Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-237/2020
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 3а-237/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего Шикуля Е.В.
при секретаре Даниловой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Поюрова Николая Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
установил:
Поюров Н.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 235,2 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере 3 956 770 руб.
В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником жилого дома, с учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права налогоплательщика.
После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Поюров Н.Н. просит суд установить кадастровую стоимость жилого дома равной его рыночной стоимости в сумме 5 831 314 рублей, определенной по итогам дополнительной судебной оценочной экспертизы.
К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Куренкова А.В. просила суд установить кадастровую стоимость жилого дома, равной его рыночной стоимости в сумме 5 831 314 рублей.
Правительство Ростовской области в возражениях на административное исковое заявление полагало представленный административным истцом отчет оценщика не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценке. По результатам проведения судебной оценочной экспертизы представителем Правительства Ростовской области Пилипеевой Н.Л. поданы возражения на заключение эксперта.
В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области по доверенности Пилипеева Н.Л. выразила несогласие с экспертным заключением и результатами судебной экспертизы, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
Определением Ростовского областного суда от 16 июля 2020 года представителю Правительства Ростовской области отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.
По результатам проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы представителем Правительства Ростовской области Венецкой Е.И. поданы возражения на заключение эксперта и заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Определением Ростовского областного суда от 9 сентября 2020 года представителю Правительства Ростовской области отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Венецкая Е.И. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований административного истца, настаивая на наличии оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы.
Поюров Н.Н., представители Управления Росреестра по Ростовской области, Администрации города Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области в судебное заседание не явились.
Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, представителя административного ответчика Правительства Ростовской области, допросив эксперта Жеравину А.В., суд приходит к следующим выводам.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что жилой дом с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 235,2 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежит на праве собственности с 2014 года Поюрову Н.Н. (л.д. 11-12 том 1).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства), расположенных на территории Ростовской области, проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года N 881. Перечень объектов недвижимости для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2016 года.
Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость жилого помещения, является 1 января 2016 года. На указанную дату его кадастровая стоимость определена в размере 10 206 659,23 руб. (л.д.9 том 1).
Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной.
Согласно статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Абзацем 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" предусмотрено, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.
Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности Поюрова Н.Н. как собственника объекта недвижимости, являющегося плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В связи с этим, суд полагает, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании установления в отношении него рыночной стоимости.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Административный истец 16 декабря 2019 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 года N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 25 октября 2019 года N 34, подготовленный оценщиком ФИО1, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 3 956 770 руб.
Из материалов дела следует, что комиссия решением от 30 декабря 2019 года N 11-28/2019-412 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая наличие ходатайства о назначении судебной экспертизы, поступившие возражения Правительства Ростовской области относительно достоверности указанного отчёта и величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в целях проверки изложенных в них доводов и устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчёта, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК "Золотая цифра" ФИО2
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 19 июня 2020 года N 1 рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 5 857 421 руб.
С учетом возражений представителя Правительства Ростовской области от 15 июля 2020 года (л.д. 147-148 том 2) с целью устранения неполноты исследования эксперта областным судом по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.
По результатам проведения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы экспертом ФИО2 подготовлено заключение N 1 (дополнительное) от 7 августа 2020 года, согласно которому рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2016 года составляет 5 831 314 руб. (л.д.1-127 том 3).
Давая оценку экспертным заключениям, областной суд исходит из того, что заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом наряду с иными доказательствами. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (статья 84 КАС РФ).
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, областной суд исходит из того, что кадастровая стоимость жилого дома должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании дополнительного заключения судебной оценочной экспертизы.
Оценивая экспертное дополнительное экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости в г. Ростове-на-Дону, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости жилого дома эксперт использовал метод сравнения продаж, поскольку рынок продаж является активным (п.п. "в" п.24 Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Произведен анализ предложений по продаже подобных объектов недвижимости из открытых источников, экспертом была выполнена выборка объектов-аналогов с учётом их схожести с исследуемым объектом (дата предложения, местоположение, назначение, размер общей площади). В качестве элементов сравнения, по которым производился отбор, определены элементы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта исследования.
Для расчета стоимости в качестве единицы сравнения оцениваемого объекта и аналогов эксперт использовал стоимость 1 кв.м. общей площади жилого дома. Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах. Величины корректировок, введённых экспертом, подтверждены источниками, ссылки на которые приведены в заключении.
Суд находит, что дополнительное заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ.
Суд также учитывает, что экспертом в судебном заседании даны письменные исчерпывающие пояснения на первоначальные возражения и возражения Правительства Ростовской области относительно заключения и дополнительного заключения.
Следует отметить, что представителем Правительства Ростовской области обстоятельства, послужившие основанием для проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, повторно к обсуждению не заявлялись.
Представитель Правительства Ростовской области, проводивший собственные расчеты стоимости 1 кв.м жилого дома, основывался на расчетах стоимости земельного участка при определении экспертом стоимости жилого дома, то есть не ставил под сомнение стоимость земельного участка, установленного экспертом.
Областной суд, оценивая дополнительное экспертное заключение, полагает, что сомнения, имевшие место в обоснованности первого экспертного заключения, устранены экспертом в ходе проведения дополнительного экспертного исследования.
Утверждение представителя Правительства Ростовской области о необходимости применения при экспертном исследовании как минимум двух подходов (затратный и сравнительный) с целью определения наиболее достоверной рыночной стоимости противоречит п.п. "в" п.24, п.25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611).
Также представитель Правительства Ростовской области утверждал, что исходя из расчета, проведенного на основании подобранных им самостоятельно объектов-аналогов, стоимость 1 кв.м составляет от 28577 руб. до 51 813 руб., что свидетельствует, по мнению представителя административного ответчика, о неверном подборе экспертом объектов-аналогов и занижении стоимости спорного объекта.
Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства данное утверждение не нашло своего объективного подтверждения, поскольку представителем административного ответчика применена ошибочная методология расчета, при котором у объектов-аналогов площадь дома и земельного участка учитывались равными.
Согласно представленным расчетам, проведенным экспертом ФИО2 по объявлениям, предложенным Правительством Ростовской области, минимальное значение стоимости предложения жилого дома без учета земельного участка составило минус 15 439 руб. за кв.м, максимальное значение 19388 руб. за 1 кв.м.
При этом, экспертом в качестве базы расчета использовались стоимости предложений 1 кв.м жилых домов без учета земельных участков в следующем размере: 26 668 руб/кв.м, 25621 руб./кв.м, 27687 руб./кв.м, 26075 руб./кв.м (л.д.56-57 том 3).
Таким образом, при проведении экспертом дополнительного исследования использована база расчета дороже, чем предлагает представитель Правительства Ростовской области. Также следует отметить, что подобранные объекты-аналоги экспертом более схожи с объектом оценки как по площади, так и по году постройки жилых домов (представителем административного ответчика предложено использовать информацию о продаже жилого дома 1962 года, в то время как объект оценки 2010-2011 года постройки).
Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих достоверные сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае представленный административным истцом отчёт об оценке не может быть принят в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Возражения Правительства Ростовской области были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение (дополнительное) от 7 августа 2020 года N 1, составленное экспертом ООО ОК "Золотая цифра" ФИО2 по итогам проведения судебной оценочной экспертизы, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая уточнение административным истцом требований с учетом выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2012 N П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, т.е. 16 декабря 2019 года.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик жилого помещения. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.
Материалами дела подтверждается, что расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости (10 206 659,23 руб.) и его рыночной стоимостью (5 831 314 руб.) составляет 42,9%. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.
Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.
Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
Из представленных ООО ОК "Золотая цифра" счёта на оплату от 22 июня 2020 года N 6-1-2020 усматривается, что стоимость экспертизы в размере 25 000 руб. соответствует объёму проделанной экспертом работы. Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 235,2 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 января 2016 года в размере 5 831 314 рублей.
Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома считать 16 декабря 2019 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Поюрова Николая Николаевича в пользу ООО Оценочная компания "Золотая цифра" оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 25000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.В. Шикуля
Решение в окончательной форме принято 18 сентября 2020 года
Судья: Е.В. Шикуля
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
