Решение Рязанского областного суда от 14 октября 2019 года №3а-239/2019

РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 октября 2019 года Дело N 3а-239/2019
14 октября 2019 года Рязанский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Воейкова А.А.,
при секретаре - Русановой О.М.,
с участием представителя административного ответчика: Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - Степаненко И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ООО "Полиблок" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости
установил:
ООО "Полиблок" обратилось в суд 18 марта 2019 года с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной рыночной стоимости.
В обоснование своих требований указало, что постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года.
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
В силу указанного постановления кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 348 258 рублей 44 копейки.
Административный истец считает, что результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка затрагивают его права и обязанности, поскольку сумма выкупаемого земельного участка поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости.
Административный истец полагает, что у него имеются правовые основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, поэтому просил удовлетворить его требования - установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4, в размере 1 469 531 рубль.
Представитель административного истца в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области заявленные требования не признал, просил в удовлетворении административного иска отказать. Полагает, что экспертом Новосельцевой А.Л. при определении рыночной стоимости спорного земельного участка допущены существенные нарушения.
Представитель заинтересованного лица - филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Рязанской области в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Представитель заинтересованного лица - администрации г.Рязани в суд не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.
В силу части 4 статьи 247 КАС РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца и заинтересованных лиц.
Суд, исследовав материалы дела, считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Полиблок" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды N С 032-16 от 22 июня 2016 года.
В силу постановления Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 348 258 рублей 44 копейки.
На основании положений статей 39.3, 39.4 Земельного Кодекса РФ, статьи 4.2 Закона Рязанской области от 05.08.2011 N 62-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области" сумма выкупаемого земельного участка поставлена в зависимость от его кадастровой стоимости.
В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В своем отзыве представитель Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области указал на несоответствие отчета, представленного административным истцом, требованиям действующего законодательства, в связи с чем по ходатайству представителя административного истца судом назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года, проведение которой поручено эксперту ФИО4
Экспертом ФИО4 проведены первоначальная и дополнительная судебные экспертизы (заключение от 24 апреля 2019 года, т.2, л.д.43-282; заключение от 12 августа 2019 года т.3, л.д.64-328).
Из дополнительного экспертного заключения эксперта ФИО4 от 12 августа 2019 года следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составила 1 469 531 рубль.
Судом установлено, что для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом применен сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж.
Объект оценки - земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1631 кв.м, расположен по адресу: <адрес>, имеет категорию земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для объектов общественно-делового значения, по документу: для строительства бани; находится в территориальной зоне многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения (Д2), которая предназначена для размещения государственных и муниципальных учреждений, комплексных многофункциональных зон общественно-деловой и коммерческой сферы, необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (Правила землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденные решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 879-I ).
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N297 указано, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10). Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11).
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов (пункт 22).
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 6 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, в которых указано, что наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Данная позиция также отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года.
Проанализировав имеющиеся предложения по продаже земельных участков под коммерческую застройку, эксперт, согласно его заключению от 12 августа 2019 года, сделанного при проведении дополнительной экспертизы, из 25 объектов выбрал три аналога, как наиболее сопоставимые с объектом оценки: по местонахождению - в г.Рязани; категории земель - земли населенных пунктов; по предлагаемому использованию - под коммерческую застройку; находятся в территориальной зоне Д2; по виду имущественных прав - право собственности; по транспортной доступности - имеются транспортные подъездные пути; по инфраструктуре - есть возможность подключения (наличие) коммуникаций: электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации.
Из экспертного заключения следует, что экспертом проанализирована возможность корректировки стоимости объектов аналогов: на передаваемые имущественные права, на условия финансирования, на условия продаж, на дату предложения, на условия рынка, на комиссионные риелторам, на местоположение в пределах города, на расположение относительно красной линии, на наличие подъездных путей, на наличие коммуникаций, на размер участка, а также произведен расчет удельных весов.
Расчет рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода с применением отдельных корректирующих коэффициентов, где их применение являлось необходимым, представлен в таблице сравнения (т.3, л.д.152-154).
Суд считает, что экспертное заключение соответствует требованиям, закрепленным в федеральных стандартах оценки, методических указаниях и в иных нормативных актах.
Довод представителя ответчика о том, что объект оценки и аналог N 1 нельзя сопоставить по ценообразующему фактору - предполагаемое использование, подлежит отклонению.
Так, аналог N1 отражен в объявлении, как единый земельный участок, площадью 3700 кв.м. под застройку коммерческой недвижимости, по градостроительному зонированию зона Д-2.
В ходе проверки данного объявления экспертом установлено, что участок состоит из трех земельных участков с кадастровыми номерами N, общей площадью 3700 кв.м., вид разрешенного использования которых - для ведения садоводства.
Вместе с тем, данные земельные участки действительно расположены, так же как и объект оценки, в территориальной зоне Д2 - зоне многофункционального делового, общественного и коммерческого назначения, в которой не предусмотрен вид разрешенного использования - для ведения садоводства.
Из положений части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, части 4 статьи 35 Правил землепользования и застройки в городе Рязани, утвержденных решением Рязанской городской Думы от 11.12.2008 N 897-I следует, что земельные участки (аналог N1), как относящиеся к территориальной зоне Д-2, могут быть без дополнительных разрешений и процедур согласования использованы под застройку коммерческой недвижимости, что соответствует тексту объявления. В связи с чем, объект оценки и аналог N 1 сопоставимы по фактору - предполагаемое использование.
Ссылка представителя ответчика на то, что аналог N1 (один из его участков) располагается в двух территориальных зонах: Д-2 и его небольшая часть в зоне К-3 (К-3 Зона военных объектов и иных режимных зон, подзона К-3И) - несостоятельна, поскольку все три участка данного аналога N1, согласно правоустанавливающих документов, относятся к одной категории земель, к одному виду разрешенного использования и другой вид разрешенного использования, соответствующий зоне К-3 и его подзоне К-3И в правоустанавливающих документах не отражен.
Кроме того, на официальном ресурсе Росреестра - публичной кадастровой карте нет совмещения кадастровых границ названных земельных участков и территориальных зон, предусмотренных Правилами землепользования и застройки в городе Рязани. Экспертом ФИО4 представлено в суд самостоятельное совмещение названных границ, из которых следует, что аналог N1 не пересекается с зоной К-3.
Утверждение административного ответчика о не сопоставимости объекта оценки и аналога N1 по ценообразующему фактору - расположение относительно красной линии, также несостоятельно, поскольку объект оценки и аналог N1 расположены внутри квартала, а не у дороги общего пользования с ее соответствующим обозначением красными линиями, поэтому корректировка по данному факту не требуется.
Ссылка представителя административного ответчика на то, что эксперт в заключении от 24 апреля 2019 года указывал на отсутствие у объектов аналогов N1 и N2 коммуникаций, а в заключении от 12 августа 2019 года сказал о наличии у них коммуникаций - голословна, поскольку в заключении от 12 августа 2019 года эксперт также указал на отсутствие коммуникаций, но дополнил свою позицию возможностью их подключения.
Нельзя согласиться с утверждением представителя ответчика о том, что не подтверждается фактическими данными утверждение эксперта о возможности (невозможности) подключения коммуникаций в отношении объектов аналогов.
Эксперт определилобъект оценки как свободный от всех коммуникаций, но с возможностью их подключения. В объявлениях по объектам аналогам не указано о наличии коммуникаций, за исключением наличия электроснабжения у аналога N 3. В заключении эксперт проанализировал возможность подключения коммуникаций, как в отношении объекта оценки, так и в отношении объектов аналогов, с учетом того, что все земельные участки расположены в городской черте, в зоне коммерческой застройки с развитой инфраструктурой, поэтому размер корректировки на наличие коммуникаций является равным (1,00). Для аналога N 3, (имеется электрическая подстанция), эксперт применил корректировку в размере минимального значения расширенного интервала 0,917 доли ед. на основании "Справочника оценщика недвижимости - 2017" Земельные участки. Под редакцией ФИО5, таблица 138, поскольку объект оценки имеет возможность подключения электроснабжения.
Таким образом, экспертное исследование ФИО4, с учетом ее пояснений и ответов, данных в судебном заседании (в том числе изложенных в письменном виде) является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 469 531 рубль.
На основании изложенного, оценив представленные доказательства, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость названного земельного участка, равной рыночной стоимости в размере - 1 469 531 рубль.
Руководствуясь ст.249 КАС РФ, суд
решил:
Удовлетворить административный иск ООО "Полиблок" к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 469 531 (Один миллион четыреста шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать один) рубль по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления считать 18 марта 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка