Решение Костромского областного суда от 11 марта 2020 года №3а-239/2019, 3а-3/2020

КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2020 года Дело N 3а-3/2020
Костромской областной суд в составе
председательствующего Колесова Р.Н.,
при секретаре Пономаревой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Борисова Николая Николаевича к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,
установил:
Борисов Н.Н. обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежит объект капитального строительства с кадастровым номером N, площадью 1 396,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 58 291 749,38 рублей. Между тем согласно отчету N 25/19 ИП ФИО3 от 16 апреля 2019 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства составляет 28 965 000 рублей. Несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости объекта недвижимости ее рыночной стоимости нарушает права административного истца, являющегося собственником объекта, как плательщика налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года в размере его рыночной стоимости 28 965 000 рублей.
В судебное заседание административный истец Борисов Н.Н. не явился, будучи извещен о времени и месте рассмотрения дела, при этом его представитель по доверенности Жила С.Н. поддержала заявленные требования в полном объеме, просила установить кадастровую стоимость на основании отчета об оценке, поскольку не согласна с заключением судебной оценочной экспертизы.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Костромы Павлова А.А. возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступления налогов в бюджет.
Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.
Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Борисов Н.Н. является сособственником объекта капитального строительства, наименование: универсальный магазин, назначение: нежилое, кадастровый номер N, площадью 1 396,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного объекта утверждена по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 58 291 749,38 руб.
В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со статьёй 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29.10.2015 г. N 18-6-ЗКО "Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 01 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на объём налоговых обязательств административного истца, а, следовательно, затрагивают его права.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Абзацем 5 статьи 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона "Об оценочной деятельности" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Частью 1 статьи 12 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет N 25/19 от 16 апреля 2019 года, выполненный оценщиком ИП ФИО3
В отчете рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 28 965 000 руб. Оценщик определилрыночную стоимость объекта с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от затратного подхода.
При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.
Рассчитывая стоимость объекта оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.
В ходе рассмотрения дела оценщиком были представлены дополнения к отчету об оценке, в которых в связи с произведенными доработками рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 29 485 000 руб.
Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки".
В связи с возникшими сомнениями в соответствии рыночной стоимости объекта капитального строительства, указанной в отчете оценщика, его действительной рыночной стоимости судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО5
Как следует из заключения указанного эксперта, при составлении оценщиком ФИО3 отчета об оценке допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиков, не является достаточной. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года составляет 33 430 000 руб.
Выводы экспертного заключения поддержаны экспертом ФИО5 и в судебном заседании, в ходе которого она, в частности, пояснила, что различие в стоимости объекта капитального строительства в основном объясняется тем, что оценщиком была существенно завышена относительно рыночной стоимость земельного участка. Это произошло как вследствие неправильного его отнесения к зоне "территории крупных торговых центров" вместо зоны "автомагистрали", так и неправильного подбора аналогов. В частности, аналог на <адрес> был взят для расчета по цене 3 500 000 рублей по предложению октября 2015 года (средняя стоимость 2 870 рублей за квадратный метр), в то время как в феврале 2016 года, то есть на дату, более близкую к дате оценки, этот же земельный участок продавался за 2 300 000 рублей, то есть по цене в 1 885 рублей за квадратный метр (снижение на 34 %). Объект-аналог на <адрес> также в последующем продавался со снижением цены на 8 %. Находящийся же в непосредственной близости земельный участок, продававшийся по цене 8 000 рублей за квадратный метр и не использованный ею в качестве объекта-аналога в связи с тем, что его стоимость по итогам анализа рынка недвижимости на дату оценки существенно превышала среднерыночную, в 2017 году продавался уже по цене 1850 рублей за квадратный метр, со снижением цены более чем в 4 раза, что подтверждает тот факт, что первоначальную цену предложения нельзя было использовать в расчетах.
Таким образом, отчет оценщика ФИО3, признанный экспертом несоответствующими требованиям законодательства, регламентирующего оценочную деятельность, основанием для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной являться не могут, а доводы представителя административного истца об обратном основаны на неправильном толковании закона.
Тот факт, что выводы эксперта оспаривались представителем административного истца по существу, на оценку судом заключения не влияет, поскольку все доводы о допущенных в нем ошибках обоснованно отклонены экспертом, давшим аргументированные пояснения как по методике расчетов, так и по использованным объектам-аналогам и введенным корректировкам.
Суд соглашается с доводами эксперта и отмечает, что оснований усомниться в правильности его заключения не имеется, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является компетентным специалистом в области оценки недвижимости, имеющим значительный стаж, его квалификация участвующими в рассмотрении дела лицами под сомнение не ставилась, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной оценочной экспертиз не заявлялось.
При таких обстоятельствах суд, оценивая экспертное заключение в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, соглашается с изложенными в нем выводами и полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта - 33 430 000 руб.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.
Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 17 июня 2019 года.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства, наименование: универсальный магазин, назначение: нежилое, кадастровый N, площадью 1 396,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 33 430 000 (Тридцать три миллиона четыреста тридцать тысяч) рублей.
Датой подачи заявления считать 17 июня 2019 года.
На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.
Председательствующий Р.Н. Колесов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка