Решение Калининградского областного суда от 12 января 2021 года №3а-239/2020, 3а-9/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 января 2021 года Дело N 3а-9/2021
Калининградский областной суд в составе
председательствующего судьи Шубина Д.В.,
при секретаре Горенко Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "СТРОЙИНВЕСТ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "СТРОЙИНВЕСТ" 18 сентября 2020 года обратилось в суд с административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка КН N, площадью 56538 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - общее использование территории. В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки, в том числе данного земельного участка, по состоянию на 1 января 2019 года его кадастровая стоимость определена в размере 20085124,5 рублей. Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, административный истец назначил проведение оценки его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке N 12-03/20 от 30 июня 2020 года, изготовленному оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2019 года составляет 1 рубль. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав общества как налогоплательщика. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 1 рубль по состоянию на 1 января 2019 года.
Представитель административного истца "СТРОЙИНВЕСТ" Булка М.А. заявленные требования поддержал по изложенным в исковом заявлении обстоятельствам, просил установить кадастровую стоимость земельного участка КН N в сумме 6540000 рублей - согласно заключению судебной экспертизы.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованных лиц ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области, ГБУ КО "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости", Администрации МО "Гурьевский городской округ", о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что ООО "СТРОЙИНВЕСТ" является собственником земельного участка с КН N, площадью 56538 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - общее использование территории. Данный земельный участок образован из нескольких земельных участков на основании решения их собственника о перераспределении от 19 июня 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1 июля 2015 года, выпиской из ЕГРН.
На основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 утвержден результат государственной кадастровой оценки в отношении земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2019 г. - 20085124,5 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются, в том числе, организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности.
В силу п. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база для уплаты данного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
ООО "СТРОЙИНВЕСТ" представлен отчет об оценке N 12-03/20 от 30 июня 2020 года, изготовленный оценщиком ФИО3., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на 1 января 2019 года составляет 1 рубль.
В рамках данного административного дела была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО2 N 32-12/ЭС-2020 от 16 декабря 2020 года, рыночная стоимость земельного участка КН N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6540000 рублей.
Согласно протоколу N 7 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области от 23 июня 2020 года, в установлении кадастровой стоимости земельного участка N в размере его рыночной стоимости отказано.
Оценивая представленный административным истцом отчет об оценке и заключение эксперта, суд приходит к следующему.
Как следует из отчета об оценке N 12-03/20, оценщик исходил из того, что аналогичные земельные участки на рынке не продаются, цена земельного участка, предназначенного для дачного строительства, включает в себя стоимость земельных участков, предназначенных для прохода (проезда) к нему. Возможно применение доходного подхода методом предполагаемого использования, стоимость земельного участка общего пользования в таком случае определяется как разница между стоимостью всего массива и земельных участков, предназначенных для строительства. Далее оценщиком был проведен анализ предложений четырех аналогов - земельных массивов, в составе которых также продавались земельные участки для ИЖД, по результатам которого сделан вывод о том, что земли общего пользования в составе таких массивов имеют нулевую или отрицательную стоимость.
Оценщиком избран доходный подход при том, что в отношении оцениваемого объекта не имеется данных о том, что он генерирует или способен генерировать потоки доходов, что является обязательным условием для его применения (п.п. "а" п. 23 ФСО N 7, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611). Согласно п.п. "б" п. 23, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям. Метод предполагаемого использования применяется также только в отношении земельных участков, способных приносить доход, и основан на расчете доходов и расходов от использования земельного участка. Из отчета же следует, что такие расчеты оценщиком не выполнялись.
Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО4. пояснил, что земельный участок N фактически предназначен для прохода и проезда к земельным участкам под застройку, и подтвердил выводы, изложенные в отчете, относительно отсутствия рыночной стоимости данного объекта.
При таких обстоятельствах отчет об оценке N 12-03/20 от 30 июня 2020 года не может быть признанным обоснованным, допустимым, корректно и объективно устанавливающим рыночную цену земельного участка, как составленный с существенными нарушениями методологии оценки.
Заключение эксперта N 32-12/ЭС-2020 от 16 декабря 2020 года в целом соответствует предъявляемым требованиям. В его вводной части содержатся необходимые сведения о квалификации эксперта, его профессиональной подготовке, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выбор сравнительного подхода к оценке и метода сравнения продаж аргументированы. Экспертом определен условный сегмент рынка - для многоквартирной жилой застройки, исходя из территориальной зоны, в которой находится земельный участок КН N. Объекты-аналоги расположены в г. Гурьевске, все они представляют собой земельные участки, имеющие схожее назначение - под строительство многоквартирных жилых домов различной этажности. Применены корректировки на местоположение, площадь, прочие отличия. Участвующие в деле лица не возражают относительно результатов экспертизы.
В этой связи суд полагает необходимым принять заключение судебной экспертизы и положить его в основу решения.
С учётом изложенного по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 6540000 рублей.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как арендатора.
Права административного истца, нарушенные несоответствием внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого земельного участка, равной рыночной.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ООО "СТРОЙИНВЕСТ" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка КН N, площадью 56538 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на дату 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 6540000 (шесть миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей.
Датой подачи ООО "СТРОЙИНВЕСТ" заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения его в Калининградский областной суд с настоящим административным иском - 18 сентября 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 18 января 2021 года.
Судья Д.В. Шубин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка