Решение Саратовского областного суда от 18 февраля 2020 года №3а-233/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-233/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Совкича А.П.,
при секретаре Петровой И.А.,
с участием представителя административного истца Дурнайкиной З.И. - Перегудовой Е.Н., действующей на основании доверенности от 24 декабря 2019 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дурнайкина З.И. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,
установил:
в Саратовский областной суд поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 151,2 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 870 000 рублей по состоянию на 16 сентября 2013 года.
В обоснование заявленных административных требований Дурнайкина З.И. указывала, что ей на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" определена кадастровая стоимость указанного нежилого помещения в размере 18 479 753 рублей 12 копеек.
Вместе с тем рыночная стоимость указанного нежилого помещения, согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Аваллон" от 16 октября 2019 года N 2019/12/12КС, определена в размере
13 870 000 рублей.
Установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником указанного объекта недвижимости, вынужденного оплачивать налоговые платежи в большем размере.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по указанным основаниям.
Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) одним из оснований пересмотра результата определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
В силу частей 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, Дурнайкиной З.И. на праве собственности принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение, этаж 0-1, с кадастровым номером N, общей площадью 1 151,2 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (листы дела N 14-15, 16)
Представленные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области актуализированные результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Саратовской области 28 декабря 2012 года утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области N 990-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области" по состоянию на 05 июля 2012 года.
27 декабря 2013 года в Единый государственный реестр недвижимости в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N внесены сведения о его кадастровой стоимости, которая составила 18 479 753 рублей 12 копеек (лист дела N 13).
Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (пункт 1 статьи 14, пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).
С учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, приведенных в пункте 1 данной статьи.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно пункту 1 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Суд полагает, что административный истец обоснованно обратился в суд, поскольку в отношении указанного недвижимого имущества принят нормативный правовой акт, устанавливающий исчисление налогообложения исходя из кадастровой стоимости.
Что касается срока на обращение в суд с указанным административным иском, предусмотренным частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поданным по истечении пятилетнего срока со дня внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (27 декабря 2013 года), суд считает, что такой срок подлежит восстановлению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Кроме того, в связи с принятием Федерального закона от 3 июля 2016 года N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу.
На момент обращения в суд очередная государственная оценка на территории Саратовской области не проведена.
С учетом данного обстоятельства административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Саратовской области, которая на момент обращения в суд не проведена.
В соответствии со статьёй 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Датой определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, следует считать 16 сентября 2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25 сентября 2019 года о кадастровой стоимости объектов недвижимости (лист дела N 59).
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, Дурнайкина З.И. представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 декабря 2019 года N 2019/12/12КС, составленный ООО "Аваллон", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, определена в размере 13 870 000 рублей.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
Представленные административным истцом отчёты об оценке согласно положениям статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ являются положительными и подтверждают рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую оценщиком.
Оценщик ООО "Аваллон" Подсобляев И.С., составивший отчёт, является членом саморегулируемой организации СОЮЗ оценщиков "СИБИРЬ", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 15 марта 2019 года N 1075, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 009156-1, ответственность его застрахована в СПАО "Рессо-гарантия". Ответственность ООО "Аваллон" застрахована в СПАО "Рессо-гарантия".
В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.
Оценщиком при составлении отчета применены сравнительный и доходный подходы при расчёте стоимости объекта оценки, отказ от затратного подхода мотивированно обоснован.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчёте, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: характеристика и условие сделки, дата реализации, место расположения объекта, местоположение в пределах города, расположение относительно красной линии, этажность, общая площадь помещений, функциональное назначение, техническое состояние/класс здания, стоимость аналога.
Поиск информации производился в сети Интернет и периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал пять объектов-аналогов, расположенных в городе Балаково Саратовской области, составил таблицу сравнения объектов-аналогов, приложил скриншоты объявлений со страниц сайта, представил карту местоположения объекта оценки и объектов-аналогов.
Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице сравнения.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Оценщиком применены корректировки на цену предложения, дату предложения, местоположение в пределах города, этажность, состояние отделки, площадь.
При этом суд учитывает, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона N 135-ФЗ).
Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Отказ от применения корректировок по другим факторам им мотивировано обоснован.
Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода нежилого помещения с кадастровым номером N, составляет 14 039 000 рублей.
Оценщик также рассчитал рыночную стоимость нежилого помещения в рамках доходного подхода методом прямой капитализации доходов.
Согласно пункту 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
Для оценки рассматриваемого объекта оценщиком использовался метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, капитальные вложения не требуются.
Таким образом, рыночная стоимость прав собственности на нежилое помещение, с использованием доходного подхода, с учетом проведенного анализа, расчетов, сделанных допущений и ограничений, на дату оценки 16 сентября 2013 года, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, составляет 13 706 134 рубля 69 копеек.
В соответствии с пунктом 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществил согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, согласно которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1 151,2 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 16 сентября 2013 года, определена в размере 13 870 000 рублей.
Основания для выводов о недостоверности отчёта об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость объектов недвижимости, свидетельствовали бы об их рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования Дурнайкиной З.И. подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Дурнайкина З.И. срок на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
административное исковое заявление Дурнайкина З.И. к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N общей площадью 1 151,2 квадратных метра, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 13 870 000 рублей по состоянию на 16 сентября 2013 года.
Датой подачи заявления считать 31 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий А.П. Совкич


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка