Решение Верховного Суда Республики Адыгея от 17 июля 2020 года №3а-23/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2020 года Дело N 3а-23/2020
Верховный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи - Панеш Ж.К.,
при секретаре судебного заседания - Хаджемуковой Д.К.,
с участием: представителя административного истца Дербока Р.К. по доверенности Нагорокова Р.А., представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожева Р.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности Копысовой Н.Ю., представителя заинтересованного лица Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Республике Адыгея по доверенности Ладыженко О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дербока Р.К. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости,
установил:
Дербок Р.К. обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", видом разрешенного использования "Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>", равной его рыночной стоимости в размере 4 332 399 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2014.
Заявленные административным истцом требования мотивированы тем, что он является собственником указанного земельного участка и соответственно плательщиком земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость, принадлежащего ему земельного участка, определенная по состоянию на 01.01.2014 и равная 12 455 672, 11 рублей является завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, что влечет чрезвычайное возрастание налогооблагаемой базы и тем самым нарушаются его законные права и интересы как налогоплательщика. Административный истец в подтверждение своих доводов ссылается на представленный им отчет от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, составленный оценщиком недвижимости ИП ФИО5, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 4 332 399 рублей.
В ходе судебного разбирательства, после проведения судебной оценочной экспертизы, административным истцом административные исковые требования уточнены в части размера рыночной стоимости земельного участка. С учетом уточнений, административный истец просит суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", видом разрешенного использования "Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5 061 961 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2014.
Административный ответчик Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям возражал против удовлетворения административного иска. Согласно письменным возражениям, представитель Комитета ссылается на необоснованность заявленных требований исходя из допущенных оценщиком, при составлении представленного административным истцом отчета, нарушений требований федеральных стандартов оценки к содержанию, описанию информации, используемой при проведении оценки, а также на допущенные экспертом в проведении судебной экспертизы нарушения Федеральных стандартов оценки и законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности, выразившееся в том, что эксперт располагал достоверной информацией о стоимости объектов-аналогов только на дату обновления публикаций и не подтверждает аналогичную стоимость на дату размещений. Представитель Комитета также указал, что применение корректировок на местоположение не может считаться обоснованным в связи с тем, что все объекты аналоги располагаются на территории различных муниципальных образований, а эксперт не привел надлежащего обоснования того, что ценообразование подобных объектов на данных территориях является единообразным.
Представителем заинтересованного лица Администрации муниципального образования "Энемское городское поселение" в суд поданы письменные возражения на административное исковое заявление, в которых он просит в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на необоснованное занижение оценщиком рыночной стоимости спорного земельного участка.
В судебном заседании представитель административного истца Дербока Р.К. по доверенности Нагороков Р.А., заявленные административные исковые требования с учетом уточнений, просил удовлетворить.
Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Ожев Р.А. возражал против удовлетворения требований Дербока Р.К. на основании экспертного заключения, полагая его недопустимым доказательством.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея по доверенности Копысова Н.Ю. также возражала против выводов экспертного заключения, по разрешению спора полагалась на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Республике Адыгея по доверенности Ладыженко О.С. в вопросе установления кадастровой стоимости в размере рыночной также полагалась на усмотрение суда.
Заслушав объяснения явившихся участников процесса, пояснения эксперта, исследовав материалы дела, суд считает, что уточненный административный иск об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной подлежит удовлетворению ввиду следующего.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", видом разрешенного использования "Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>.
Право собственности административного истца на указанный объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.12.2019 (т. 1 л.д. 8-14).
В соответствии с данными кадастрового учета, подтвержденными выпиской из ЕГРН от 27.12.2019, кадастровая стоимость указанного земельного по состоянию на 01.01.2014 составляет 12 455 672, 11 рублей (т. 1 л.д. 15).
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенные в государственный кадастр недвижимости, административный истец считает несоответствующими его рыночной стоимости, в связи, с чем полагает, что кадастровая стоимость подлежит установлению в размере рыночной.
Таким образом, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости данного земельного участка в размере рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2014, в связи с чем 21.01.2020 он обратился в суд с настоящим административным иском.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Дербок Р.К. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представил отчет от ДД.ММ.ГГГГ N об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, составленный оценщиком недвижимости ИП ФИО5, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2014 составляет 4 332 399 рублей (т.1 л.д. 16-88), а также пояснения к указанному отчету, согласно которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на эту же дату составила 5 781 529 рублей (т. 1 л. д. - 165-170).
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 77 КАС РФ и разъяснениями, изложенными в пункте 23 указанного Постановления Пленума от 30.06.2015 N 28, принимая во внимание тот факт, что предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, при этом представленные по делу доказательства и доводы возражений на административное исковое заявление в своей совокупности могут свидетельствовать о допущении оценщиком нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; допущении иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, определением от 20.02.2020 судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению ООО "Майкопское бюро независимых экспертиз "АУТАС".
Согласно выводам заключения эксперта ООО "Майкопское бюро независимых экспертиз "АУТАС" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N (т. 1 л.д. 207-248), по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым N, категории земель "Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", с видом разрешенного использования "Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес> составляет 5 061 961 руб. (НДС не облагается).
Отвечая на второй, поставленный судом вопрос, эксперт в своем заключении также указала, что отчет от ДД.ММ.ГГГГ N выполненный ИП ФИО5 не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 8 Федерального стандарта оценки (далее - ФСО) N 1 "Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 и нарушает пункт 5 ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.
Оценивая экспертное заключение ООО "Майкопское бюро независимых экспертиз "АУТАС" от 10.03.2020 N 4 по правилам статьи 84 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2014. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
15.07.2020 в суд поступило ходатайство заинтересованного лица администрации муниципального образования "Тахтамукайский район" о проведении по делу повторной судебной экспертизы. В удовлетворении данного ходатайства судом отказано, поскольку для ее назначения оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ не имеется, заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение. Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы.
Лицами, участвующими в деле, выводы судебной оценочной экспертизы не опровергнуты.
Экспертом использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им применены соответствующие корректировки, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства наличия на дату оценки иных объектов более сопоставимых с объектом оценки, а также методик, возлагающих на эксперта обязанности по иному определять коэффициент вариаций при подборе аналогов.
Как пояснил эксперт, объявления по продаже объектов недвижимости (аналоги под N N1-2, т. 1 л.д. 227-228), размещенные до даты оценки, а затем обновленные и снятые с публикации после даты оценки, были использованы как аналоги для сравнения с объектом оценки ввиду того, что с момента публикации этих объявлений до момента снятия их с публикации, установленная изначально продажная цена не изменялась и в расчетах стоимость и дата корректировки применены верно.
Аналог N 3 (т. 1 л.д. 229) в расчетах применен не был по причине превышения пределов коэффициента вариации, поскольку после удаления объявления о его продаже, оно было размещено с увеличением стоимости.
Что касается доводов о том, что примененная корректировка на местоположение не может быть обоснованной, в связи с тем, что объекты расположены на территории различных муниципальных образований, эксперт указал, что <адрес> и <адрес> территориально граничат, максимально приближены к друг другу и к <адрес>, на этих территориях проходят федеральные трассы и могут быть приравнены по экономичной развитости, привлекательности и схожести друг к другу. Аналог N 1 и объект оценки расположены на территории одного района, однако Аналог N 1 ближе к окрестностям города <адрес>, цена на недвижимость выше, экономически более развитый, а объект оценки находится за пределами населённого пункта на автодороге, в связи, с чем применена корректировка 0,58 ("Справочник оценщика недвижимости" - 2014 года, Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Лейфер Л.А.). Аналог N 2 расположен в районе <адрес>, входит в округ <адрес>, тогда как объект оценки включен в черту поселка городского типа, но расположен за его пределами на дороге, то есть статус населенных пунктов Энема и Псекупса разный, в связи с этим применена повышающая корректировка 1,73 к аналогу N 2. Данная корректировка, введенная к аналогам N 1 и N 2 на местоположение по статусу населенного пункта и особенностям местностей, а не по наличию прямого доступа к трассе.
Следующая корректировка к аналогу N 1 введена именно на расположение относительно магистрали (трассы) - это иная корректировка, чем на местоположение по статусу населенного пункта и особенности местностей. Аналог N 1 расположен непосредственно в черте населенного пункта и не имеет выхода на трассу, тогда как объект оценки имеет выход на трассу и более привлекателен для покупателей.
Итоговая скорректированная стоимость за 1 кв.м. площади между аналогами N 1 и N 2 укладывается в коэффициент вариации до 33 %, так же как и суммарное количество внесённых корректировок укладывается в данный коэффициент вариации, что свидетельствует о том, что подобранные аналоги сопоставимы.
Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, указанного выше, на основании выводов судебной оценочной экспертизы.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка земельного участка с кадастровым N, категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, видом разрешенного использования - "Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>", по состоянию на 01.01.2014 составляет 5 061 961 рублей.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Административный иск Дербоком Р.К. подан 21.01.2020.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой земельных участков.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление Дербока Р.К. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Адыгея об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, видом разрешенного использования -"Для строительства АЗС", площадью 4 997 кв.м., расположенного в границах участка с почтовым адресом ориентира: <адрес>, <адрес>", по состоянию на 01 января 2014 года в размере его рыночной стоимости равной 5 061 961 (пять миллионов шестьдесят одна тысяча девятьсот шестьдесят один) рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, является 21 января 2020 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (г. Сочи, ул. Советская, 26 А) через Верховный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 июля 2020 года.
Судья Верховного суда
Республики Адыгея Ж.К. Панеш


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка