Дата принятия: 02 августа 2021г.
Номер документа: 3а-23/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
РЕШЕНИЕ
от 2 августа 2021 года Дело N 3а-23/2021
Верховный суд Республики Адыгея в составе
председательствующего Тхагапсовой Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником - Фазыловой М.В.,
рассмотрев административное дело N 3а-23/2021 по административному исковому заявлению ФИО8 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея, заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ФИО9 обратился с административным иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея, заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея, об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объекта недвижимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что юридическому лицу ФИО12 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства, четырехэтажное нежилое здание магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>
Согласно выписке из ЕГРН, кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства установлена по состоянию на 01.01.2016 в размере 18 685 882, 26 рублей.
Полагая кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости явно завышенной, административный истец обратился к оценщику для определения его рыночной стоимости.
Согласно Отчету об оценке от 03.06.2020 N 20-303, выполненному ООО "Южная независимая оценочная компания" (г. Краснодар), рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства по состоянию на 01.01.2016 составляет 9 992 608 рублей.
На основании ч. 1 ст. 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ч. 1 ст. 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений были оспорены административным истцом в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея, решением комиссии от 01 апреля 2021 года N 276 заявление ФИО11" об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства отклонено.
С учетом изложенного, в административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта капитального строительства по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2016 в размере рыночной стоимости - 9 992 608 рублей согласно Отчету об оценке от 03.06.2020 N 20-303 ООО "Южная независимая оценочная компания".
В судебном заседании представитель административного истца ФИО10 Датхужев Ю.А. уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м с кадастровым номером 01:08:0519044:734, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" (г.Ростов-на-Дону) от 08.07.2021 N 0329/Э, - 12 740 086,78 рублей.
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Нагароков Р.Н. в письменном ходатайстве просил суд рассмотреть административное дело без его участия, принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы от 08.07.2021 N 0329/Э СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз". Кроме того, представитель административного ответчика ходатайствовал об исключении из доказательств по административному делу Отчета об оценке объекта недвижимости от 03.06.2020 N 20-303 ООО "Южная независимая оценочная компания", представленного административным истцом при подаче административного искового заявления, как не соответствующего требованиям федеральных стандартов оценки, а потому являющегося недопустимым доказательством.
Представитель административного ответчика Администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея по доверенности Скобеева Т.И. в судебном заседании против удовлетворения административного иска ФИО18 возражала, в случае удовлетворения административного искового заявления просила суд определить кадастровую стоимость объекта оценки в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении судебной оценочной экспертизы от 08.07.2021 N 0329/Э.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности Копысова Н.Ю. также просила суд рассмотреть административное дело в ее отсутствие, замечаний на заключение к судебной оценочной экспертизы от 08.07.2021 N 0329/Э не представила.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Республике Адыгея, надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, сведений о причинах неявки в судебное заседание не сообщил.
Заслушав представителя административного истца ФИО13 по доверенности Датхужева Ю.А., представителя Администрации МО "Город Майкоп" по доверенности Скобееву Т.И., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 245 КАС РФ и статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
В соответствии с положениями частей 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости первоначально оспариваются юридическим лицом в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Соблюдение досудебного порядка спора о пересмотре кадастровой оценки для юридических лиц является обязательным.
В силу части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Как усматривается из материалов административного дела, административному истцу ФИО14 на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - четырехэтажное нежилое здание магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН. (т. 1 л.д. 6).
Кадастровая стоимость указанного спорного объекта по состоянию на 01.01.2016 составляет 18 685 882,26 рублей (т. 1 л.д. 6).
Оспаривая кадастровую стоимость объекта капитального строительства, административный истец представил Отчет об оценке, от 03.06.2020 N 20-303, выполненный ООО "Южная независимая оценочная компания" (г.Краснодар), согласно которому, рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>-е составляет 9 992 608 рублей (т. 1 л.д. 32-85, 58).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Адыгея от 01 апреля 2021 года N 276 в удовлетворении заявления ООО "Пет-Амбр" об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства отказано со ссылкой на несоответствие Отчета об оценке от 03.06.2020 N 20-303 требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" федеральным стандартам оценки (т.1, л.д. 88-91).
В ходе рассмотрения дела в судебном заседании от представителей административных ответчиков: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям Нагарокова Р.Н., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея Копысовой Н.Ю., Администрации МО "Город Майкоп" Скобеевой Т.И. поступили письменные возражения на административное исковое заявление ФИО15 с указанием на то, что Отчет от 03.06.2020 N 20-303 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Полагали, что представленный юридическим лицом отчет об оценке также выполнен с нарушением требований ФСО.
Статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06. 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Пунктом 4.2 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 20-П основой пересмотра кадастровой стоимости является необходимость проверки соблюдения установленных законодательством требований к формированию методики кадастровой оценки, ее применению к конкретному объекту недвижимости, а также к административному истцу доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Признав поступившие возражения административных ответчиков на административное исковое заявление заслуживающими внимания, в целях установления и устранения противоречий, допущенных в Отчете об определении рыночной стоимости от 03.06.2020 N 20-303, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручалось специализированному частному учреждению "Ростовский центр судебных экспертиз" (г. Ростов-на-Дону, ул. Металлургическая, д. 102/2, офис 308), с постановкой вопросов об определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, по состоянию на 01.01.2016; а также о наличии возможных нарушений требований федеральных стандартов оценки и иных нарушений норм действующего законодательства, допущенных оценщиком при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 03.06.2020 N 20-303, выполненном ООО "Южная независимая оценочная компания" (г. Краснодар, ул. Кожевенная, 36, пом.308).
В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 08.07.2021 N 0329/Э СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз", размер рыночной стоимости объекта капитального строительства - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенного по адресу: Россия, Республика Адыгея, город Майкоп, ул. Батарейная, квартал 407-е, по состоянию на 01.01.2016 составляет 12 740 086,78 рублей.
Кроме того, в своем заключении судебный эксперт установил, что в Отчете об оценке от 03.06.2020 N 20-303 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объектов оценки, к методам расчёта рыночной стоимости спорного объекта; содержание Отчета содержит противоречия, логически необоснованные выводы о кадастровой стоимости объекта оценки ( т.2, л.д. 1-186; 163-166).
Принимая заключение судебного эксперта в качестве допустимого доказательства по делу, суд учитывает, что оно выполнено в соответствии с нормами действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует федеральным стандартам оценки, содержит сведения, имеющие значение для дела и влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер.
Допустимых доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, в деле не имеется. При этом суд учитывает отсутствие возражений относительно заключения судебной оценочной экспертизы со стороны административных ответчиков и заинтересованного лица.
Вместе с тем, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 03.06.2020 N 20-303 ООО "Южная независимая оценочная компания" о рыночной стоимости объекта капитального строительства - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, суд отклоняет в виду его не соответствия требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта капитального строительства - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>-е по состоянию на 01.01.2016 должна быть установлена в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 08.07.2021 N 0329/Э, выполненным СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз", а, именно, в размере 12 740 086,78 рублей.
С учетом положений ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, то есть 10.03.2021 (т.1, л.д. 88).
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО16 Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея, заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, удовлетворить.
Определить рыночную стоимость объекта капитального строительства - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенного по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 в размере 12 740 086,78 рублей.
Датой подачи административного искового заявления ФИО17 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, Администрации муниципального образования "Город Майкоп" Республики Адыгея заинтересованное лицо филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (ФКП "Росреестра") по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, равном рыночной стоимости 12 740 086,78 рублей считать дату 10 марта 2021 года.
Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в Государственный кадастр недвижимости в части указания стоимости объекта недвижимости - четырехэтажного нежилого здания магазина общей площадью 853,8 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0519044:734, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, <адрес> по состоянию на 01.01.2016 в размере 12 740 086,78 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (354 000, г. Сочи, ул. Советская, д. 26-а) в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея.
Председательствующий Е.А. Тхагапсова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
