Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12 ноября 2021 года №3а-238/2021

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 12 ноября 2021 года Дело N 3а-238/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Ощепкова Н.Г.,
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-238/2021 по административному исковому заявлению Джахангирова Расима Тарлан оглы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Джахангиров Р.Т.о. обратился в суд с административным иском к Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу, Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу, ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (с учетом привлечения судом административных соответчиков) об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
1. с кадастровым номером N, общей площадью 2320 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 292 567 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года;
2. с кадастровым номером N, общей площадью 1439 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 2 250 121 рубль, по состоянию на 22 марта 2021 года;
3. с кадастровым номером N, общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 293 352 рубля, по состоянию на 01 января 2019 года;
4. с кадастровым номером N, общей площадью 966 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 584 385 рублей, по состоянию на 12 апреля 2021 года.
В обоснование заявленных требований указано на то, что кадастровая стоимость принадлежащих на праве собственности и праве аренды земельных участков, составляет: с кадастровым номером N - 5 721 120 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 3 548 574 рубля (по состоянию на 22 марта 2021 года); с кадастровым номером N - 1 851 608, 88 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 2 216 583, 60 рублей (по состоянию на 12 апреля 2021 года).
По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной налоговой обязанности при исчислении земельного налога исходя из кадастровой стоимости земельных участков, а также нарушает право на действительный размер арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска.
В письменных возражениях на административное исковое заявление административные ответчики Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и ГБУ Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" полагали в удовлетворении административного иска отказать.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец Джахангиров Р.Т.о. является собственником земельных участков: с кадастровым номером N, общей площадью 2320 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 1439 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов; с кадастровым номером N, общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
Джахангиров Р.Т.о. также является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 966 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.
По условиям прошедшего государственную регистрацию договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 15-18 от 24 января 2016 года (со сроком аренды до 2066 года) и приложений к нему, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости указанного земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (перерасчет арендной платы) (п. 3.5 договора), арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьск.
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, а также для целей налогообложения.
Исходя из положений пункта 1 статьи 387, пункта 1 статьи 388, пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ налогоплательщик, обладающий земельным участком на праве собственности, обязан уплачивать земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Из положений пунктов 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ следует, что гражданин имеет право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, а также собственник земельных участков и налогоплательщик, уплачивающий земельный налог исходя из их кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
Кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером N - 5 721 120 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 3 548 574 рубля (по состоянию на 22 марта 2021 года); с кадастровым номером N - 1 851 608, 88 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 2 216 583, 60 рублей (по состоянию на 12 апреля 2021 года). Государственная кадастровая стоимость земельных участков определенная на названную дату, подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 581-0321-ЗУ от 09 июня 2021 года, выполненный ООО "Прайс Эдвайс" об оценке рыночной стоимости земельных участков, согласно которому их рыночная стоимость, составила: с кадастровым номером N - 3 292 567 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 2 250 121 рубль (по состоянию на 22 марта 2021 года); с кадастровым номером N - 1 293 352 рубля (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 1 584 385 рублей (по состоянию на 12 апреля 2021 года).
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, установлено, что итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункты 6, 10, 11).
Как усматривается из материалов дела, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
В рассматриваемом случае оценщик в отчете не в полном объеме исследовал рынок недвижимости на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, ряд земельных участков, выбранных в качестве объектов аналогов, имеет значительные различия по местоположению, площади, дате сделок, имущественным правам, введенные размеры корректировки не обоснованы, что не согласуется с приведенными федеральными стандартами оценки.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 124-21 от 14 октября 2021 года (заключение судебной экспертизы): в отчете оценщика допущены нарушения ФСО N 7 - не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым отнесен оцениваемый земельный участок при его фактическом и альтернативном варианте использования, обоснование использование объектов-аналогов в расчетах произведено на основании неполной выборки предложения, при выполнении оценщиком расчетов стоимости допущено многочисленное некорректное либо ошибочное применение корректировок.
По заключению судебной экспертизы содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.
Согласно заключению эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" Саблукова Е.И. N 124-21 рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером N - 4 473 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 3 281 000 рублей (по состоянию на 22 марта 2021 года); с кадастровым номером N - 1 749 000 рублей (по состоянию на 01 января 2019 года); с кадастровым номером N - 2 202 000 рублей (по состоянию на 12 апреля 2021 года).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельных участков, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельных участков не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельных участков следует признать заключение эксперта ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельных участков.
Поскольку кадастровая стоимость земельных участков, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель превышает их рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельных участков подлежит установлению равной их рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 16 июля 2021 года (т. 1, л.д. 83-84).
Поступившее в суд заявление от экспертного учреждения ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 250 000 рублей, подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Таким образом, для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить: укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости; разница между рыночной стоимостью земельных участков и кадастровой стоимостью установленной в результате кадастровой оценки составляет: - менее 23 % (не является кратной) (в отношении земельного участка с кадастровым номером N); - менее 8 % (не является кратной) (в отношении земельного участка с кадастровым номером N); - менее 6 % (не является кратной) (в отношении земельного участка с кадастровым номером N); - менее 1 % (не является кратной) (в отношении земельного участка с кадастровым номером N), что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть отнесены на административного истца, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям статьи 111 КАС РФ.
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 250 000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2320 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 4 473 000 (четыре миллиона четыреста семьдесят три тысячи) рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1439 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 3 281 000 (три миллиона двести восемьдесят одна тысяча) рублей, по состоянию на 22 марта 2021 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 1 749 000 (один миллион семьсот сорок девять тысяч) рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 966 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 2 202 000 (два миллиона двести две тысячи) рублей, по состоянию на 12 апреля 2021 года.
Дата подачи заявления Джахангирова Р.Т.о. о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков - 16 июля 2021 года.
Взыскать с Джахангирова Расима Тарлан оглы в пользу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" расходы по проведению судебной экспертизы в размере 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка