Дата принятия: 03 сентября 2020г.
Номер документа: 3а-232/2020
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 сентября 2020 года Дело N 3а-232/2020
Пензенский областной суд в составе
судьи Мартыновой Е.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Черкасова Николая Яковлевича к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Черкасов Н.Я. обратился в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - помещения с кадастровым номером N, наименование: встроенное нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в литере А, общей площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости является завышенной, не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчёте независимого оценщика, что в свою очередь, затрагивает права и обязанности административного истца, как плательщика налога на имущество.
Истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 1 242 500 рублей.
В судебное заседание административный истец Черкасов Н.Я. не явился, доверив представление своих интересов Юмину К.С. (доверенность от 19 ноября 2019 г.).
Представитель административного истца Юмин К.С. в пределах переданных ему полномочий изменил предмет иска по результатам проведенной по делу судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 1 658 500 рублей в соответствии с заключением эксперта.
Представитель административного ответчика - Департамента государственного имущества Пензенской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве возражал против удовлетворения иска, полагая, что государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в соответствии с законом (т.1, л.д.89).
Представитель административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") Тюрина Н.В. (доверенность от 23 марта 2020 г.) также полагала разрешение спора на усмотрение суда.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, полагая разрешение спора на усмотрение суда (л.д.109, 127-129).
Представитель заинтересованного лица - администрации г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, административный истец является собственником помещения с кадастровым номером N, наименование: встроенное нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в литере А, общей площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости от 17 июля 2020 г. NКУВИ - 002/2020-7329817 (том 1, л.д.102-104).
В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.
Поскольку административный истец является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости помещения затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.
Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N утверждена приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 11 ноября 2019 г. N 652-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой оценки помещений, расположенных на территории Пензенской области" и составляет по состоянию на 1 января 2019 г. 3 817 928,92 рубля. Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 28 января 2020 г. (том 1, л.д.5).
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного помещения, является 1 января 2019 г. (т.1, л.д.5).
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости нежилого помещения административный истец представил отчет об оценке от 23 апреля 2020 г. N 44/20, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату оценки - 1 января 2019 г. составила - 1 491 000 рублей (том 1, л.д. 9-76).
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 1 января 2019 г., проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО5
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО5 от 11 августа 2020 г. N 42/20, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г. составила 1 658 500 рублей (том 1, л.д.137-227).
Сторона административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнила требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. в размере равном его рыночной стоимости - 1 658 500 рублей.
Суд, исследовав заключение эксперта от 11 августа 2020 г. N 42/20 применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Экспертом было установлено, что оцениваемый объект недвижимости состоит из помещений торгово-офисного и складского назначения.
После проведения анализа рынка экспертом было отобрано три аналога, наиболее сопоставимых с объектом исследования в сегментах рынка торгово-офисной и производственно-складской недвижимости. По каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта. В частности, были сделаны корректировки на торг, площадь, этаж (для всех объектов-аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого помещения сравнительным подходом.
В рамках доходного подхода экспертом произведена оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов, определен действительный валовой доход путем вычитания потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. При расчете чистого операционного дохода экспертом были вычтены из действительного валового дохода расходы на эксплуатацию оцениваемой недвижимости, определенные на основе анализа типичных издержек на рынке. Для пересчета чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта экспертом использован метод прямой капитализации.
В целях определения потенциального валового дохода после анализа рынка аренды экспертом были подобраны три объекта-аналога торгово-офисного назначения и три объекта-аналога производственно-складского назначения, поскольку оцениваемый объект состоит из помещений, относящихся к разным сегментам рынка. По каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, составивший вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
При этом, суд не может согласиться с возражениями ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" относительно заключения эксперта.
По мнению представителя административного ответчика эксперт в рамках сравнительного подхода должен был применить в отношении объекта-аналога N 2 корректировку на расположение относительно "красной линии", поскольку объект оценки располагается на "красной линии" в отличии от указанного аналога.
Однако указанный вывод является ошибочным. Согласно данным "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" под редакцией Лейфер Л.А. и Крайниковой Т.В. - Н.Новгород, 2018 (далее - Справочник) стоимость объектов недвижимости офисно-торгового назначения зависит от расположения относительно "красной линии". При этом, значение имеет не только сам факт расположения вдоль "красной линии" улицы, но и наличие отдельного входа на данную улицу, а не во двор (том 2, л.д.7 оборот).
В ходе судебного заседания эксперт ФИО5, ссылаясь на результаты осмотра спорного помещения, указал, что вход в него осуществляется с внутренней стороны здания (с двора), в связи с чем применение корректировок на расположение относительно "красной линии" в отношении объекта-аналога N 2, расположенного в глубине существующей застройки, не требуется.
Возражая против заключения эксперта, административный ответчик сослался на то, что экспертом в рамках сравнительного подхода неправильно определен размер поправки на местоположение для объектов-аналогов N 1 и N 2 производственно-складского назначения, поскольку их расположение отличается от спорного объекта недвижимости (том 1 л.д.170-171).
Однако экспертом ФИО5 указано на то, что оцениваемое помещение в г.Пензе расположено рядом с городскими кладбищами, боксовыми гаражами и промышленным предприятием, что сопоставимо с местом размещения объектов-аналогов (промзоны) и не требует корректировок.
Кроме того, объект-аналог N 1 (том 1, л.д.170-171) не имеет преимуществ в расположении относительно крупных транспортных автомагистралей перед объектом оценки, поскольку оба располагаются на значительном удалении от крупных автодорог, позволяющих беспрепятственно передвигаться автотранспорту.
Также нельзя согласиться и с доводом ответчика о том, что в рамках доходного подхода при расчете ставки арендной платы эксперт в таблице (том 1, л.д.183-184) неверно определил размер поправки на местоположение в отношении объекта-аналога N 1, указав, что его расположение сходно с расположением спорного помещения.
Спорное помещение и объект-аналог N 1 (<адрес>) (том 1, л.д.170) располагаются на смежных улицах с идентичным окружением, что делает их сопоставимыми по местоположению.
Тот факт, что в расчетных таблицах эксперт ФИО5 указал на то, что в состав рыночной стоимости включен НДС, является технической ошибкой, не влияющей на итоговую величину рыночной стоимости спорного помещения, поскольку размер НДС не определялся и не учитывался при определении рыночной стоимости, что подтверждается приведенными в заключении эксперта расчетами.
Объяснения эксперта основаны на приведенных в его заключении сведениях и не опровергнуты представителями ответчиков.
Оценивая возражения представителя ответчика в части выводов эксперта ФИО5, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения, в связи с чем оснований для признания его недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости -1 658 500 рублей.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО "Центр Бизнес-планирования" от 11 августа 2020 г. N 42/20 по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 1 658 500 рублей.
Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.
При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.
Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в суд является 9 июля 2020 г. - дата подачи административного искового заявления в суд.
В силу пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Разрешая вопрос о возмещении издержек, связанных с производством по делу судебной экспертизы, суд исходил из следующего.
По настоящему делу по ходатайству представителя Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту ООО "Центр Бизнес-планирования" ФИО5
Согласно счету и смете затрат ООО "Центр Бизнес-планирования" стоимость проведения экспертизы составила 20 000 рублей (том 1, л.д. 229-230).
Счет, выставленный Департаменту государственного имущества Пензенской области, за производство экспертизы не оплачен.
Каких-либо возражений относительно размера стоимости проведенной по делу экспертизы и доказательств ее неразумности не поступило.
В силу статей 103 и 106 КАС РФ стоимость проведения экспертизы относится к судебным расходам.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При этом, судебные расходы в случае удовлетворения иска возлагаются на лицо, утвердившее оспариваемые результаты государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, когда лица, участвующие в деле, освобождены от их уплаты.
Вместе с тем, исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П) по делам об оспаривании кадастровой стоимости судебные расходы взыскиваются с ответчика в пользу истца в случае, если кадастровая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
Поскольку, обратившись в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец реализовал в судебном порядке имеющееся у него право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо ошибок в ходе кадастрового учета. Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка не превышает 50 %, объективно обусловлена использованием различных подходов к оценке. Кадастровая стоимость определяется в ходе массовой оценки, в то время как рыночная стоимость объекта определяется индивидуально, что позволяет учитывать конкретные особенности оцениваемого объекта.
Сведения о том, что при проведении кадастровой оценки были допущены нарушения методологии проведения массовой оценки, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах, издержки в связи с проведенной по делу экспертизой взыскиваются с Черкасова Н.Я. в пользу ООО "Центр Бизнес-планирования", а понесенные административным истцом судебные расходы возмещению не подлежат.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Черкасова Николая Яковлевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером N, наименование: встроенное нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже в литере А, общей площадью 143,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 г., в размере равном его рыночной стоимости - 1 658 500 (один миллион шестьсот пятьдесят восемь тысяч пятьсот) рублей.
Датой подачи Черкасовым Николаем Яковлевичем заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 9 июля 2020 г.
Взыскать с Черкасова Николая Яковлевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнес-планирования" расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 7 сентября 2020 г.
Судья Е.А. Мартынова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
