Дата принятия: 01 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-235/2020
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
РЕШЕНИЕ
от 1 сентября 2020 года Дело N 3а-235/2020
Верховный Суд Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Евлогиевой Т.Н.
при секретаре Молоковой А.Г.,
с участием:
представителя административного истца Карымова П.А.,
представителя административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильева С.В.,
представителя заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Николаевой Е.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Волга Премиум Отель" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
ООО "Волга Премиум Отель" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 1776 кв.м. +/- 15 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного здания гостиницы на 48 номеров и ресторана на 46 мест с цокольным этажом, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7780 656 руб. 00 коп.
Иск мотивирован тем, что указанный земельный участок принадлежит истцу на праве собственности. Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 03.08.2020 кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2019 в размере 15129264 руб. 48 коп.
Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, общество обратилось к оценщику. Согласно отчету о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 08.08 2020 года N ЗУ166-08/20, составленному ИП ФИО1, его рыночная стоимость составляет 7780 656 руб. 00 коп.
Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что влечет значительное нарушение прав и законных интересов административного истца.
Основываясь на изложенных обстоятельствах, административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного здания гостиницы на 48 номеров и ресторана на 46 мест с цокольным этажом, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ФИО1 <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7780 656 руб. 00 коп.
Для участия в судебном заседании ООО "Волга Премиум Отель" обеспечил явку представителя Карымова П.А., который поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в иске, и вновь привел их суду.
Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, в письменном отзыве представитель Кабинета Министров Чувашской Республики Маркова Е.В. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Представитель административного ответчика БУ "Чуваштехинветаризация" Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, извещенное о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, просило о рассмотрении дела без участия представителя.
В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики Васильев С.В. разрешение административных исковых требований оставил на усмотрение суда, пояснив, что с результатами представленного административным истцом отчета ознакомлен, замечаний не имеет.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Чебоксары Николаева Е.И. в судебном заседании разрешение административных исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что с результатами отчета ознакомлена, замечаний не имеет.
Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Выслушав объяснения участников процесса, признав возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
По смыслу ч. 1 ст. 245, п. 2 ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее- КАС РФ), п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 3, ч. 1, 3, 4, 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее- Федеральный закон N 237-ФЗ) под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается результат оценки объекта недвижимости, полученный на определенную дату, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом N 237- ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации ( в ред. N 116 от 31.07.2020) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который в этом случае признается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (абзацы первый и второй статьи 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также- Федеральный закон N 269- ФЗ) соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон N 237- ФЗ.
В частности ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ признается утратившей силу с 1 января 2023 года ( ч. 4 ст. 7 Федерального закона N 269-ФЗ).
Федеральный закон N 237-ФЗ дополнен ст. 22. 1, из ч. 1 которой следует, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино- места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных ст. 22. 1 Федерального закона N 237- ФЗ).
В связи с этими изменениями до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения ст. 22, 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ с учетом, в том числе следующих особенностей:
1) в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее- решение);
2) в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения- до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не применяются;
3) с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости;
не применяются положения ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ;
рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24. 18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не осуществляется.
Рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ (п. 1, подп. " а" п. 2, подп. " а- в" п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).
Таким образом, по смыслу вышеуказанных норм установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения его кадастровой стоимости. При этом, поскольку высшим исполнительным органом государственной власти Чувашской Республики решение о дате перехода к применению положений ст. 22. 1 Федерального закона N 237-ФЗ не принято, то заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом.
Из материалов дела следует, что административный истец ООО "Волга Премиум Отель" является собственником земельного участка общей площадью 1776 кв.м. +/- 15 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного здания гостиницы на 48 номеров и ресторана на 46 мест с цокольным этажом, расположенного по <адрес>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 августа 2020 года N кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 15129 264 руб. 48 коп. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 17.01.2020, дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости), - 01.01.2019 (л.д. 8).
При предъявлении административного искового заявления административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет от 08.08.2020 N ЗУ166-08/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7780656 руб. 00 коп.
Административные ответчики определенную ИП ФИО1 рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года размере 7780 656 руб. не оспаривают, удовлетворение предъявленного требования по указанному отчету оставили на усмотрение суда, возражений против удовлетворения иска не выразили, ходатайств о назначении по делу экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка не заявили, выразили отсутствие замечаний относительно представленного административным истцом отчета.
Представленный административным истцом отчет N ЗУ166-08/20 от 08.08.2020 проведен на основании анализа рынка объектов оценки: анализа наиболее эффективного использования объектов оценки, анализа ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость.
В результате анализа имеющейся информации сделано итоговое заключение о рыночной стоимости представленного к оценке объекта - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 7780656 руб. 00 коп.
Из анализа указанного отчета, суд приходит к выводу о том, что методика исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов в основном соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.
В отчете проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость земельного участка, независимый эксперт использовал метод сравнения продаж (в рамках сравнительного подхода), при этом в отчете также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. Вполне понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов оценки, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов экспертизы. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.
В силу ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Оценив представленный административным истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять ему не имеется, поскольку доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено; судом выносился на обсуждение лиц, участвующих в деле, вопрос о назначении судебной экспертизы, вместе с тем, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено, оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.
Указанный отчет неясностей не содержит, оснований не доверять представленному административным истцом отчету не имеется.
ИП ФИО1 является членом саморегулируемой организации "Союз "Федерация Специалистов "Оценщиков", имеет соответствующие квалификацию и образование в области оценочной деятельности; при проведении исследования оценщик руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки; применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. В качестве аналогов объекта оценки им взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекта оценки, изложенные в таблице 4 отчета и приложении 2 к отчету.
Основными источниками информации, использованными ИП ФИО1, явились данные открытых изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, в частности архивы оценщика, указанные в отчете, специализированные сайты, в том числе https://ruads. org / и др.
В расчет стоимости сопоставимых объектов экспертом внесены корректировки, учитывающие отличие объекта оценки от объектов сравнения: на площадь, на местоположение, на объем передаваемых прав, условия продаж и финансирования, на физические характеристики объекта.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив заключение в отчете N ЗУ166-08/20 от 08.08.2020 об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что оно соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Каких-либо доказательств, опровергающих данные обстоятельства, в материалы дела не представлено,
Таким образом, административный истец доказал величину рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, которая административными ответчиками и заинтересованными лицами не опровергнута и не оспаривается.
Согласно положениям Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" массовая оценка недвижимости - это определение стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Обязательным элементом массовой оценки является группировка, классификация объектов недвижимости, то есть разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные группы.
В отличие от работ по массовой оценке, при проведении индивидуальной оценки оценщик выявляет отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости, поэтому кадастровая и рыночная стоимости могут не совпадать. С указанным обстоятельством и связано право заинтересованных лиц по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Каких-либо доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, а также существенных замечаний к отчету об оценке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.
Достаточных оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.
Учитывая изложенное, суд считает, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, т.е. на 1 января 2019 года, рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> следует установить на основании результатов независимой оценки в размере 7780656 руб. 00 коп.
В соответствии с абзацем 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно абзацам 3 и 5 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абз. 5 ст. 24.20 Закона N 135-ФЗ).
Следовательно, в рассматриваемом случае установленная судом рыночная стоимость подлежит применению до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости, а датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 10 августа 2020 года.
Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Руководствуясь ст.175-177, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1776 кв.м. +/- 15 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства 5-этажного здания гостиницы на 48 номеров и ресторана на 46 мест с цокольным этажом, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года равной его рыночной стоимости в размере 7780 656 (семь миллионов семьсот восемьдесят тысяч шестьсот пятьдесят шесть) руб. 00 коп.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 августа 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1776 кв.м. +/- 15 кв.м., расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до момента вступления в силу результатов очередной кадастровой оценки, либо до даты внесения соответствующих измененных характеристик в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции (г.Нижний Новгород) в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда через Верховный Суд Чувашской Республики.
Председательствующий Т.Н. Евлогиева
Мотивированное решение составлено 14 сентября 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
