Решение Рязанского областного суда от 27 июля 2020 года №3а-240/2019, 3а-6/2020

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июля 2020 года Дело N 3а-6/2020







27 июля 2020 года


город Рязань




Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи Лукашевича В.Е.,
с участием представителя административного истца - общества с ограниченной ответственностью "Экспресс Марин" по доверенности ФИО10
представителя административных ответчиков - министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" по доверенности ФИО9
при секретаре ФИО11
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Экспресс Марин" к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области и государственному бюджетному учреждению Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Экспресс Марин" обратилось в Рязанский областной суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец ООО "Экспресс Марин" указало, что Обществу принадлежит на праве собственности объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1 083 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для обслуживания административно-производственных зданий и сооружений, <адрес>
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области N 22-П от 12 октября 2018 года утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе определена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 5 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 3 550 734 рубля 63 копейки.
В целях определения рыночной стоимости спорного земельного участка, административный истец ООО "Экспресс Марин" обратилось в независимую оценочную организацию для составления отчета.
Из отчета об оценке N 7586 от 15 марта 2019 года, подготовленного <скрыто> по заказу ООО "Экспресс Марин", следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 147 492 рубля по состоянию на 1 января 2018 года.
Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего Обществу земельного участка превышают его рыночную стоимость, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога, сумма которого поставлена в зависимость от кадастровой стоимости.
Административный истец ООО "Экспресс Марин" просило установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равную его рыночной стоимости в размере 1 147 492 рублей, определенном в отчете об оценке N 7586 от 15 марта 2019 года.
С учетом уточнения заявленных требований, административный истец просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в размере 919 467 рублей, согласно заключению дополнительной судебной экспертизы N 1599/1/2019 от 9 декабря 2019 года.
Определением суда от 29 июня 2020 года в соответствии со ст. 41 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) по настоящему административному делу в качестве административного соответчика было привлечено государственное бюджетное учреждение Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки".
В судебном заседании представитель административного истца - ООО "Экспресс Марин" по доверенности ФИО12 административный иск Общества с учетом его уточнения поддержала, в связи с чем просила установить рыночную стоимость спорного земельного участка согласно заключению дополнительной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО13
Представитель административных ответчиков - Минимущества Рязанской области и ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" по доверенности ФИО14 в судебном заседании поддержала позицию Министерства, изложенную в письменных отзывах, а также пояснила, что государственная кадастровая оценка проведена в отношении спорного объекта недвижимости в установленном порядке и с соблюдением требований федерального законодательства, действующего на момент проведения оценки. Процедура принятия постановления N 22-П от 12 октября 2018 года Минимуществом Рязанской области соблюдена полностью. При этом заключение эксперта <скрыто> от 12 марта 2020 года административные ответчики считают надлежащим доказательством по делу, отвечающим признакам относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Соотношение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и определенной в экспертном заключении его рыночной стоимостью не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик применения кадастровой стоимости и рыночной стоимости. В связи с этим сторона административных ответчиков полагает, что административный иск ООО "Экспресс Марин" не подлежит удовлетворению.
Представители заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и администрации города Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. От представителя заинтересованного лица - ФГБУ "ФКП Росреестра" по доверенности ФИО15 поступил в письменной форме отзыв, в котором Учреждение просит рассмотреть административное дело без участия их представителя. На основании ч. 2 ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равную его рыночной стоимости по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 4 КАС РФ суд защищает нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы граждан и организаций.
В силу ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с ч. 7 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог.
Согласно ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как следует из материалов дела, административному истцу обществу с ограниченной ответственностью "Экспресс Марин", ОГРН N, ИНН N принадлежит на праве собственности объект недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 083 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для обслуживания административно-производственных зданий и сооружений, <адрес> Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <скрыто>, выданным 11 июля 2012 года управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.
Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области N 22-П от 12 октября 2018 года "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области, в том числе, как следует из приложения N 1, установлена кадастровая стоимость указанного выше объекта недвижимости.
Согласно выписке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области из Единого государственного реестра недвижимости N КУВИ-001/2019-4972593 от 5 марта 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года и составляет 3 550 734 рубля 63 копейки.
Судом установлено, что 20 марта 2019 года ООО "Экспресс Марин" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.
Административный ответчик Минимущество Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости, указало на несоответствие приложенного к административному иску отчета
<скрыто> N 7586 от 15 марта 2019 года Федеральным стандартам оценки.
По ходатайству стороны административного истца судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту <скрыто>
В связи с неполнотой и неясностью заключения судебной экспертизы N 1599/2019 от 13 мая 2019 года, судом назначена тому же эксперту дополнительная оценочная экспертиза.
Согласно заключению дополнительной экспертизы N 1599/1/2019 от 9 февраля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 919 467 рублей.
Изучив экспертные заключения <скрыто> N 1599/2019 и
N 1599/1/2019, суд счел обоснованными доводы Минимущества Рязанской области об ошибках и нарушениях, допущенных экспертом при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, вызывающих сомнения в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО16. Кроме того, сторона административных ответчиков представила сведения о наличии трудовых отношений между экспертом ФИО17 и <скрыто> которое подготавливало досудебный отчет.
С учетом вышеизложенного, по административному делу была назначена в <скрыто> повторная судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке N 7586 от 15 марта 2019 года, выполненного <скрыто> требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия - о размере рыночной стоимости спорного земельного участка.
Из заключения эксперта <скрыто> от
2 марта 2020 года, подготовленного по результатам повторной судебной оценочной экспертизы по административному делу N 3а-6/2020 (3а-240/2019), следует, что составленный <скрыто> отчет об оценке N 7586 от 15 марта 2019 года не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации; рыночная стоимость объекта исследования - земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3 320 478 рублей.
Суд считает, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям ч. 2 ст. 82 КАС РФ, положениям Федерального закона N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результатов, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 года, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п. 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (п. 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (п. 22).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России N 297 от 20 мая 2015 года, указано, что объектом-аналогом является объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и распоряжением N 568-р от 6 марта 2002 года утвердило Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Эксперт проанализировал объекты аналоги на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки с их обоснованием на основании названных федеральных стандартов оценки и методических указаний.
При проведении оценки земельных участков эксперт ФИО18 использовала сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом при анализе фактических данных о ценах сделок и предложений использовались сведения о 16 земельных участках, из которых для сравнения подобрано 3 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка, и расположенных в пределах города Рязани. Экспертом применена корректировка на "уторговывание", которая заключается в принятии понижающего коэффициента на торг в размере среднего значения. В исследовательской части заключения приведено мотивированное обоснование неприменения корректировок на наличие улучшений на участке, на вид разрешенного использования и местоположение.
Согласно письменным ответам эксперта ФИО19 на вопросы по результатам повторной судебной экспертизы повышающая корректировка на наличие коммуникаций в рамках приведенного в экспертном заключении расчета не вводилась. Представленная в описании корректировка является технической ошибкой.
Проведя согласование результатов оценки, эксперт осуществил расчет рыночной стоимости объектов оценки, установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости.
По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
В нарушение требований ст. 62 КАС РФ доказательств наличия на дату оценки объектов-аналогов с иной рыночной стоимостью, не учтенных экспертном при анализе рынка, а также недобросовестности лиц при размещении объявлений о продаже, сторона административного ответчика суду не представила.
Эксперт <скрыто> является незаинтересованным по делу лицом, состоит в саморегулируемой организации оценщиков; имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню которых отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих достоверность указанной величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено.
Проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд полагает, что экспертное заключение отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Таким образом, ставить заключение эксперта ФИО20 под сомнение у суда оснований не имеется; выводы эксперта являются предельно ясными, обоснованными исследованными обстоятельствами и не содержит противоречий.
Основания для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с заключением эксперта <скрыто> N 1599/1/2019 от 9 февраля 2020 года отсутствуют, поскольку из заключения эксперта усматривается некорректный подбор аналогов и несоответствие в выводах эксперта, что свидетельствует о наличии в них существенных противоречий, в связи с чем имеются сомнения в правильности и обоснованности данного экспертного заключения.
При таких обстоятельствах суд отклоняет возражения административного истца ООО "Экспресс Марин" относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении различными оценщиками, что обусловлено вероятностным характером оценки.
Ссылки стороны административного истца на допущенные экспертом нарушения при проведении повторной судебной оценочной экспертизы, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.
Все приведенные ООО "Экспресс Марин" доводы опровергаются письменными пояснениями эксперта ФИО21 данными ею после проведения экспертизы, согласно которым наличие в заключении некоторых технических ошибок не отражается на итоговых выводах относительно исследуемого отчета и рыночной стоимости земельного участка. Оснований не согласится с экспертным заключением <скрыто> от 2 марта 2020 года и письменными ответами эксперта ФИО22 суд не находит.
Соотношение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером N и его рыночной стоимостью, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, не выходит за границы приемлемого с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазона отклонений, обусловленного различием методик определения кадастровой стоимости и рыночной стоимости.
В связи с этим суд полагает, что в материалах административного дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу.
Необходимости вызова в суд эксперта <скрыто> для дачи пояснений и эксперта <скрыто> для дачи дополнительных пояснений в порядке ч. 6 ст. 82 КАС РФ, как и предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения еще одной повторной экспертизы, суд не усматривает, поэтому соответствующие ходатайства представителя административного истца ООО "Экспресс Марин", заявленные в судебном заседании, были отклонены.
Обращение административного истца ООО "Экспресс Марин" в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ от 3 июля 2016 года "О государственной кадастровой оценке" с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как налогоплательщика.
Верховным Судом Российской Федерации в пункте 24 постановления Пленума N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равную его рыночной стоимости в сумме 3 320 478 рублей, определенной заключением эксперта <скрыто> от 2 марта 2020 года.
Таким образом, административный иск ООО "Экспресс Марин" подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка необходимо считать 20 марта 2019 года (дата направления административного иска в суд).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административный иск общества с ограниченной ответственностью "Экспресс Марин" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 083 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для обслуживания административно-производственных зданий и сооружений, <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 3 320 478 (трех миллионов трехсот двадцати тысяч четырехсот семидесяти восьми) рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 20 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья - подпись В.Е. Лукашевич
Копия верна.
Судья В.Е. Лукашевич
Мотивированное решение суда составлено 6 августа 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка