Дата принятия: 05 ноября 2019г.
Номер документа: 3а-240/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 ноября 2019 года Дело N 3а-240/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Производственно - коммерческая фирма "Транстурсервис" об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Производственно - коммерческая фирма "Транстурсервис" (ООО ПКФ "Транстурсервис") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 3 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства здания общественно - торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 337 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что ООО ПКФ "Транстурсервис" является арендатором данного земельного участка на основании договора N 402/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19 сентября 2016 года, заключенного с МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".
Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, установленная на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, утвержденных постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п, составляет по состоянию на 1 января 2015 года 25 262 688, 15 рубля.
Административный истец полагает, что кадастровая стоимость в таком размере является завышенной, существенно превышает размер рыночной стоимости данного земельного участка. Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выполненному ЗАО "Ярославский центр недвижимости", данная стоимость на 1 января 2015 года составляет 17 337 000 рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Рязанов А.В. административный иск поддержал.
Представители заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В., Николаева Т.Б. и представитель заинтересованного лица МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля" Шатилович Т.В. возражали против удовлетворения административного иска в связи с отсутствием в деле надлежащих доказательств размера рыночной стоимости земельного участка административного истца.
Административные ответчики ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, в письменных пояснениях на административный иск оставили разрешение требований ООО ПКФ "Транстурсервис" на усмотрение суда.
Административный ответчик Правительство Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направило, правовой позиции в письменном виде по административному исковому заявлению ООО ПКФ "Транстурсервис" не представило суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО ПКФ "Транстурсервис" подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Суд принимает во внимание, что в соответствии с частями 6 и 7 статьи 24 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Поскольку оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость земельного участка установлена до дня вступления в силу указанного Федерального закона, в настоящем административном деле суд применят положения Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно частям 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2<1>, 2.6, 2.6<1> - 2.6<4> раздела 2 настоящего Порядка.
Таким образом, правоотношения по аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности Ярославской области, являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа государственной власти Ярославской области. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данного земельного участка.
Кроме того, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области от 26.02.2015 года N 180-п, цена земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, за исключением случаев, установленных федеральными законами, определяется с учетом величины кадастровой стоимости таких участков.
Судом установлено, что на основании договора N 402/1-яс аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 19 сентября 2016 года, заключенного с МКУ "Агентства по аренде земельных участков города Ярославля", ООО ПКФ "Транстурсервис" является арендатором земельного участка площадью 3 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства здания общественно - торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>
Судом установлено также, что ООО ПКФ "Транстурсервис" является собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное на данном земельном участке. Как следует из пояснений представителя административного истца, ООО ПКФ "Транстурсервис" имеет намерение на выкуп данного земельного участка в собственность.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО ПКФ "Транстурсервис" в силу статьи 24.18, части 3, части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2015 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля - Залесского Ярославской области, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Ярославской области от 22 июня 2016 года N 704-п.
Согласно приложению 1 "Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населённых пунктов городских округов города Ярославля, города Рыбинска и города Переславля-Залесского Ярославской области" по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 25 262 688, 15 рублей.
В подтверждение размера рыночной стоимости земельного участка на указанную дату суд располагает Отчетом об оценке, выполненным ЗАО "Ярославский центр недвижимости", согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2015 года составила 17 337 000 рублей.
Анализируя представленный административным истцом Отчет, пояснения оценщика Витвицкого Ю.В., заключение эксперта, а также заявленные заинтересованными лицами Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" возражения относительно достоверности выводов Отчета, суд полагает, что представленное административным истцом доказательство рыночной стоимости земельного участка является допустимым и законодательству об оценочной деятельности соответствует.
Из Отчета следует, что расчет рыночной стоимости земельного участка проводился оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж.
Оценщиком для сравнения с объектом оценки подобрано четыре объекта - аналога с известными ценами их предложений или сделок. Отобранные для расчетов объекты - аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим характеристикам. По тем существенным характеристикам объекта оценки и объектов - аналогов, по которым оценщик выявлял расхождения, цены объектов - аналогов корректировались.
В частности, оценщиком применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций, размер которой в 20 % определен оценщиком по данным исследования рынка земельных участков Подмосковья.
Суд полагает, что применение корректировки в указанном размере требованиям федеральных стандартов оценки не противоречит, так как в соответствии с правами, предоставленными оценщику Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297, в определенных действиях при оценке он вправе исходить из предположений, принимаемых как верные и касающихся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки в процессе оценки.
В данном случае оценщик исходил из того, что тенденции для рынка земельных участков Подмосковья характерны и для рынка земельных участков города Ярославля.
Обоснованность данного предположения заинтересованным лицом не опровергнута, как и не представлено доказательств того, что данное предположение привело к необоснованным выводам в Отчете.
Оценщиком исследована транспортная доступность оцениваемого земельного участка и участков - аналогов и установлено, что по данному ценообразующему фактору они сопоставимы. В связи с этим, корректировка цен объектов - аналогов по данному показателю не производилась.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном отказе от данной корректировки являются безосновательными. Мотивы, по которым данная корректировка подлежала применению, в возражениях не приведены.
Оценщиком к ценам объектов - аналогов применена корректировка на местоположение относительно районов города.
Объект оценки находится в историческом центре города, три из четырех объектов - аналогов в спальных микрорайонах среднеэтажной застройки.
Отнесение объекта - аналога N 7 <адрес>), как расположенного в спальном районе среднеэтажной застройки, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области полагает необоснованным и приводит доводы о том, что данный объект подлежал отнесению к районам вокруг крупных автомагистралей города.
В судебном заседании оценщик с обоснованностью данных доводов заинтересованного лица не согласился.
Кроме того, из Отчета следует, что данный аналог в окончательной выборке не участвовал, так как его цена по результатам корректировок являлась максимальной. В целях исключения значительной величины вариации полученных результатов указанный объект из расчетов оценщиком был исключен.
В судебном заседании оценщиком произведен расчет стоимости данного аналога с учетом корректировки его на местоположение, как расположенного вблизи крупных автомагистралей города.
В результате расчета цена данного объекта также осталась наибольшей, что повлекло бы ее исключение из окончательной выборки и неучастие данного объекта в окончательных расчетах.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что вышеприведенные доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не являются основанием для вывода о недостоверности полученных в ходе оценки результатов.
Оценщиком в ходе расчетов применялась также корректировка к ценам объектов аналогов на передаваемые права. В частности, цены тех аналогов, которые передавались на праве аренды, корректировались оценщиком. При этом, в расчетной таблице оценщиком указано, что данные объекты находятся на праве собственности, исходя из принадлежности их на данном праве государству.
Таким образом, в указанной части противоречий в Отчете судом не установлено.
Критикуя выводы Отчета, заинтересованные лица указывают также на то, что оценщик в целях избежать высокой вариации полученных результатов исключил из окончательной выборки по два наиболее дорогих и наиболее дешевых объекта аналога. Однако, для приведения коэффициента вариации к величине, не превышающей 33 %, было достаточно исключить из выборки по одному самому дешевому и самому дорогому объекту.
Суд полагает, что данные доводы заинтересованных лиц правового значения не имеют и о нарушении данными действиями оценщика федеральных стандартов оценки не свидетельствуют, поскольку заинтересованными лицами не приведено указания на нормы данных стандартов, которые бы в результате описанных действий оценщика были нарушены.
Кроме того, оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки при исключении из выборки по одному самому дорогому и самому дешевому объекту. Данный расчет подтвердил, что исключением из выборки по два объекта окончательная стоимость объекта, полученная по результатам оценки, не была оценщиком занижена.
Наконец, в возражениях на Отчет МКУ Агентство по аренде земельных участков города Ярославля приводит сведения о предложении путем проведения аукциона права аренды земельного участка на <адрес> которое имелось на дату оценки, но не было использованы оценщиком в расчетах. В связи с этим, заинтересованное лицо указывает на нарушение оценщиком подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, как необоснованный отказ от использования всего доступного объема информации для производства расчетов.
Указанные возражения нельзя признать обоснованными, так как оценщиком отказ от использования данного аналога в Отчете вполне обоснован. В Отчете оценщик указал, что датой проведения торгов на данный участок является 3 февраля 2015 года, что имело место после даты оценки.
Ссылки на нормативные акты в сфере оценочной деятельности, которые указывали бы на то, что при определении даты предложения оценщик должен был исходить из даты публикации объявления, а не из даты проведения торгов, заинтересованное лицо не привело.
В связи с этим, суд не находит оснований полагать, что данными действиями оценщика нарушены федеральные стандарты оценки.
Кроме того, в проведенной по делу экспертизе, эксперт Григорьева Л.А., также полагала указанный отказ необоснованным. Вместе с тем, произведенный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, выполненный экспертом, подтвердил, что данный отказ к недостоверным выводам относительно величины рыночной стоимости данного объекта не привел.
Анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта являются достоверными.
Указанные выводы подтверждаются заключением проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Григорьевой Л.А.
В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом - 17 337 000 рублей.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО ПКФ "Транстурсервис" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО ПКФ "Транстурсервис" с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ярославской области - 15 июня 2018 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью Производственно - коммерческая фирма "Транстурсервис" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 845 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства здания общественно - торгового центра с инженерными коммуникациями, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 337 000 (семнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 17 337 000 (семнадцать миллионов триста тридцать семь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 15 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 15 ноября 2019 года
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
