Решение Липецкого областного суда от 27 июля 2020 года №3а-23/2020

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 июля 2020 года Дело N 3а-23/2020
Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.,
при помощнике судьи Беляковой И.А., Игнатовой Л.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Потребительского общества "Доброе" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,
установил:
Потребительское общество "Доброе" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 15.01.2016 г. (33 307607,59 руб.) установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика налога на имущество. Просил установить кадастровую стоимость нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N от 29 ноября 2019 года, выполненным ООО "Независимая оценка" в размере 6 337 000 рублей.
Представитель административного истца ПО "Доброе" по доверенности Тищенко Е.В. в судебном заседании уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость нежилого здания в размере рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы N 52/2020 от 02.07.2020г. по состоянию на 15.01.2016 г. в размере 6133 879 рублей.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Орехова Ю.В. в судебном заседании против установления кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы возражала, полагая его выполненным с нарушением законодательства, вследствие чего определенная экспертом итоговая величина рыночной стоимости является не достоверной.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося представителя.
Выслушав объяснения представителя административного истца Тищенко Е.В., представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности Ореховой Ю.В., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что Потребительское общество "Доброе" является собственником нежилого здания (магазина) с кадастровым номером N площадью 2096,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 33307 607 руб. 59 коп.
Право физических и юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций.
Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный для данной категории дел, административным истцом соблюден.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость нежилого здания, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 26.11.2020г., выполненный ООО "Независимая оценка", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 15.01.2016 г. составляет 6337 000 руб.
Исследовав вышеуказанный отчет об оценке рыночной стоимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание выводы судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В упомянутом отчете оценщиком на стр.24 в таблице N 1 "Распределение стоимости коммерческой недвижимости и права аренды в г.Липецке и Липецкой области по состоянию на январь 2016г.". отсутствует источник информации приведенных цен.
Оценщиком нарушен п.25 ФСО N 1 в части возможности пользователю отчете об оценке понять логику процесса определения стоимости в рамках доходного подхода, поскольку применяемая оценщиком методика в части принятия объекта оценки как встроенное помещение при определении величины арендной платы, а также величина недозагрузки площадей без учета фактической ситуации в данном случае некорректна.
Принимая во внимание изложенное, позицию административного истца, который уточнив требования, просил установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости спорного здания не может быть определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости N от 26.11.2020г., выполненного ООО "Независимая оценка".
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ИП ФИО8
На основании определения суда экспертом ИП ФИО9 проведена судебная экспертиза, в соответствии с выводами которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2096,3 кв.м определена по состоянию на 15.01.2016г. в размере 6133 879 руб. (заключение судебной экспертизы N от 2.07.2020г.).
Заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.
Оценивая вышеназванное экспертное заключение, суд считает возможным положить его в основу решения, поскольку оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО N 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Экспертом на основании данных технической инвентаризации и проведенного осмотра и обследования здания составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого нежилого здания, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, изготовлены фотографии.
При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт ФИО10 проанализировал существующие подходы к оценке. Исходя из анализа сложившихся рыночных условий, эксперт при определении рыночной стоимости нежилого здания использовал сравнительный, затратный и доходный подходы.
В рамках сравнительного подхода, эксперт отдельно определилстоимость здания и земельного участка, на котором оно расположено.
При определении рыночной стоимости земельного участка обосновал отказ от затратного и доходного подходов, применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнения продаж (метода корректировок), как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования.
Согласно пунктам 12 - 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В результате анализа предложений на продажу земельных участков в Липецкой области экспертом было использовано 5 объектов -аналогов, наиболее схожих с оцениваемым на дату 15.01.2016 г., расположенных в Липецком районе и г.Липецке, т.е. на незначительном удалении от объекта оценки. Назначение объекта оценки и объектов-аналогов-коммерческое, объект оценки- для размещения магазина, объектов-аналогов-под логистику, для логистического центра, под автосервис и автомойку, под ГАЗС,для строительства здания социального и бытового назначения.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты, периодическая печать). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также картографического материала публичной кадастровой карты.
В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). Такой подход не противоречит требованиям Федеральных стандартов оценки к выбору объектов-аналогов, согласно которым любые расхождения в характеристиках объектов-аналогов могут быть учтены в результате применения корректировок цены при определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Установив, что полученная выборка предложений на рынке неоднородна, эксперт исключил слишком высокие и слишком низкие предложения, определив по приведенной формуле доверительный интервал стоимости 1 кв.м. земельного участка 283,80 +/- 121,08 руб., вследствие чего исключил из расчета аналог N 2 (земельный участок под ГАЗС).
Экспертом приведено обоснование согласования результатов, расчет стоимости земельного участка произведен с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN 1, ФСО N 2, ФСО N 7.
Далее экспертом с применением сравнительного подхода определена рыночная стоимость нежилого здания. При исследовании использовано 5 объектов-аналогов ( 2 торговых здания, 1 здание общественного питания, 2 здания свободного назначения), расположенных в районах Липецкой области ( Воловский, Хлевенский, Добринский, Липецкий) и в г.Липецке. Определен доверительный интервал стоимости 1 кв.м. объекта оценки, который составил 5051,4 +-3044,32 руб. Обосновав и применив необходимые корректировки, согласовав результаты, исключив стоимость земельного участка, эксперт в рамках сравнительного подхода определилрыночную стоимость здания на дату оценки в размере 8393971 руб.
При определении рыночной стоимости здания затратным подходом эксперт использовал базисные уровни цен с применением коэффициентов индексации, определилвеличину затрат на строительство объекта, величину накопленного износа, прибыль предпринимателя. Все расчеты произведены табличным способом. По результатам проведенного исследования рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода составила 8514466 руб.
При применении доходного подхода эксперт использовал метод прямой капитализации доходов. Поскольку по результатам анализа было установлено, что предложения по аренде объектов офисно-торгового назначения в сельской местности отсутствуют, были приняты 5 аналогов в г.Липецке с корректировкой на местоположение. Кроме того, экспертом применены корректировки на расположение относительно красной линии, на тип парковки, на доступ к объекту, на общую площадь, тип объекта, на физическое состояние, на уровень отделки, на торг. Определен доверительный интервал стоимости 1 кв.м. аренды, средняя арендная ставка объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода составила 524748 руб.
С применением метода анализа иерархий экспертом проведено согласование результатов оценки, произведен расчет итоговых значений весов каждого подхода (весовые показатели достоверности подходов). По результатам проведенного исследования определена рыночная стоимость объекта оценки 6133879 руб.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование материалов дела, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены, оснований для признания подготовленного заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).
Оспаривая расчеты эксперта в рамках сравнительного подхода представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений ссылался на то, что экспертом неправомерно использованы предложения о продажах после даты оценки, на неполный анализ предложений, возможность использования иных аналогов, более схожих с объектом оценки. Исследовав приведенные доводы, содержание экспертного заключения и письменные пояснения эксперта Бархатова В.Н., суд считает, что доводы ответчика не являются основанием для признания заключения экспертизы недостоверным доказательством в силу следующего.
Пункт 26 ФСО N 1, пункт 30 ФСО N 7 прямо закрепляют возможность приведения оценщиком в отчете своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.
В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
В результате проведенного анализа экспертом были отобраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, приведенная информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении, что отвечает принципу проверяемости заключения, достоверность выводов эксперта и правильность примененных экспертом методик в установленном порядке не опровергнуты.
Несогласие административного истца с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует, поскольку использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам.
Заключение эксперта и его письменные пояснения содержат обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, подбор аналогов не являлся произвольным.
Каких-либо противоречий между представленными сведениями об объекте оценки и аналогах, а также приведенными выводами и произведенными расчетами, суд не усматривает.
Применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки и может отклоняться от среднерыночных цен. Представленные же административным ответчиком объявления о предложениях к продаже не свидетельствуют о сложившейся на рынке тенденции и о том, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта не находится в диапазоне рыночных цен.
Суд также отмечает, что представленные ответчиком объявления о продажах в Добровском районе (т.е. районе нахождения объекта оценки) с очевидностью не свидетельствуют о наличии аналогов, характеристики которых более сходны с характеристиками объекта оценки, нежели использованные экспертом. Так, цех по производству пиломатериалов (с.<адрес>), одноэтажное кирпичное здание площадью 56.6. кв.м. (без конкретизации назначения) (с.<адрес>), 2 и 3 этаж здания (без конкретизации назначения) (с.<адрес>) нельзя однозначно расценить как объекты наиболее сходные с объектом оценки. Как следует из содержания 6 предложений с объявлениями о продажах, представленных административным ответчиком, объекты относятся к торговым помещениям (комплексам), расположенным в г.Липецке (областном центре с населением около 750 тыс.чел) на красной линии (первой линии жилых домов) с хорошо развитой инфраструктурой, высоким пешеходным и автомобильным трафиком, т.е. в данном случае объекты имеют с точки зрения коммерческой недвижимости явное преимущество: выгодное местоположение и высокую коммерческую привлекательность, вследствие чего диапазон рыночной стоимости значительно выше по сравнению с объектами, расположенными в районных центрах и селах районов. Стоимость торговых объектов зависит от статуса населенного пункта и его удаления от областного центра. Объект оценки расположен в <адрес>, население которого около 800 человек, удаление от г.Липецка около 60 км., имеет небольшой пешеходный и автомобильный трафик (расстояние до трассы областного значения 4 км.,спрос на коммерческую недвижимость отсутствует). При таких обстоятельствах суд считает, что эксперт обоснованно не принял во внимание указанные объявления.
1 предложение о продаже (г.Усмань) обозначено как о продаже торгового помещения, однако из его содержания следует, что продается действующий рынок г.Усмань, 6 новых павильонов с торговыми помещениями, что явно не соответствует объекту оценки.
Представленные административным ответчиком 5 объявлений о продажах торговых помещений (2 объекта- г.Усмань, <адрес> Задонский район, <адрес> Добровский район, г.Липецк, <адрес>) не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта. Анализ данных объявлений, выполненный представителем административного ответчика, согласно которому стоимость 1 кв.м. составляет от 6920,90 до 15381,54 руб., сам по себе не свидетельствует о значительной разнице с доверительным интервалом, определенным экспертом, не основан на специальных познаниях, при этом применение метода среднего арифметического значения для определения цены 1 кв.м. объекта оценки неправомерно.
Доводы административного ответчика о том, что при составлении заключения экспертом не учтены иные объявления о продаже, находящиеся в открытом доступе, вследствие чего произведенные расчеты не отвечают принципам обоснованности, достаточности и достоверности, несостоятельны, поскольку противоречат содержанию экспертного заключения и объяснениям эксперта. Пункт 26 ФСО N 1, пункт 30 ФСО N 7 прямо закрепляют возможность приведения оценщиком в отчете своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Само по себе наличие других предложений о продажах, а также иного мнения специалиста не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки. В представленных ответчиком возражениях не содержится доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной информации.
По смыслу законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки. При этом конкретный период (срок экспозиции предложений) какими-либо нормами не установлен. Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта ФИО11., при определении рыночной стоимости земельного участка и здания на дату оценки 15.01.2016 г. сравнительным подходом были использованы предложения о продаже, опубликованные в декабре 2015 г. -феврале 2016 г., т.е. максимально приближены к дате оценки. За столь короткий период времени каких-либо значительных изменений в политике ценообразования стоимости продажи земельных участков, коммерческой недвижимости, а также величине арендных ставок не наблюдается, не изменились характеристики объектов и сведения на дату оценки. В силу изложенного, доводы административного ответчика о нарушении экспертом п.8 ФСО N 1 в связи с использованием предложений о продаже после даты оценки не состоятельны.
Ссылка представителя административного ответчика на отсутствие в заключении эксперта подтверждения сведений относительно наличия коммуникаций на земельных участках-аналогах, технического состояния объектов-аналогов, не может быть принята, поскольку как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта ФИО12., в отношении объектов - аналогов N 1 и 2 в объявлениях имеется информация о нахождении коммуникаций в границах земельных участков, в отношении объектов -аналогов N 3-5 эксперт исходил из возможности подключения коммуникаций, в связи с чем корректировка относительно коммуникаций не требовалась. При определении рыночной стоимости объекта оценки необходимость установления технического состояния (состояния отделки, износа) подобранных объектов-аналогов, помимо информации содержащейся в предложении о продаже, действующим законодательством не предусмотрена.
Оспаривая выводы эксперта в части определения рыночной стоимости здания затратным подходом, представитель административного ответчика считал неправомерным применение различных ценностных коэффициентов к различным частям здания. Отклоняя данный довод, суд исходит из того, что затратный подход предполагает определение стоимости издержек на создание имущества. Коль скоро экспертом установлено, что части здания имеют различные конструктивные элементы, материалы, состав коммуникаций, техническое состояние элементов внутренней отделки, то исходя из принципа учета особенностей частей здания, является корректным применение разных ценностных коэффициентов в соответствии со сборниками УПВС и ВСН.
Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.
Ссылка представителя административного ответчика на неполный анализ рынка земельных участков Липецкой области не состоятельна. Как следует из содержания экспертного заключения, исследование экспертом проводилось на основе анализа сложившихся рыночных условий. Доказательств того, что выводы эксперта не соответствуют каким-либо тенденциям рынка не представлено.
Суд не может согласиться с мнением представителя ответчика о недостоверности экспертного заключения в связи с существенным отклонением показателя рыночной стоимости, полученного в рамках каждого из подходов. При этом суд исходит из следующего.
На основании пункта 25 ФСО N 1 в случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.
Согласно экспертному заключению имеется существенное отличие результатов определения рыночной стоимости, определенной в рамках доходного подхода, от рыночной стоимости, определенной в рамках сравнительного и затратного подходов.
Как следует из письменных пояснений эксперта ФИО13 выявленное расхождение в стоимости обусловлено несбалансированностью рынка недвижимости, а именно- объект оценки в его техническом состоянии на дату оценки не представляет какой-либо ценности как объект, используемый с целью извлечения прибыли. При изложенных обстоятельствах данная величина учтена путем взвешенного усреднения (метод анализа иерархий).
Таким образом, при рассмотрении спора судом установлено, что согласно экспертному заключению согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости здания представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного, затратного и доходного подходов с учетом весового коэффициента.
Все иные доводы представителей административного ответчика о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, о неверном определении результатов рыночной стоимости в рамках экспертного исследования основаны на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки, являются несостоятельными, какими-либо научными данными не подтверждены, не ставят под сомнение результаты экспертизы, носят формальный характер, который не влечет недействительности выводов эксперта.
В своих письменных пояснениях эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснования своих выводов и ссылок на положения актов, регулирующих порядок осуществления оценочной деятельности. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется. Существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным: выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлено не было. При этом возникшие вопросы в отношении представленного экспертного заключения были устранены судом в судебном заседании путем получения письменных пояснений эксперта, которым было составлено заключение.
В удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, заявленного представителем административного ответчика, судом отказано по причине необоснованности доводов в отношении неполноты и неясности выводов эксперта.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Принимая во внимание изложенное, позицию сторон, суд считает требования административного истца подлежащими удовлетворению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2096,3 кв.м подлежит установлению по состоянию на 15.01.2016г. в размере 6133 879 руб.
С учетом разъяснения, содержащегося в п 7. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в удовлетворении иска к Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости надлежит отказать.
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы ИП ФИО14 в сумме 25 000 руб., суд исходит из следующего.
В абзаце 3 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" содержатся разъяснения, из которых следует, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации N 20-П от 11 июля 2017 года признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Суд считает, что имеющаяся разница между оспоренной кадастровой стоимостью ( 33307607 руб.) и установленной судом кадастровой стоимостью в размере рыночной стоимости ( 6133873 руб.) не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и является тем существенным превышением, которое свидетельствует о допущенной при установлении кадастровой стоимости помещения в рамках массовой кадастровой оценки ошибке, нарушающей права административного истца и повлекшей его вынужденное обращение в суд с административным иском.
Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объекта недвижимости является чрезмерной, то в силу ст.106,108 КАС РФ расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N площадью 2096,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 15.01.2016г. в размере равном его рыночной стоимости - 6133879 (шесть миллионов сто тридцать три тысячи восемьсот семьдесят девять) рублей.
Датой подачи Потребительским обществом "Доброе" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27.05.2020 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N.
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в пользу ИП ФИО15 оплату проведения судебной экспертизы в размере 25000 (двадцать пять тысяч) рублей.
В удовлетворении административного иска Потребительского общества "Доброе" к Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение суда в окончательной
форме принято 07.08.2020 г.
.
.
.
16


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка