Решение Ярославского областного суда от 14 января 2019 года №3а-234/2018, 3а-10/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 14 января 2019 года Дело N 3а-10/2019
гор. Ярославль 14 января 2019г.
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Котовой И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Новикова Юрия Викторовича к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральному государственному учреждению "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении с учетом уточнения Новиков Ю.В. просит установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, в размере рыночной стоимости 2 132 000 руб. по состоянию на 04 июня 2018г.
В обоснование заявленных требований указано, что Новиков Ю.В. является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка значительно выше рыночной стоимости, чем затрагиваются его права как плательщика арендной платы.
В судебном заседании представители административного истца по доверенности Д.Е. Калугин и Суров А.П. административные исковые требования поддержали.
Представители заинтересованных лиц департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета оценки рыночной стоимости земельного участка и заключения судебной экспертизы.
От административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно заявленных требований не указано.
В письменном объяснении заинтересованного лица администрации городского округа город Рыбинск указывается на отсутствие оснований для удовлетворения административных исковых требований ввиду непредставления допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих размер рыночной стоимости земельного участка.
От административного ответчика Правительства Ярославской области возражений относительно административных исковых требований не поступило.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
Согласно части 1 ст. 245, статьи 246 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, что подтверждается договором аренды от 16 ноября 2017г., расчетом арендной платы. Срок договоры аренды до 16 ноября 2020г.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Согласно представленному расчету арендная плата за земельный участок определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, правоотношения заявителя по аренде земельного участка являются публичными, вопрос определения арендной платы урегулирован нормативным актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Изменение размера арендной платы за земельный участок, в том числе ее уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
Поэтому суд полагает, что административный истец в силу статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, а также частью 11 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 04.06.2018г. филиалом ФГБУ "Кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии". Согласно выписке из государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 04.06.2018г. составляет 5 448 008,16 руб.
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 04.06.2018г. составляет 2 132 000 руб.
Суд полагает необходимым при разрешении административного спора исходить из заключения судебной оценочной экспертизы, так как судебная экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и опытом работы в области оценочной деятельности, представленное экспертное заключение соответствует требованиям процессуального законодательства, научно обоснованно и не вызывает сомнений в достоверности сделанных в нем выводов.
Согласно заключению судебной экспертизы представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельного участка содержит недостатки, свидетельствующие о несоблюдении ряда требований федеральных стандартов оценки, которые в совокупности повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете.
Эксперт проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В экспертном заключении также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки.
Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом подобрано и оценено достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами предложений. В качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Экспертом описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах конкретных объектов-аналогов в экспертном заключении мотивировано.
В экспертном заключении содержится информация о критериях подбора объектов-аналогов (местоположение, разрешенное использование и пр.). Экспертом применены необходимые корректировки.
То есть были исследованы и оценены все значимые факторы, характеризующие объект оценки и объекты-аналоги, и применены соответствующие корректировки.
Доводы заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности экспертного заключения судом отклоняются ввиду следующего.
Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена по состоянию на 04.06.2018г., что следует из анализа всего экспертного заключения. Об этом же указано экспертом и в ответе на вопрос о размере рыночной стоимости объекта. Анализ экспертного заключения позволяет сделать однозначный вывод о том, что указание на стр. 111 заключения об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 06.06.2018г., является явной опечаткой, в связи с чем не может ставить под сомнение достоверность сделанных экспертом выводов.
Анализ корректировки на выход на красную линию экспертом проведен исходя из особенностей места расположения объекта оценки. Экспертом учтено, что объект находится на улице <данные изъяты> города Рыбинска, которая не имеет высокого транспортного и пешеходного потока. Также учтено, что расстояние до активной автомагистрали составляет 42 м, земельный участок имеет хорошую просматриваемость и доступность. Объекты - аналоги N 2,3,4 находятся в оживленных районах, имеют выход на красную линию и автомагистрали с высоким транспортным трафиком, а аналог N 1 располагается внутриквартально.
То есть в данной части эксперт учел все значимые обстоятельства, влияющие на данную корректировку, что свидетельствует об экономической обоснованности выводов экспертного заключения. В этой части пояснения и выводы эксперта предельно ясны, не допускают неоднозначного толкования.
Относительно объекта-аналога N 3 экспертом учтена информация, содержащаяся в объявлении, размещенном в информационно-коммуникационной сети "Интернет" в октября 2016г. и обновленная в сентябре 2017г., что согласуется с положениями подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7.
Ссылка департамента имущественных и земельных отношений на объявление от 20.02.2018г. о продаже объекта-аналога N 3 с ценой предложения 20 000 000 руб. не ставит под сомнение правильность выводов экспертного заключения ввиду следующего.
В соответствии с п/п "в" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна. В экспертом заключении приведена доступная эксперту и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, следует учесть, что экспертом проверялась информация относительно объекта-аналога N 3. На дату составления экспертного заключения земельный участок находился в аренде у физического лица в соответствии с договором аренды от 06.03.2018г., что свидетельствует о невостребованности предложения, на которое ссылается департамент. В связи с этим использование данной информации не отвечало бы принципу экономической обоснованности.
В целом экспертное заключение соответствуют как нормам процессуального права, так и нормам законодательства об оценочной деятельности, научно и экономически обоснованно, не содержит противоречий, в связи с чем оснований для его критической оценки не имеется.
Тем самым, оснований не доверять выводам судебной оценочной экспертизы не имеется.
Таким образом, размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден административным истцом достаточными и допустимыми доказательствами.
Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по настоящему делу является дата обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости - 16 июля 2018г.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, в размере рыночной стоимости 2 132 000 руб. по состоянию на 04 июня 2018г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 132 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 16 июля 2018г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка