Дата принятия: 14 августа 2019г.
Номер документа: 3а-235/2019
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 14 августа 2019 года Дело N 3а-235/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Конюховой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Транс-экспедиция" к Правительству Ярославской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ООО "Транс-экспедиция" просит установить кадастровую стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы и гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка определена выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Полякова А.В. административные исковые требования поддержала.
Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаева Т.Б. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо Администрация городского округа город Рыбинск, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.
От Администрации городского округа город Рыбинск поступили письменные возражения на административный иск, согласно которым представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.
Выслушав представителя административного истца и представителя департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
ООО "Транс-экспедиция" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы и гаража, расположенного по адресу: <адрес>.
Тем самым, ООО "Транс-экспедиция" в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственного регистрации, кадастра и картографии" в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет от 15.05.2019 N 41.1-02/2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, подготовленный ООО "АСВ-Консалтинг".
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, Администрации городского округа город Рыбинск относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "АСВ-Консалтинг" - в судебном заседании поддержал выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1, материалы дела и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В обоснование своих возражений департамент имущественных и земельных отношений и администрация городского округа город Рыбинск указали, что оценщиком не выполнено требование пункта 5 ФСО N 3, так как объекта оценки расценен как не расположенный непосредственно на автомагистрали. По утверждению заинтересованных лиц расстояние от объекта оценки до автомагистрали составляет 30 м, имеется заезд на земельный участок с автомагистрали.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что им проводился осмотр земельного участка. Между объектом оценки и автомагистралью расположены застроенные участки, вследствие чего въезд на исследуемый земельный участок расположен с другой стороны и организован на расстоянии 100 метров от автомагистрали. Устройство въезда со стороны земельного участка, часть которого выходит к автомагистрали, собственником объекта оценки расценено как нецелесообразное, так как данная часть участка является незначительной.
Аналогичные сведения изложены оценщиком в отчете.
Данные показания свидетеля подтверждаются сведениями публичной кадастровой карты и принимаются судом в качестве достаточного обоснования заключения оценщика о том, что объект оценки не расположен непосредственно на автомагистрали.
Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрацией городского округа город Рыбинск указано также на невыполнение оценщиком требований подп. "в" пункта 22 ФСО N, так как при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик описал не весь объем доступной информации об объектах-аналогах и правила их отбора. Так, не исследовались объекты по адресу: <адрес>; <адрес>; <адрес>; <адрес>.
Данные возражения также не могут быть приняты во внимание.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа город Рыбинск не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Из показаний свидетеля ФИО1 следует, что предлагаемые заинтересованными лицами земельные участки не были доступны ему в ходе оценки.
Согласно п\п "б" п. 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Оценщиком использованы объекты-аналоги, ценообразующие факторы которых совпадают с объектом оценки. Таким образом, данное замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрации городского округа город Рыбинск не указывает на недостоверность отчета оценки.
Иные доказательства, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности представленного административным истцом отчета определения рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не представлены.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
В силу изложенного кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:20:120230:5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит определению в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земли - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы и гаража, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 17 мая 2019г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
