Дата принятия: 02 апреля 2018г.
Номер документа: 3а-236/2018
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2018 года Дело N 3а-236/2018
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Емельяновой О.И.
при секретаре Мамедове Т.С.,
с участием представителя административного истца Мохорева И.В. - адвоката Мохорева М.И., действующего на основании ордера и доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Мохорева И.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 33:22:024073:77 равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Мохорев И.В. обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением, уточненным в ходе рассмотрения дела, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 21 720 478 рублей.
В обоснование требований указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 4334 кв.м. по адресу: г. ****, ул. ****, д. ****.
Постановлением администрации г. Владимира от 29.11.2016 N 3742 кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 38 857 489 руб. по состоянию на 01 января 2016 года
Согласно отчету об оценке ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" от 26.12.2017 N 239-17 рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 21 720 478 рублей.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер арендных платежей, подлежащих уплате административным истцом.
Административный истец Мохорев И.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель Мохорева И.В. - адвокат Мохорев М.И., действующий на основании ордера и доверенности, настаивал на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, определенном отчетом об оценке ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков", ссылаясь на его объективность и достоверность.
Административный ответчик администрация г.Владимира, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил, ходатайства об отложении не заявил. Представил письменный отзыв, в котором просил отказать в иске, указал, что отдельные характеристики объектов-аналогов, указанные в отчете, не подтверждены. В таблице N 22 отчета об оценке (с.47) содержатся сведения о наличии (отсутствии) коммуникаций объектов-аналогов. При этом в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 сведения о наличии (отсутствии) коммуникаций не подтверждены скриншотами объявлений, в связи с чем, примененный оценщиком размер корректировок на коммуникации вызывает сомнение в их объективности.
В таблицах N 17 и N 23 (с.43,48 отчета об оценке) дата размещения информации в открытых источниках об объекте - аналоге N 2 указана - 27.01.2015. Однако в скриншоте объявления не указан год размещения информации. Вышеуказанные обстоятельства не позволяют проверить достоверность исходной информации по объектам-аналогам и допускают неоднозначное толкование результатов оценки. Кроме того, оценщиком использованы объекты-аналоги, имеющие более низкую рыночную стоимость за 1 кв.м., чем объекты-аналоги, информация о которых имеется в распоряжении администрации города. Так, в соответствии с отчетом об оценке (с.43,48) стоимость 1 кв.м. объекта-аналога N 2, расположенного по адресу: г. ****, ул. ****, составляет 5 860 руб./кв.м. Вместе с тем, согласно информации, представленной ООО "АФК-Аудит" письмом от 22.02.2017 N 57/1097,1 объекты-аналоги (N7, N8, N20, N22), расположенные по адресу: г. ****, ул. ****, имеют рыночную стоимость от 6 812 руб./кв.м. до 8 666 руб./ кв.м. На основании изложенного полагают, что при оценке спорного земельного участка оценщиком некорректно были выбраны объекты-аналоги (л.д.170-172).
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.128-131).
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление Росреестра по Владимирской области), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило письменный отзыв, в котором указала, что право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной не оспаривает, разрешение исковых требований оставляет на усмотрение суда, дело просит рассмотреть в отсутствие представителя (л.д.135).
Заинтересованные лица ООО "Архисол", Крижановская Е.В., Бурков О.А., Смекалов В.Т., Рычков П.Ю., Жданов А.А., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не проинформировали, ходатайств об отложении судебного разбирательства в суд не поступало.
Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие Мохорева И.В., представителей администрации города Владимира, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, ООО "Архисол", Крижановской Е.В., Буркова О.А., Смекалова В.Т., Рычкова П.Ю., Жданова А.А., явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения представителя административного истца Мохорев И.В. - адвоката Мохорев М.И., изучив представленные письменные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика Куликова А.В., суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, Мохорев И.В. является соарендатором земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 4334 +/-23 кв.м., расположенного по адресу: **** область, МО город **** (городской округ), г. ****, ул. ****, дом ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - содержание здания: планетарий, торговые центры.
Соарендаторами вышеуказанного земельного участка являются ООО "Архисол", Крижановская Е.В., Бурков О.А., Смекалов В.Т., Рычков П.Ю., Жданов А.А.
Данные обстоятельства подтверждаются копией договора аренды земельного участка от 17.12.2015 N 15384М, выпиской из ЕГРН от 20.02.2018 N 33-0-1-94/4002/2018-1621 (л.д.6-17,189-183).
Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации города Владимира от 29.11.2016 N 3742 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории муниципального образования город Владимир" по состоянию на 01 января 2016 года в размере 38 857 489 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 26 декабря 2016 год, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 января 2018 (л.д. 141,173-174).
29 декабря 2017 года Мохорев И.В., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, как плательщика арендных платежей, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд (л.д.1).
Поскольку размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что определение в отношении земельного участка с кадастровым номером **** кадастровой стоимости в размере рыночной, влияет на объем обязательств истца и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.
Согласно отчету от 26 декабря 2017 года N 239-17 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного оценщиком ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" Куликовым А.В., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 21 720 478 руб. (л.д.20-121).
К отчету приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Куликов А.В. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона об оценочной деятельности. Куликов А.В. имеет базовое высшее образование, является членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", рег. N 1877 от 10.12.2015, полис обязательного страхования ответственности оценщика N 1700SВ4002166, занимает должность директора ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков" (л.д.113-120).
В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом был допрошен в качестве свидетеля оценщик Куликов А.В., который ясно, конкретно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, дал пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.
Так, свидетель Куликов А.В. пояснил, что кадастровая стоимость земельного участка в процессе государственной кадастровой оценки определяется исходя из среднего удельного показателя кадастровой стоимости для конкретной группы видов разрешенного использования, который умножается на площадь земельного участка. При массовой кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы, как местоположение земельного участка в пределах города, окружающая застройка, транспортная доступность, наличие коммуникаций, ограничений (обременений).
Пояснил, что при оценке применен сравнительный подход, как наиболее достоверно отражающий действительную стоимость земельного участка. Отказ от затратного подхода обусловлен тем, что в соответствии с федеральными стандартами оценки при оценке земельного участка следует исходить из того, что участок свободен. Методология затратного метода направлена на то, чтобы показать стоимость воспроизводства земельного участка.
Доходный подход имеет второстепенное значение, поскольку предполагаемый доход от возможных арендных отношений, даст большую погрешность при определении итоговой стоимости.
В рамках сравнительного подхода им выбраны объекты-аналоги, расположенные в городе Владимире, принадлежащие к одному сегменту рынка - размещение торгово-офисных объектов, все аналоги расположены в зоне общественно-деловой застройки. По параметрам, которые в объектах-аналогах отличались, применены корректирующие коэффициенты на местоположение в пределах города, торг, площадь, с учетом справочника под редакцией Лейфера Л.А., 2014 года издания.
Что касается возражений администрации г. Владимира, что в таблице N 22 отчета об оценке (с.47) в отношении объектов-аналогов N 1 и N 3 сведения о наличии (отсутствии) коммуникаций не подтверждены скриншотами объявлений, пояснил, что недостающие сведения об объектах-аналогах им получены от продавцов объектов недвижимости по телефону.
Анализируя возражения администрации г. Владимира, что в таблицах N 17 и N 23 (с.43,48 отчета об оценке) дата размещения информации в открытых источниках об объекте - аналоге N 2 указана - 27.01.2015, однако в скриншоте объявления не указан год размещения информации, указал, что в соответствии с п.11 ФСО N 3 на страницах 81-82 отчета содержится скриншот с данными, содержащими свойства файла - объявления об объекте-аналоге N 2, согласно которым год размещения информации - 2015.
Относительно довода администрации г. Владимира, что объекты-аналоги, использованные в ходе государственной кадастровой оценки (N7, N8, N20, N22), расположенные по адресу: г. ****, ул. ****, имеют более высокую рыночную стоимость, пояснил, что им использованы те же аналоги, что и ООО "АФК-Аудит". Однако, ООО "АФК-Аудит" исходило из стоимости объектов на февраль 2014 года, дата размещения использованной им информации более актуальна (январь 2015 года).
Настаивал, что использованная им исходная информация по объектам-аналогам является проверяемой, достаточной и достоверной, вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта объективен и соответствует его фактической стоимости.
Данные показания свидетеля подтверждаются представленной на страницах 98-102 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в г. Владимире.
Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО N1 "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", ФСОN2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСОN3 "Требования к отчету об оценке" и ФСОN7 "Оценка недвижимости", а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО N7 оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода, приведены мотивы отказа от доходного и затратного подходов.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В силу ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.
Довод административного ответчика о существенной разнице между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке ООО "Ассоциация экспертов и оценщиков", ответчиком не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании 02.04.2018 оценщика Куликова А.В., административный ответчик и заинтересованные лица участие представителей в судебном заседании не обеспечили, вопросы для разрешения оценщика не сформулировали. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта оценки, не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере 21 720 478 руб.
В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенного датой подачи заявления Мохоревым И.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2017 года, то есть дату обращения истца в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Мохорева И.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью 4334+/-23 кв.м., расположенного по адресу: **** область, МО город **** (городской округ), г. ****, ул. ****, дом ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - содержание здания: планетарий, торговые центры, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 21 720 478 (двадцать один миллион семьсот двадцать тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей 00 копеек.
Считать датой подачи административного искового заявления Мохорева И.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 29 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий
судья Владимирского областного суда О.И.Емельянова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
