Решение Ярославского областного суда от 17 августа 2020 года №3а-235/2020

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 августа 2020 года Дело N 3а-235/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ошмариной Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хламова Владимира Геннадьевича об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,
установил:
Хламов В.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 19 219 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 16 865 000 рублей.
Заявление обосновано тем, что Хламов В.Г. является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания "Канцлер" (далее - Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 16 865 000 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 22 929 612, 33 рубля.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке", административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В судебном заседании представители Хламова В.Г. на основании доверенности Калугин Д.Е. и на основании ордера Яковлев П.С. административный иск поддержали.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Николаева Т.Б. ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие административного ответчика, поддержала позицию Департамента, изложенную в отзыве на административный иск, из которого следует, что Департамент не признает требования административного иска в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.
Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, соарендатор земельного участка Вознесенский А.Н. своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.
Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Ромали Ю.Г., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Хламова В.Г. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Хламов В.Г. является соарендатором земельного участка площадью 19 219 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.
Из материалов дела следует, что Хламов В.Г. является соарендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.
Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.
Данный вывод подтверждается также содержанием договора аренды от 18 декабря 2006 года N 19477-и и дополнительного соглашения N 1 к нему от 16 декабря 2019 года, заключенного Хламовым В.Г. с МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля, по условиям которого (приложения к договору) расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что Хламов В.Г. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года - дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.
Согласно приложению 2 "Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 22 929 612, 33 рубля.
Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 16 865 000 рублей.
Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Ромали Ю.Г., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.
Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов - аналогов по выявленным различиям.
Оценщиком применены корректировки на торг, на расположение относительно крупных автомагистралей, на площадь.
Анализируя необходимость корректировки цен объектов - аналогов на обеспеченность инженерными коммуникациями, оценщик исходила из того, что как объект оценки, так и аналоги имеют возможность подведения данных сетей. В связи с этим, корректировки цен аналогов по данному элементу сравнения не требуется.
Суд полагает, что данные выводы оценщика вполне обоснованы и соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необходимости введения данной корректировки касались объектов аналогов NN 1 и 2 (<адрес>).
Указанные аналоги расположены в окружении значительного количества складских объектов, объектов промышленного назначения и административных зданий, которые обеспечены инженерными сетями, в том числе газоснабжением.
В связи с этим, основания полагать, что указанные аналоги не имеют возможности подведения данных коммуникаций, отсутствуют.
Данные Отчета государственной кадастровой оценки, на которые ссылается Департамент, как на доказательство отсутствия сетей газоснабжения у указанных аналогов, не являются исключительным доказательством данного факта.
Напротив, содержание объявлений о продаже указанных земельных участков в составе исследуемого Отчета, а также анализ характеристик окружения данных объектов являются достаточными и убедительными доказательствами обеспеченности их сетями газоснабжения.
Обеспеченность объектов сетями теплоснабжения обоснованно не рассматривалась оценщиком как ценообразующий фактор, поскольку у объекта оценки, как и у объектов - аналогов имеется возможность отопления помещений, размещение которых предполагается на земельном участке, с использованием сетей газоснабжения, что влечет меньшие затраты сил и средств для их владельцев.
В связи с этим, доводы Департамента о необеспеченности вышеуказанных аналогов сетями теплоснабжения правового значения не имеют.
Из Отчета об оценке следует, что на смежном с оцениваемым объектом земельном участке имеется железнодорожная ветка.
Отказываясь от корректировки цен аналогов по данному ценообразующему фактору, оценщик исходила из того, что данная железнодорожная ветка не относится к оцениваемому участку, а потому он не имеет отличия от объектов - аналогов по такому элементу как наличие железнодорожных путей, которые также ими не обеспечены.
Суд находит данные выводы оценщика верными, соответствующими пункту 22 ФСО N 7, пункту 8 ФСО N 3 и подтвержденными обстоятельствам дела.
Доводы административного ответчика о необходимости указанной корректировки бездоказательны.
Департаментом также приведены доводы о том, что цена объекта - аналога N 1 не подлежала корректировке по такому элементу сравнения как близость к автомагистрали, поскольку данный аналог, как и объект оценки, от автомагистрали удален.
Кроме того, цена данного аналога подлежала корректировке на качество подъездных путей, так как он не имеет свободного к нему подъезда.
Приведенные доводы основанием сомневаться в достоверности Отчета не являются.
В соответствии с пунктами 8, 11 ФСО N 3, пунктом 22, 25 ФСО N 7 выводы оценщика о характеристиках объекта оценки и объектов - аналогов, в том числе в части определения местоположения аналога N 1 вблизи автомагистрали и наличие у него свободного подъезда, вполне в Отчете обоснованы, соответствующими доказательствами подтверждены и относятся к компетенции проводящего расчет оценщика.
Несогласие Департамента с указанными выводами является субъективным мнением исследующего Отчет лица и не свидетельствует о допущенных оценщиком нарушениях федеральных стандартов оценки при производстве расчетов.
Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.
В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.
В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, - 16 865 000 рублей.
Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Хламова В.Г. подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Хламова В.Г. с настоящим административным иском в суд - 3 июля 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление Хламова Владимира Геннадьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 19 219 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилых зданий, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 16 865 000 (шестнадцать миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч) рублей.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 16 865 000 (шестнадцать миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 3 июля 2020 года.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.Ю. Щеголькова
Решение в окончательной форме изготовлено 31 августа 2020 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка