Решение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 27 февраля 2019 года №3а-23/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2019 года Дело N 3а-23/2019
Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:
председательствующего Думаева А.Б.
при секретаре Жабалиевой С.О.
с участием: представителя административного истца Нагаплова Т.С. - Дигешева М.Ж., действующего на основании доверенности N 07АА0633952 от 19 декабря 2018 года, представителя административного ответчика Правительства Кабардино-Балкарской Республики - Кодзоковой А.Л., действующей на основании доверенности N 20-2/3-2773 от 1 июня 2018 года;
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нагаплова Т.С. к Правительству Кабардино-Балкарской Республики и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Административный истец обратился в Верховный Суд Кабардино-Балкарской Республики с административным исковым заявлением, в котором, просил установить по состоянию на 7 июля 2015 года кадастровую стоимость - административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенного по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 5760310 рублей;
- мастерской, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенной по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной ее рыночной стоимости в размере 2882928 рублей;
- мастерской, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенной по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной ее рыночной стоимости в размере 5963 409 рублей;
В обоснование исковых требований указано, что административный истец является собственником объектов недвижимости и в силу положений главы 32 Налогового кодекса РФ плательщиком налога на имущество в отношении принадлежащих ему зданий, налоговая база по которым исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость недвижимого имущества, принадлежащего истцу, по состоянию на 7 июля 2015 года утверждена постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики N 2-ПП от 29 января 2016 года в размере 10134053,10 руб., 11301449,50 руб. и 21934866,95 руб., соответственно, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 13-15).
Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует рыночной стоимости, значительное ее превышает, что нарушает его права как плательщика налога на имущество, истец обратился к ИП К.Э.З. за составлением отчета об оценке рыночной стоимости принадлежащего ему имущества. Согласно отчету об оценке N от 17 декабря 2018 года по состоянию на 7 июля 2015 года, рыночная стоимость объектов недвижимости составила указанную в заявлении сумму.
В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержал, просил установить кадастровую стоимость имущества Нагаплова Т.С. по результатам представленного отчета об оценке.
Представитель Правительства Кабардино-Балкарской Республики Кодзокова А.Л. просила в удовлетворении иска отказать по доводам письменных пояснений. Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР и заинтересованное лицо - Местная администрация городского поселения Майский Майского Муниципального района КБР участие своих представителей не обеспечили, о рассмотрении дела извещены.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив оценщика К.Э.З. исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит административное здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенное по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес>; мастерская, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенная по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес>; мастерская, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенная по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 157-159).
По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 7 июля 2015 года Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 29 января 2016 года N 2-ПП кадастровая стоимость в отношении нежилых зданий, принадлежащих истцу, утверждена в размере 10134053,10 руб., 11301449,50 руб. и 21934866,95 руб., соответственно.
Отчетом об оценке N от 17 декабря 2018 года, подготовленного ИП К.Э.З.., рыночная стоимость спорных объектов установлена в размере 5760310 руб. 5963409,00 руб. и 2882928,00 руб., соответственно.
Представитель административного ответчика - Правительства КБР - Кодзокова А.Л. в письменных пояснениях и в судебном заседании, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указала на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.
Из отчета об оценке следует, что при расчете рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оценщик использовал затратный подход, что не противоречит положениям Федерального закона об оценке и принятым во исполнение этого закона Федеральным стандартам оценки; для получения итоговой рыночной стоимости оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании затратного подхода к оценке и примененных в его рамках различных методов оценки с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них и выработки единой стоимостной оценки; с учетом изложенного, при итоговом согласовании результатов, оценщик, опираясь на характер недвижимости, цели оценки и используемое определение стоимости, качество и количество исходной информации, подкрепляющей каждый примененный метод и используемой в процессе определения стоимости указанным подходом, учитывая все факты, а также ограничения, допущения и предположения, указанные в соответствующих разделах отчета об оценке, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 7 июля 2015 года составляет указанный в отчете об оценке размер. При этом, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения; оснований, при указанных обстоятельствах, сомневаться в установленной им рыночной стоимости не имеется.
Доказательств, которые опровергали бы заявленную к установлению административным истцом Нагапловым Т.С. рыночную стоимость принадлежащего ему имущества, либо свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином, нежели определенном в упомянутом отчете об оценке, размере, административными ответчиками, вопреки положениям части 1 статьи 62 и части 5 статьи 247 КАС Российской Федерации, не представлено.
При этом в судебном заседании судом представителям лиц, участвующих в настоящем административном деле, разъяснялось право на заявление обоснованного и мотивированного ходатайства о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, от реализации которого они отказались.
Вместе с тем, доводы административного ответчика - Правительства Кабардино-Балкарской Республики, приведенные в его письменных возражениях на рассматриваемое административное исковое заявление и сводящиеся, по сути, к тому, что оцениваемый отчет об оценке не может достоверно подтвердить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, являются необоснованными. Данные возражения подписаны лицом, имеющим лишь юридическое образование и не обладающим специальными знаниями в области оценочной деятельности, и сводятся, по сути, к изложению частного мнения последнего, тогда как в них отсутствуют конкретные, достоверные и проверяемые суждения о несоответствии указанного отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
Так, при расчете рыночной стоимости указанного объекта оценки названным оценщиком, в качестве базовой стоимости единицы измерения, обосновано использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости (далее - УПВС), разработанные в 1970-1972 годах.
При этом, утверждение ответчика в письменных возражениях о том, что оценщиком неправомерно использованы укрупненные показатели восстановительной стоимости и понижающие коэффициенты для административных зданий объемом до 3000 куб.м. (таблица 89, раздела 2, тома 1 УПВС N 28), в то время как административное здание с кадастровым номером N имеет объем равный 1990,95 куб. м. ошибочно, так как объем указанного здания вместе с подвальным помещением составляет 2854,72 куб.м. и следовательно примененный расчет наиболее верен.
В соответствии с пунктом 1.3 СНиП II-А 12-69 "Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования", утвержденных Госстроем СССР 2 октября 1969 года, проектирование зданий и сооружений для сейсмических районов должно производиться с соблюдением следующих принципов:
а) снижение сейсмических нагрузок путем применения рациональных конструктивных схем, а также облегченных несущих и ограждающих конструкций, обеспечивающих максимальное снижение веса проектируемых зданий и сооружений;
б) объемно-планировочное и конструктивное решение зданий и сооружений должно удовлетворять условиям симметрии и равномерного распределения масс и жесткостей;
в) основные несущие конструкции должны быть по возможности монолитными и однородными, в сборных железобетонных конструкциях следует стремиться к укрупнению размеров элементов, обращая внимание на надежность и простоту стыков;
при выборе места расположения стыков следует отдавать предпочтение решениям с расположением стыков вне зоны максимальных усилий;
г) при проектировании металлических и железобетонных конструкций следует предусматривать мероприятия, облегчающие (или обеспечивающие) возможность развития в узлах и элементах конструкций пластических деформаций, значительно повышающих сопротивление их действию кратковременных сил. При этом должна быть обеспечена общая устойчивость сооружения.
Согласно, данным, содержащимся в техническом паспорте оцениваемого объекта, вышеперечисленные условия строительства, влекшие бы его удорожание, не выполнялись.
При этом данные объекты, расположены на земельном участке с ровным и спокойным рельефом (по форме и рельефу полностью пригодные для капитального строительства и/или использования по целевому назначению и разрешенному использованию), тогда как рассматриваемое удорожание, связанное со строительством в сейсмических районах, применяется, исходя из оценочной практики и рынка строительства, к объектам расположенным на земельных участках с уклоном местности более 20 %, на земельных участках расположенных в балке, овраге или в пойме реки, с другими существенными недостатками, менее пригодные для строительства и использования.
В связи с этим, довод упомянутых письменных возражений о том, что названным оценщиком при расчете рыночной стоимости указанного объекта оценки неправомерно не был применен поправочный повышающий коэффициент, что привело к искажению его такой стоимости в сторону ее занижения, также нельзя признать обоснованным.
В свою очередь, согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Установив отсутствие достаточного для оценки количества объектов-аналогов в данном населенном пункте в том числе как по состоявшимся сделкам купли-продажи, так и по ценам предложений, и невозможностью ввиду указанного обстоятельства соблюдения приведенных требований ФСО N7, оценщик обоснованно отказался от применения сравнительного подхода.
В этой связи довод упомянутых возражений о том, что оценщик при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта неправомерно отказался от сравнительного подхода не исследовав ретроспективно рынок предложений сходных объектов недвижимости, также является необоснованным.
В соответствии с подпунктом "в" пункта 23 ФСО N7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Согласно подпунктам "а" и "ж" того же пункта доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Объект оценки не используется для сдачи в аренду, согласно данным Заказчика, а также данным натурного обследования, объект оценки не способен генерировать потоки доходов, так как находится в условно-удовлетворительном состоянии.
При этом, сообразно пункту 16 ФСО N1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Поскольку вышеперечисленная информация у оценщика отсутствовала, а оцениваемые объекты не генерируют потоки доходов и находятся в состоянии, исключающем способность к их генерированию, вывод о наличии оснований для отказа от доходного подхода при определении рыночной стоимости объектов в полной мере обоснован, вопреки доводу ответчика об обратном.
Вывод оценщика о том, что физический износ оцениваемых объектов, согласно результатам статистического исследования рынка, опубликованным на информационном портале недвижимости Ассоциации "СтатРиелт", по натурному обследованию соответствует условно-удовлетворительному состоянию приведенными в возражении доводами не опровергается.
Более того, ни один из Федеральных стандартов оценки не регламентирует каким методом в обязательном порядке подлежит расчету физический износ оцениваемого объекта.
Согласно же пункту 25 ФСО N7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Таким образом, учитывая ранее приводившиеся положения ФСО N1 довод рассматриваемых возражений о том, что названным оценщиком без каких-либо обоснований было признано состояние оцениваемого объекта условно-удовлетворительным и, равно, о неверном определении им коэффициента физического его износа в указанном размере также является необоснованным.
Исходя из вышеизложенного доводы рассматриваемых возражений основаны на предположениях и опровергаются, как содержанием оцениваемого отчета об оценке, так и показаниями непосредственно самого оценщика К.Э.З. допрошенного, в порядке, предусмотренном частью 2 статьей 51 в ее взаимосвязи с частью 4 статьи 69 КАС Российской Федерации, в судебном заседании в качестве свидетеля, который, поддержав содержащиеся в данном отчете выводы, дал согласованные с ним и мотивированные показания относительно его содержания, ответив на все поставленные перед ним дополнительные вопросы.
Таким образом, упомянутый отчет об оценке, соответствуя требованиям, предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, является относимым, допустимым и достоверным доказательством, в связи с чем, суд принимает его в качестве средства обоснования своих выводов и, как следствие, считает установленным то обстоятельство, что рыночная стоимость по состоянию на 7 июля 2015 года принадлежащих на праве собственности административному истцу Нагаплову Т.С. вышеуказанных объектов недвижимости составляет, установленную в отчете стоимость.
Руководствуясь статьями 175-180 и 249 КАС Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Нагаплова Т.С. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость:
- административного здания, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенного по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года - в размере 5760310 руб. (пять миллионов семьсот шестьдесят тысяч триста десять) рублей;
- мастерской, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенной по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной ее рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года - в размере 2882928 (два миллиона восемьсот восемьдесят две тысячи девятьсот двадцать восемь) рублей;
- мастерской, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N расположенной по адресу: КБР, Майский район, г. Майский, <адрес> равной ее рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 июля 2015 года - в размере 5963 409 (пять миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи четыреста девять) рублей;
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N считать дату обращения Нагаплова Т.С. в суд - 27 декабря 2018 года.
Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.
Председательствующий А.Б. Думаев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка