области определением Вологодского областного суда от 17 марта 2021 года назначена судебная экспертиза о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01 декабря 2020 года N 20/11-38, выполненного оценщиком ООО Экспертно-консультационный центр "Череповец Оценка" Наумовой Т.С., требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, производство которой поручено эксперту Парменовой С.Е.
Согласно заключению эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 оценщиком ООО "Экспертно-консультационный центр "Череповец-Оценка" Наумовой Т.С. не соблюдены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь 6974 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
1. В разделе сведения об оценщике (стр. 8 Отчета) не указаны почтовый адрес и независимость юридического лица и оценщика (оценщиков) в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (п. 8 "г" ФСО-3, приказ от 6 декабря 2016 года N 785).
2. Представленный анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, не позволяет Оценщику объективно судить о сегменте рынка объекта оценки. Оценщиком представлено ограниченное количество предложений по продаже коммерческой недвижимости и земельных участков по данным торгов о продаже муниципального имущества. При этом среди представленных данных выявлены предложения, которые не относятся к сегментам рынка объекта оценки (например: земельные участки под ИЖС, объекты бытового обслуживания; помещения производственно-складского, бытового назначения). Оценщиком не проанализированы открытые источники информации в сети Интернет (например: http://avito.ru/, http://domofond.ru/, http://qp.ru/). Отсутствует анализ фактических данных рынка аренды коммерческой недвижимости. Представленные в анализе интервальные значения цен (таблица 4.3.2, таблица 4.2.5) не подтверждены и не соответствуют анализируемым фактическим данным о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости, что вводит в заблуждение пользователей отчета (п. 5 ФСО-3, п. 11 в ФСО-7).
3. В отчете об оценке на стр. 34, 36 в рамках анализа основных факторов не представлены интервальные значения данных факторов (п. 11 "г" ФСО-7).
4. Основные выводы относительно рынка недвижимости (стр. 36 Отчета): предложения по продаже объектов наблюдаются во всех районах города Череповца, рынок активный, динамика сделок - стабильная, не соответствуют проведенному анализу фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект. При этом отсутствуют основные выводы необходимые для оценки объекта, например: спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность и др. (п. 11 "д" ФСО-7).
5. Отказ от применения сравнительного подхода для объекта оценки не обоснован, так как Оценщиком не проведен достаточный анализ рынка коммерческой недвижимости (п. 22 "а" ФСО-7).
6. При выборе объектов-аналогов в рамках доходного подхода (стр. 60,61 Отчета) Оценщиком описаны критерии их отбора. При этом Оценщиком не обосновано количество объектов-аналогов из доступных рыночных данных, а также использование в расчетах лишь части доступных Оценщику объектов-аналогов (п. 22 "в" ФСО-7).
7. Отобранные объекты-аналоги (стр. 50, 61 Отчета) не сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам - назначению, имущественным правам, площади, конструктивной системе (п. 22 "б" ФСО-7, п. 5 ФСО-3).
Оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-консультационный центр "Череповец-Оценка" Наумовой Т.С. допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта движимости - здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь 6974 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Выявленные нарушения, привели к неоднозначному толкованию отчета. Оценщик необоснованно отказывается от применения сравнительного подхода. При этом вводит в заблуждение, так как им не проведен полный анализ рынка коммерческой недвижимости. На рынке представлено достаточное количество предложений (см. раздел 2.3.2.4 заключения Эксперта). Таким образом, необоснованный отказ от применения сравнительного подхода повлиял на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
Оценщиком неправомерно были использованы объекты-аналоги не сопоставимые по ценообразующим факторам. Следовательно, в расчетах Оценщиком не учтено влияние всех ценообразующих факторов присущих объектам-аналогам, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости была определена недостоверно.
В отчете не проанализированы факторы, потенциально влияющие на стоимость:
- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Ошибки при выполнении математических действий Оценщика не выявлены.
В Отчете в отношении объекта оценки использовалась проверяемая информация, Оценщиком собраны сведения об объекте оценки, в перечне указаны соответствующие документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в приложении к отчету представлены копии использованной информации. При этом в отношении анализа рынка земельных участков и рынка коммерческой недвижимости данные не подтверждены, отсутствуют ссылки на источники информации на рис. 4.3.1, рис. 4.3.2, рис. 4.3.3, таблица 4.3.1, таблица 4.3.2, таблица 4.2.5.
Использованная Оценщиком информация является недостоверной, поскольку не позволяет объективно судить о сегменте рынка объекта оценки. Использованная информация также является недостаточной, поскольку не позволяет определить достоверную величину рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь 6974 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года составляет 104 764 530 руб.
Частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и установив по результатам такой оценки, что заключение эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что оно подтверждает достоверность итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
Выводы эксперта Парменовой С.Е. мотивированы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11, лицами, участвующими в деле, в суд не представлено.
Административный истец ООО Агентство недвижимости "Альянс" с заключением эксперта согласно, уточнили исковые требования и просили суд пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости, определённой на основании экспертного заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 в размере 104 764 530 руб.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности административному истцу, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11 в размере 104 764 530 руб. по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
В соответствии со статьёй 17 Закона о кадастровой оценке, орган регистрации прав осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, определенной в порядке, предусмотренном статьёй 22 настоящего Федерального закона, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
ООО "Агентство недвижимости "Альянс" 02 декабря 2020 года обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области с заявлением по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Решением комиссии от 25 декабря 2020 года заявление ООО "Агентство недвижимости "Альянс" по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... отклонено.
Следовательно, датой обращения ООО "Агентство недвижимости "Альянс" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... необходимо считать дату подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Вологодской области заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... - 02 декабря 2020 года.
Кроме того, Департамент имущественных отношений Вологодской области ставит вопрос о возмещении понесённых по делу судебных расходов по оплате судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.
Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определением Вологодского областного суда от 17 марта 2021 года обязанность по оплате судебной экспертизы была возложена на Департамент имущественных отношений Вологодской области, которая была исполнена административным ответчиком, и денежные средства поступили на депозитный счет Вологодского областного суда, что подтверждается платежным поручением N 268 от 14 апреля 2021 года.
Определением Вологодского областного суда от 20 апреля 2021 года денежные средства в размере 20 000 руб. перечислены на счёт эксперта Парменовой С.Е.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Как следует из материалов дела, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N..., установленная по состоянию на 01 января 2019 года, составляла 183 938 995 руб. 97 коп.
Настоящим решением суда по административному делу N 3а-240/2021, кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена в размере, равном его рыночной стоимости - 104 764 530 руб. на основании экспертного заключения эксперта Парменовой С.Е. от 15 апреля 2021 года N 11.
Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... превышает его рыночную стоимость, установленную судом, в 1,7 раза, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости.
С учётом вышеизложенного суд приходит к выводу о взыскании с административного истца судебных расходов, понесенных Департаментом имущественных отношений Вологодской области на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
уточнённые исковые требования административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Альянс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N..., назначение - нежилое, количество этажей - 4, в том числе подземных - 1, площадь 6974 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной размере 104 764 530 рублей по состоянию на дату оценки 01 января 2019 года.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Альянс" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... считать - 02 декабря 2020 года.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости "Альянс" в пользу Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы по делу N 3а-240/2021 по проведению судебной экспертизы в размере 20 000 рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Вологодский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья М.В. Соколова
Мотивированное решение изготовлено 30 апреля 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка