Решение Ростовского областного суда от 17 июля 2020 года №3а-240/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2020 года Дело N 3а-240/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
при ведении протокола помощником судьи Руденко А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 7 апреля 2020 года,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 7 апреля 2020 года об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 235 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в размере 51 503 000 рублей; исключении установленной Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области кадастровой стоимости равной рыночной из сведений Единого государственного реестра недвижимости с восстановлением в Едином государственном реестре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 15 235 кв.м., расположенного по адресу: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 81 211 233,95 рублей.
В обоснование требований указано, что земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на основании договора аренды предоставлен Марченко И.М. и Крючкову А.А. Кадастровая стоимость земельного участка, из которой производится расчет арендной платы по договору, составляет 81 211 233,95 рублей. На основании заявления арендаторов решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее также - Комиссия) от 07.04.2020 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости в сумме 51 503 000 рублей.
По мнению административного истца, отчет об оценке, на основании которого принято указанное решение Комиссии, не соответствует требованиям законодательства, что повлекло установление недействительной рыночной стоимости земельного участка, тогда как необоснованное уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду, прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация города Ростова-на-Дону, Марченко И.М., Крючков А.А.
Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях на административное исковое заявление просило отказать в удовлетворении требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону. В обоснование правовой позиции ссылалось на то, что оспариваемое решение принято Комиссией по результатам рассмотрения заявления Марченко И.М. и Крючкова А.А., с которым был представлен отчет об оценке от 06.02.2020 N 06/01Н20, составленный ООО "АРГУС". Данный отчет соответствует всем требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") и принципам федеральных стандартов оценки, является достоверным доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка; на отчет представлено положительное экспертное заключение.
В письменных возражениях представитель заинтересованных лиц Марченко И.М. и Крючкова А.А. по доверенности Желтобрюхов В.В. просил отказать в удовлетворении административного иска в полном объеме, ссылаясь на то, что представленный его доверителями в Комиссию отчет составлен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р, а также в соответствии с Федеральными стандартами оценки.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ростовской области по доверенности Волгин Д.В. ссылался на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Представитель заинтересованных лиц Марченко И.М. и Крючкова А.А. по доверенности Желтобрюхов В.В. также полагал административные исковые требования не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на достоверность представленного в Комиссию отчета об оценке и необоснованность заключения судебного эксперта.
От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону.
От Администрации города Ростова-на-Дону, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области и представителя заинтересованных лиц Марченко И.М. и Крючкова А.А., суд приходит к следующим выводам.
Установлено, что земельный участок из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственных, складских, административных помещений, площадью 15 235 кв.м., адрес установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, с почтовым адресом: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 03.08.2005 N 27998, заключенного на срок с 28.06.2004 по 28.06.2053, и дополнительного соглашения к нему N 6/1 от 01.04.2019 предоставлен в аренду Марченко И.М. и Крючкову А.А.
Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка установлена по состоянию на 20 апреля 2017 года в размере 81 211 233,95 рублей.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
26 марта 2020 года арендаторы земельного участка Марченко И.М. и Крючков А.А., реализуя предоставленное им право оспаривания установленной кадастровой стоимости данного земельного участка, обратились в Комиссию с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 6 февраля 2020 года N 06/01Н20, составленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.04.2017 составляет 51 503 000 рублей.
В отчете N 06/01Н20 от 6 февраля 2020 года в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод прямого сравнительного анализа продаж, приведены причины отказа от иных подходов.
Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату, определен сегмент рынка. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица 22). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 23.
7 апреля 2020 года Комиссия, рассмотрев заявление Марченко И.М. и Крючкова А.А., и, сделав вывод, что оформление и содержание представленного отчета соответствует статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приняла решение N 11-26/2020-63 об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, как отмечено в решении Комиссии, составляет 36,6%.
Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года N 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.
Оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок).
По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленного отчета об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств.
Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца о назначении по делу судебной экспертизы и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующим вопросам:
- соответствует ли отчет от 6 февраля 2020 года N 06/01Н20 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, допущено ли оценщиком нарушение требований статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?
- подтверждается ли рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, определенная в отчете об оценке от 6 февраля 2020 года N 06/01Н20?
По результатам исследования эксперт ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2 (заключение эксперта N 837-Э/2020 от 22 июня 2020 года) сделала вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в указанном выше отчете, не подтверждается; отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Экспертом в заключении отмечено, что в отчете допущены нарушения статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к подбору аналогов, к применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, частично определены неверно; допущена ошибка при выполнении математических действий, которая не оказала существенного влияния на стоимость объекта недвижимости; информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной, достаточной, проверяемой. К описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки нарушения не допускались.
В частности, экспертом указано, что при описании анализа местоположения объекта оценки, а именно, основных транспортных магистралей, оценщик не указывает, что оцениваемый земельный участок находится рядом с крупной автомагистралью города ул. Портовая. Информация, использованная оценщиком, не является в полной мере достоверной и подтвержденной (нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Оценщиком использованы данные "Справочника оценщика недвижимости-2017. Земельные участки", составленного на основании данных, полученных в августе-сентябре 2017 года, тогда как датой оценки является 20.04.2017 (нарушение требований пункта 8 ФСО N 1, пункта 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В отчете отсутствуют ссылки на источники получения информации (нарушение требований пункта 11 ФСО N 3).
В отчете оценщиком приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, но отсутствует интервал значений этих факторов, за исключением факторов: скидка при продаже и наличие дополнительных построек (нарушение требований пункта 11г ФСО N 7).
Оценщиком не в полной мере проанализированы характеристики объектов, некорректно приведено обоснование отказа от использования объектов в расчетах (нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частичное нарушение требований пункта 22в ФСО N 7).
Оценщиком неверно указан вид разрешенного использования исследуемого земельного участка (нарушение требований пункта 5 ФСО N 3, пункта 8и ФСО N 7, статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Экспертом сделан вывод о том, что допущенные оценщиком нарушения не позволяют судить о достоверности результата определения рыночной стоимости объекта оценки и могли оказать влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, полученной в рамках Отчета от 6 февраля 2020 года N 06/01Н20 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Согласно заключению эксперта в результате расчетов в рамках сравнительного подхода стоимость исследуемого земельного участка по состоянию на 20 апреля 2017 года составила 58 532 870 рублей, нижняя граница интервала итоговой стоимости земельного участка - 53 850 240 рублей, верхняя граница - 63 215 500 рублей, ширина интервала - 8%, в связи с чем, эксперт пришла к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете оценщика в размере 51 503 000 рублей, не находится в пределах диапазона.
Оценивая заключение N 837-Э/2020 от 22 июня 2020 года, составленное экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ФИО2., суд не усматривает оснований не согласиться с изложенными в нем выводами, поскольку данные выводы достаточно убедительны и мотивированы. Заключение эксперта, подготовленное лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям, установленным статьей 82 КАС Российской Федерации.
Возражения представителя заинтересованных лиц Марченко И.М. и Крючкова А.А. - Желтобрюхова В.В., заявленные им в ходе судебного заседания относительно заключения судебного эксперта, отклоняются судом. Доводы о заинтересованности судебного эксперта ФИО2 не подтверждены никакими доказательствами, носят предположительный характер. Правом отвода эксперту, которому на основании определения суда от 29.05.2020 поручено проведение судебной экспертизы, заинтересованные лица Марченко И.М. и Крючков А.А., также как и их представитель, не воспользовались.
Возражений по существу заключения эксперта о наличии приведенных нарушений федеральных стандартов оценки, которые суд находит существенными, в том числе и с точки зрения разницы между оспоренной кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью (36,6%), не представлено.
Заключение эксперта и содержание отчета об оценке позволяют прийти к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Таким образом, решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам в области регулирования оценочной деятельности, в связи с чем административное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону подлежит удовлетворению.
В соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную по делу судебную экспертизу суд возлагает на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области.
ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг в сумме 50 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить.
Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 7 апреля 2020 года N 11-26/2020-63 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2017 года, установленной в отчете N 06/01Н20 от 6 февраля 2020 года, составленном оценщиком ФИО1
Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 7 апреля 2020 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме 51 503 000 рублей по состоянию на 20 апреля 2017 года из Единого государственного реестра недвижимости с восстановлением в данном реестре кадастровой стоимости в размере 81 211 233, 95 рублей по состоянию на 20 апреля 2017 года.
Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации 50 000 рублей в пользу ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга".
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года
Судья Е.В. Шикуля


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка