Решение Пермского краевого суда от 16 апреля 2019 года №3а-232/2019

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 апреля 2019 года Дело N 3а-232/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,
при секретаре Елисеевой К.С.,
с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Парус" - Чайкина А.Ю., действующего на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края - Мальцовой В.М., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Парус" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Парус" (далее ООО "Парус") обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания ресторана, кадастровый номер **, общей площадью 1760,9 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 26444 951 рубль по состоянию на 01.01.2018 года.
В обоснование требования указано, что здание находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости здания, ООО "Парус" заинтересовано в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018, составила 51038436,26 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 26444 951 рубль. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включенного в перечень зданий, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость в силу постановления Правительства Пермского края от 29.11.2018 N 756-п (за N 4198).
В предварительном судебном заседании 18 марта 2019 года к участию в деле в качестве соответчика было привлечено - Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, в качестве заинтересованного лица - Государственное бюджетное учреждение "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" (далее - ГБУ "ЦТИ ПК").
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика - Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края возражала против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Представитель административного ответчика Правительства Пермского края в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен, в письменном отзыве ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указывая на то, что Правительство является ненадлежащим ответчиком по иску.
Представители заинтересованных лиц: ГБУ "ЦТИ ПК, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Пермскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
В силу положений Налогового кодекса Российской Федерации (глава 30) административный истец является плательщиком налога на имущество организаций.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО "Парус" является собственником нежилого здания ресторана кадастровый номер **, общей площадью 1760,9 кв.м, расположенного по адресу: ****, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 7), копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 21), копией договора купли-продажи (л.д. 18-20).
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29.11.2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 года N 141-ПК, в названный Перечень (за N 4198) включено вышеуказанное здание.
Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности задание включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2019 год, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составляет - 51 038 436,26 рублей, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 6).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований ООО "Парус" представлен отчет об оценке от 06.02.2019 года N 006/2019-О, составленный оценщиком ООО "Пермь инвентаризация" Б..
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, выполнивший отчет об оценке рыночной стоимости здания оценщик Б. является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация "Свободный оценочный департамент", запись в реестре 684, подтверждается выпиской из реестра. Оценщик обладает достаточной степенью квалификации, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости, в том числе рынка единых объектов капитального строительства (здания с участком), отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (коммерческая недвижимость). При проведении оценки для определения рыночной стоимости здания использованы подходы: сравнительный, доходный и затратный, при определении рыночной стоимости земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией в отношении рынка земли.
При использовании сравнительного подхода оценщик использовал метод корректировки продаж, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также физические и экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал три объекта-аналога для сравнения здания и земельного участка. Позиция представителя административного ответчика - Министерства по управлению имуществом и земельными отношениями Пермского края в части касающейся отсутствия в отчете информации с учетом которой была произведена выборка объектов-аналогов, противоречит материалам дела, поскольку в приложении к отчету об оценке (страница отчета - 172, л.д.192) приведена информация в отношении предложений по продаже объектов недвижимости (зданий, земельных участков) сходных с оцениваемым, из которых была произведена выборка аналогов, административным истцом представлены доказательства приобретения оценщиком базы данных по сделкам и предложениям. Выбор аналогов - зданий и земельных участков оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с коммерческим использованием. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из совершенных сделок, размещенных в сети Интернет. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался. При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием указанного подхода оценщик определилее как 34673741,03 рубля.
При использовании для определения рыночной стоимости здания затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы, приведено обоснование выбора сравнительной единицы при применении справочника Ко-Инвест 03.05.000.0027, как наиболее сопоставимый по своим характеристикам с оцениваемым объектом. В отчете приведены расчеты рыночной стоимости объекта оценки, определены затраты на замещение/воспроизводство объекта, совокупное устаревание объектов, коэффициент предпринимательской прибыли, без учета стоимости земельного участка. При расчете использовались поправки, как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов. Довод Министерства о недостатке отчета в указанной части, поскольку оценщик при определении размера износа не учел сведения об износе, указанные в техническом паспорте, суд полагает надуманным. Как следует из содержания отчета об оценке, размер физического износа при определении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, определен оценщиком по приведенной формуле с учетом года постройки, срока эксплуатации на дату оценки, что соответствует целям оценки. Принимая во внимание то, что оценщик самостоятельно определяет методы, используемые при оценке, наличие иной возможности определения размера физического износа не может расцениваться как недостаток. При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием указанного подхода оценщик определилее как 31402 012 рублей.
При использовании для определения рыночной стоимости здания доходного подхода оценщик использовал данные о предложениях по аренде в отношении трех объектов, сопоставимых с оцениваемым. В приложении к отчету об оценке (страница отчета - 172, л.д.192) приведена информация в отношении предложений по аренде объектов недвижимости сходных с оцениваемым, из которых была произведена выборка аналогов. Информация об объектах-аналогах является проверяемой, в отчете приведено обоснование применения корректировок, равно как и отказ от применения корректировок со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался. С использование доходного подхода рыночная стоимость объекта оценки определена оценщиком как 39078459,92 рубля.
Согласовав полученные при проведении оценки результаты, оценщик определилрыночную стоимость здания по состоянию на 01.01.2018 года как -
26444 951 рубль.
В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость объекта оценки, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере не представлено.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участников процесса, суд не усматривает предусмотренных положениями статьи 77 КАС РФ оснований для назначения экспертизы, приведенные административным ответчиком доводы, не свидетельствуют о наличии существенных недостатков, которые могли бы повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости установленной в отчете об оценке 06.02.2019 года N 006/2019-О.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 20.02.2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Парус" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания ресторана с кадастровым номером ** расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 26444 951 рубля по состоянию на 01.01.2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 февраля 2019 года.
Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 17 апреля 2019 года.
Судья


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка