Решение Владимирского областного суда от 10 мая 2018 года №3а-235/2018

ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 мая 2018 года Дело N 3а-235/2018
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Агафоновой Е.В.
при секретаре Мосиной К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Манюшкина Виктора Александровича и Митяевой Татьяны Ивановны об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Манюшкин В.А. и Митяева Т.И. через своего представителя по доверенности Гусеву Т.Ю. обратились во Владимирский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением.
В обоснование требований указано, что административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами ****, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенном по адресу: ****, с кадастровой стоимостью 8 335 150 рублей, установленной по состоянию на 01 января 2016 года.
Согласно отчету об оценке ООО "А" N О2017-011108-261217/02 от 26 декабря 2017 года рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года составляет 1 790 200 рублей.
Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административные истцы просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости в размере 1 790 200 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.
Административные истцы Манюшкин В.А. и Митяева Т.И. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие и просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенном в экспертном заключении.
Административный ответчик - администрация Киржачского района, заинтересованные лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Владимирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области), Управление Росреестра по Владимирской области, администрация муниципального образования сельское поселение "Филипповское", явка которых не признана судом обязательной, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении настоящего дела в отсутствие своего представителя.
ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области и администрацией муниципального образования сельское поселение "Филипповское" представлены письменные отзывы, в которых указано, что они не оспаривают право административных истцов на установление кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, не возражают против установления кадастровой стоимости в размере установленной экспертами рыночной стоимости.
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определилрассмотреть настоящее дело в отсутствие Манюшкина В.А., Митяевой Т.И., представителей администрации Киржачского района, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Владимирской области, Управления Росреестра по Владимирской области, администрации муниципального образования сельское поселение "Филипповское", поскольку их явка не признана судом обязательной.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом, административным истцам на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости - нежилые здания с кадастровыми номерами ****, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенном по адресу****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под строительство объектов придорожного сервиса (т.1 л.д.16-19, 21-48).
Земельный участок с кадастровым номером **** является учтенным, поставлен на кадастровый учет 3 ноября 2005 года.
Оспариваемая кадастровая стоимость установлена постановлением администрации Киржачского района от 15 ноября 2016 года N 1257 "Об утверждении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Киржачского района Владимирской области" в размере 8 335 150 руб. по состоянию на 01 января 2016 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 25 декабря 2016 года (т.1 л.д.20, 152-157).
29 декабря 2017 года административные истцы, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает их права как арендаторов данного земельного участка, а также как собственников нежилых зданий на данном участке на предоставление его в собственность по выкупной цене, которая исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с п.3 ст.35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Аналогичное положение содержится в п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с п.6 ч.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Согласно ч.1 ст.4 Закона Владимирской области N 10-ОЗ от 25 февраля 2015 года "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей, Законом Владимирской области от 12 марта 2007 года N 19-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области", или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом.
Таким образом, Манюшкин В.А, и Митяева Т.И., являясь собственниками зданий, расположенных на спорном земельном участке, претендуют на приобретение в собственность земельного участка, выкупная цена которого зависит от его кадастровой стоимости.
Кроме того согласно письму и.о.председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района от 28 июля 2017 года N КУМИ-930-01-23 (т.1 л.д.212) административные истцы должны произвести оплату арендной платы за земельный участок по договору аренды от 28 декабря 2044 года N 279, заключенному с прежним собственником ООО "Магистраль".
Поэтому обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 24.18, 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".
В этой связи суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на его выкупную цену, размер арендных платежей, и у административных истцов имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью. При этом наличие у истцов задолженности по арендной плате, как указал Верховный Суд Российской Федерации, не исключает их права на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.
В обоснование своих требований административные истцы представили в суд отчет ООО "А" N О2017-011108-261217/02 от 26 декабря 2017 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 1 790 200 рублей (т.1 л.д.49-137).
В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1 л.д.237-241).
Согласно заключению экспертов ООО "В" У и с N 93/2018 от 30 марта 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года составляет 4 127 000 рублей. Относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении экспертов указано, что при проведении исследования экспертами выявлены нарушения, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в отчете нет анализа влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта; в отчете нет информации о частях объекта оценки, сведений об экологических загрязнениях; в анализе рынка на страницах 20,22 отчета представлены фактические данные о ценах предложений продажи земельных участков, информацию по которым не представляется возможным проверить, кроме объектов-аналогов, используемых в расчете стоимости; объекты (страница 22 отчета, таблица 7.2), представленные в анализе фактических данных - для индивидуального жилищного строительства, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; интервал цен на страницах 21,22 отчета не представляется возможным проверить; в анализе ценообразующих факторов на странице 23 отчета оценщик использует "Справочник оценщика недвижимости - 2016", том 3, под редакцией Лейфера Л.А., на странице 18 справочника указано, что его рекомендуется использовать на дату 1 мая 2016 года, оценщик использует информацию после даты оценки; в анализе ценообразующих факторов на страницах 23-24 отчета не представляется возможным проверить информацию, в связи с этим невозможно подтвердить информацию и сделать выводы об источнике её получения и дате ее подготовки, подтвердить влияние основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; в отчете на страницах 42-44 отчета используются числовые метки, определенные по экспертному мнению, не проведен анализ значений на соответствие рыночным данным; в расчете стоимости в качестве объектов-аналогов используются объекты - для индивидуального жилищного строительства, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; на страницах 40-41 отчета производится корректировка на коммуникации при том, что информации о коммуникациях объектов-аналогов на страницах 74-77 отчета недостаточно для применения данной корректировки; по информации на страницах 74,75,76 отчета объекты-аналоги имеют дату обновления информации от 2017 года, это информация после даты оценки, в связи с чем невозможно подтвердить корректировку на дату предложения (т.2 л.д.2-136).
В этой связи суд полагает, что данные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достаточность и достоверность исходной информации, стоимость объекта оценки, допускают неоднозначное толкование полученных независимым оценщиком ООО "А" результатов.
Проанализировав и оценив заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к следующему.
Экспертное заключение N 93/2018 от 30 марта 2018 года подготовлено лицами, обладающими специальными познаниями, а также правом на проведение подобного рода исследований, а именно сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "В" У, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности 10 лет, стаж работы судебного эксперта с 2013 года и с, имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Заключение экспертов N 93/2018 от 30 марта 2018 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного и судопроизводства Российской Федерации, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (ФСО-7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611, Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N297, Федерального стандарта оценки (ФСО-2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N298, Федерального стандарта оценки (ФСО-3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299, содержит полное описание объекта оценки и произведенного расчета его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписки экспертов о том, что они предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Правильность заключения экспертов, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, участниками процесса в ходе рассмотрения дела под сомнение не ставилась, само заключение оспорено не было, возражений относительно установленной экспертами рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года, а также формы и содержания экспертного заключения не поступало, в том числе от административных истцов.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертов, поскольку экспертное заключение N 93/2018 от 30 марта 2018 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертами обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение экспертов соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд признает заключение экспертов ООО "В" N 93/2018 от 30 марта 2018 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
В связи с изложенным, представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости ООО "А" N О2017-011108-261217/02 от 26 декабря 2017 года суд не принимает в качестве доказательства по данному делу.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 4 127 000 рублей.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления, а в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" датой подачи заявления датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).
С учетом изложенных обстоятельств датой подачи заявления Манюшкина В.А. и Митяевой Т.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 29 декабря 2017 года, то есть дату их обращения в суд.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, данное решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., расположенного по адресу: ****, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование - под строительство объектов придорожного сервиса, по состоянию на 01 января 2016 года, в размере его рыночной стоимости 4 127 000 рублей (четыре миллиона сто двадцать семь тысяч) рублей.
Считать датой подачи административного искового заявления Манюшкина Виктора Александровича и Митяевой Татьяны Ивановны об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимость 29 декабря 2017 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Владимирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В.Агафонова
Мотивированное решение изготовлено 10 мая 2018 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка