Решение Вологодского областного суда от 12 сентября 2018 года №3а-232/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 12 сентября 2018 года Дело N 3а-232/2018
от 12 сентября 2018 года N 3а-232/2018
г. Вологда
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Родичева М.Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Родичев М.Н. является собственником объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, общей площадью 364,3 кв.м., 2-этажное (1 подземный этаж), инв. N..., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от 26 января 2010 года серии 35 СК N 704144 (л.д. 7).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 7 278 970 рублей 72 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 6).
Родичев М.Н., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 мая 2018 года N 05/04/18, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ДИС" П.Н.В., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".
Согласно отчету рыночная стоимость здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 2 535 400 рублей 00 копеек.
Родичев М.Н. просил восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером N..., установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 535 400 рублей 00 копеек, взыскать с Правительства Вологодской области судебные расходы в общем размере 22 300 рублей.
Административный истец Родичев М.Н. в судебном заседании административные исковые требования и ходатайство о восстановлении срока обращения в суд поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение, исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают права и обязанности Родичева М.Н. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... сведения о кадастровой стоимости в размере 7 278 970 рублей 72 копейки внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подано Родичевым М.Н. в суд 09 августа 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости пропущен.
Пропуск названного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Родичеву М.Н. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 мая 2018 года N 05/04/18, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ДИС" П.Н.В.
В соответствии с отчётом итоговая рыночная стоимость административного здания с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 2 535 400 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 08 мая 2018 года N 05/04/18 требованиям Федеральных стандартов оценки:
в отчете использована информация по корректирующим коэффициентам (страницы 65, 82, 83, 84, 90) для объектов-аналогов, соответствующая дате после даты оценки;
методология определения физического износа не соответствует сегменту объекта оценки, поскольку оценщиком в отчете применяется стандарт ВСН 53-86 "Правила оценки физического износа жилых зданий", а объект оценки относится к торгово-офисной недвижимости. При этом описание характеристик конструктивных элементов в таблице N 20 не соответствует описанию состояния конструкций в таблице N 19. Также размер физического износа не соответствует индексированному значению по сроку жизни объекта на дату оценки, согласно данным технического паспорта;
в рамках затратного подхода на странице 75 оценщик определяет размер функционального устаревания в размере 30% на основании материалов сайта http://mk35.ru (раздел "Аналитические материалы", статья "Определение наиболее вероятных величин прибыли предпринимателя и внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области"). При этом оценщик не приводит в отношении объекта оценки анализ наличия конкретных признаков функционального устаревания, указанных в таблице.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "ДИС" Д.М.Ю., оценщик которого П.Н.В. проводила оценку спорного объекта недвижимости, представила пояснения к отчету об оценке N 05/04/18 от 08 мая 2018 года по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что ввиду отсутствия в сборнике "Справочник оценщика недвижимости" 2011 года данных для расчета корректировки на местоположение, физическое состояние объекта, параметра площади, оценщиком принято решение использовать в качестве данных показатели сборника "Справочник оценщика недвижимости" 2014 года, так как указанный сборник учитывает тенденции 2011 года, что соответствует дате оценки. Анализ рынка недвижимости показывает, что рынок оцениваемого объекта недвижимости находится в стадии стагнации, влияние политических факторов на рынке не несет каких-либо положительных или отрицательных изменений. Относительно замечания N 2: объект оценки расположен на земельном участке в зоне жилой застройки. Ближайшая окружающая застройка в 200-1000 м от объекта оценки жилая. Рядом расположены жилые дома, магазины розничной торговли, в связи с чем оценщик обоснованно использовал нормативный метод расчета физического износа, приведенный в ВСН 53-86 "Правила оценки физического износа жилых зданий". Физический износ определен исходя из технического состояния объекта оценки согласно данным технического паспорта, предоставленного заказчиком, и норм амортизационных отчислений. Относительно замечания N 3: расчет функционального износа выполнен оценщиком на основании материалов сайта http://mk35.ru (раздел "Аналитические материалы", статья "Определение наиболее вероятных величин прибыли предпринимателя и внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области"). В рамках данного исследования приняли участие риэлторы и представители оценочных организаций Вологодской области, которые в силу своей профессии и опыта знают общее состояние рынка недвижимости в Вологодской области. Вопросы, поставленные перед участниками, связаны с аналитическими показателями и индексами рынка коммерческой недвижимости, имеющими практическое значение в процессе оценки объектов недвижимости. Обработка результатов проведена по районам области отдельно, чтобы пользователи могли наиболее точно определить значение нужного показателя. Среднее значение полученной коллективной оценки может быть применено для соответствующего сегмента рынка недвижимости Вологодской области.
Суд, исследовав и проанализировав отчёт от 08 мая 2018 года N 05/04/18, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживалась принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёт базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчёте приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в нём информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает предъявляемым к нему законодательным требованиям, а потому признаёт его допустимым и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщиков, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером N... может быть пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости на основании отчёта от 08 мая 2018 года N 05/04/18, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ДИС" П.Н.В.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Административный истец Родичев М.Н., кроме того, ставит вопрос о возмещении ему понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 22 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В целях проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Родичевым М.Н. 19 апреля 2018 года с ООО "ДИС" заключен договор N 03/04/18 на оказание услуг по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером N....
Стоимость работ по договору в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N... составила 22 000 рублей.
24 апреля 2018 года денежные средства в размере 22 000 рублей были оплачены Родичевым М.Н., что подтверждается платежным поручением N 132 (л.д. 10).
Кроме этого, при подаче административного иска в суд Родичевым М.Н. уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждено чеком-ордером от 26 июля 2018 (л.д. 5).
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года N 1125.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, - Правительства Вологодской области.
Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании с Правительства Вологодской области в пользу Родичева М.Н. расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 19 июня 2018 года N 03/04/18 в размере 22 000 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, всего подлежит взысканию денежная сумма в размере 22 300 рублей.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Родичеву М.Н. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N....
Административное исковое заявление Родичева М.Н. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поданное в суд 09 августа 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - административного здания с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, общей площадью 364,3 кв.м., 2-этажное (1 подземный этаж), инв. N..., лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 535 400 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу Родичева М.Н. судебные расходы по административному делу N 3а-232/2018 в общем размере 22 300 (двадцать две тысячи триста) рублей.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка