Решение Пермского краевого суда от 15 февраля 2021 года №3а-2335/2020, 3а-418/2021

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 15 февраля 2021 года Дело N 3а-418/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Соликамская кооптехника" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Соликамская кооптехника" (далее - ООО "Соликамская кооптехника", Общество) обратилось в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности по Пермскому краю заявив требования об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:
- здания (нежилое здание, нежилое здание столовой) с кадастровым номером **796, количество этажей: 1, в том числе подземных: 0, общей площадью 388,0 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1373620 рублей;
- здания (нежилое здание, 2-этажное кирпичное нежилое здание, с киоском) с кадастровым номером **:238, количество этажей: 3, в том числе подземных: 0, общей площадью 425,7 кв.м., адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6055 624 рубля.
В обоснование требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанных объектов капитального строительства. Кадастровая стоимость объектов недвижимости не соответствует рыночной и является необоснованно завышенной. Результаты определения кадастровой стоимости объектов влияют на права и обязанности административного истца.
Представитель административного истца К. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, требования поддерживает в полном объеме.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ Пермского края "Центр технической инвентаризации" А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против исковых требований возражала, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представила.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлено, представителя в судебное заседание не направило.
С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства по настоящему административному делу, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Соликамская кооптехника" является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания, наименование: нежилое здание столовой, с кадастровым номером **796, общей площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: ****;
- нежилого здания, наименование: 2-этажное кирпичное нежилое здание с киоском, с кадастровым номером **238, общей площадью 425,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д.8-13).
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28.11.2019 "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включены: здание с кадастровым номером **796, расположенное по адресу: **** (N 6283), здание с кадастровым номером с кадастровым номером **238, расположенное по адресу: **** (N 4672).
Поскольку принадлежащие административному истцу здания включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет в отношении:
- нежилого здания с кадастровым номером **796 - 2737 728 рублей;
- нежилого здания с кадастровым номером **238 - 11917569 рублей 41 копейка, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр 01 января 2019 года (л.д.14-15).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости нежилых зданий просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об их утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В соответствии с п. 2,3 Приказа Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514 "Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости", определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящего Порядка (далее - определение кадастровой стоимости), осуществляется уполномоченными лицами территориальных органов федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав, или в случае принятия решения таким органом о наделении полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с частью третьей статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - уполномоченными лицами подведомственного такому органу бюджетного учреждения (далее - уполномоченные лица) в течение 10 рабочих дней с момента возникновения основания определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости отражаются в акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
При оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости в подтверждение заявленных административных исковых требований административным истцом представлены в суд отчеты об оценке N 1327.1/О-20, 1327.2/О-20 от 27 ноября 2020 года, выполненные оценщиком Б. (ООО "Р-Консалтинг"), в соответствии с которыми, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером **796 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 1373 620 рублей, нежилого здания с кадастровым номером **238 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6055 624 рубля.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчеты об оценке N 1327.1/О-20, 1327.2/О-20 от 27 ноября 2020 года, составленные оценщиком Б., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Б., выполнившая отчеты, является членом саморегулируемой организации оценщиков "Региональная ассоциация оценщиков", включена в реестр оценщиков 03 апреля 2018 года. Оценщик обладает правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Оценщиком проведен анализ сегмента рынка купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в Пермском крае (кроме г. Перми), к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводам, изложенным в отчетах об оценке, учитывая местоположение объектов оценки, их площадь, физические характеристики.
При определении стоимости объектов оценки оценщиком использован сравнительный подход, в отчетах оценщиком приведены обоснования невозможности использования в рассматриваемом случае затратного и доходного подходов.
Применяя сравнительный подход, оценщиком произведены расчеты методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков и вычтена из стоимости спорных зданий (объектов оценки), полученной сравнительным подходом. Согласно отчётам об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, в отношении которых они применялись. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объектов оценки, оценщиком применены корректировки, такие как условие рынка (дата предложения/продажи), скидки на торг, местоположение, площадь, физические характеристики, наличие коммуникаций объектов-аналогов. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведены в отчете со ссылками на источники, которыми оценщик руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчетов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчеты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечают требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчетов об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорных объектов недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены. Административным ответчиком о наличии каких-либо недостатков отчетов об оценке N 1327.1/О-20, 1327.2/О-20 от 27 ноября 2020 года не заявлено, доказательств иной рыночной стоимости спорных нежилых зданий не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.
С учетом изложенного, заявленные ООО "Соликамская кооптехника" требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:
- нежилого здания с кадастровым номером **796, общей площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1373620 рублей;
- нежилого здания с кадастровым номером **238, общей площадью 425,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6055 624 рубля, подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 29 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Соликамская кооптехника" - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером **796, общей площадью 388 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1373620 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером **238, общей площадью 425,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 6055 624 рубля.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 29 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 2 марта 2021 года.
Судья: подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка