Решение Курского областного суда от 26 июня 2018 года №3а-23/2018

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 26 июня 2018 года Дело N 3а-23/2018
Курский областной суд в составе:
судьи Клевцовой Г.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Александровой А.В.,
с участием представителя административного истца Нарыковой И.В., действующего по доверенности от 02.02.2018г. Горбунова О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Нарыковой И.В. к Администрации Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитету по управлению имуществом Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Нарыкова И.В., являясь арендатором земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года N N, обратилась в Курский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, указывая, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, и нарушает права административного истца как арендатора.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет, относится к землям населенных пунктов.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена постановлением Администрации Курской области от ДД.ММ.ГГГГ N N-па по состоянию на 01.01.2016 года и составляет <данные изъяты> рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Горбунов О.В. уточнил исковые требования, заявив об определении рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, администрация Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, их явка в суд не признавалась обязательной. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.
Согласно положениям статьи 8(части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости ( пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Как следует из материалов дела и установлено судом, Нарыкова И.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором аренды земельного участка от 03.04.2015 года N N, заключенным на основании протокола о результатах проведенного аукциона от 31.03.2015 г. В соответствии с условиями договора ( пункт 2.1.) срок аренды земельного участка устанавливается с 01.04.2015 г. по 31.03.2020 г. Размер арендной платы за участок на срок аренды составляет <данные изъяты> (пункт 3.1 договора аренды). Соглашением от 23.06.2017г. стороны внесли изменения в договор аренды от 03.04.2015 года N N, конкретизировав п. 1.1 договора путем указания адреса местоположения земельного участка: <адрес>. В пункте 3.1 договора размер арендной платы изменен, увеличен до <данные изъяты> рублей.
Из содержания договора аренды от 03.04.2015 г., соглашения от 23.06.2017г., письма Комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ г. N N в адрес Нарыковой И.В. следует, что пунктом 3.5 договора аренды предусмотрен перерасчет арендной платы со дня ввода объектов недвижимости в эксплуатацию. 22.05.2017 года объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, введен в эксплуатацию. Соглашение от 23.06.2017г. к договору аренды и приложение N 1 к указанному соглашению позволяет сделать вывод о том, что стороны изменили арендную плату и арендная плата с 22.06.2017 г. рассчитывается с использованием удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2016 г. была установлена в размере <данные изъяты> рублей.
28.12.2017 г. Нарыкова И.В. обратилась с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Курской области. Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ г. N N заявление Нарыковой И.В. отклонено со ссылками на то, что представленный физическим лицом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности: статье 11 Закона об оценке, федеральным стандартам оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3) и "Оценка недвижимости" (ФСО N 7) и не подтверждает заявленный размер рыночной стоимости объекта оценки.
Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости и вправе обратиться в суд за разрешением спора.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регламентирующей рассмотрение административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, стороны по делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса ( включая установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость), лежит на административном истце.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении ( статьи 77,78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ).
По ходатайству представителя административного истца Нарыковой И.В. определением суда от 19.04.2018 года была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ФИО16
Согласно заключению эксперта по делу N N от ДД.ММ.ГГГГ г., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 01.01.2016 года составляет <данные изъяты> рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.
Суд, исследовав заключение эксперта в совокупности с другими представленными фактическими данными, приходит к выводу, что указанное экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.
Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка: его площадь, вид разрешенного использования; другие факторы, существенно влияющие на его стоимость.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, не является произвольным, эксперт исходил из принципов федеральных стандартов оценки; заключение основывается на достоверных сведениях об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом сравнительного подхода является мотивированным.
В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Таким образом, выполненные в экспертном заключении расчеты стоимости объекта экспертного исследования соответствуют выбранному эксперту подходу и методу. В заключении отражен процесс оценки объекта недвижимости в части применения подхода к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.
В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты.
При таких данных, а также учитывая, что возражений на заявленный иск и иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, административными ответчиками в суд не представлено, суд не усматривает оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение. Сумма <данные изъяты> рублей, указанная в итоговом суждении заключения о рыночной стоимости, подтверждена расчетами и является обоснованной.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Исследовав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами и руководствуясь законодательством об оценочной деятельности, суд приходит к выводу о наличии оснований для определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2016 года, которая составляет <данные изъяты> рублей.
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8, пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами только в случае отклонения Комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости и установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, либо в случае, если такое заявление не рассмотрено Комиссией в течение месяца с даты его поступления.
Физические лица не обязаны, но вправе обратиться в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Дата обращения в Комиссию для указанных лиц также является датой подачи заявления в целях урегулирования спора о кадастровой стоимости.
В данном случае Нарыкова И.В. обратилась с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию при Управлении Росреестра по Курской области ДД.ММ.ГГГГ г, решением которой от ДД.ММ.ГГГГ года заявление отклонено.
Таким образом, Нарыкова И.В. реализовала свое право и совершила действия по досудебному порядку урегулирования спора о кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку арендная плата по договору аренды земельного участка от 03.04.2015 года N N ( в редакции соглашения от 23.06.2017г) исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с 22.05.2017 года, то у Нарыковой И.Н. в соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности имеется право на оспаривание кадастровой стоимости указанного арендуемого земельного участка и установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости с 22.05.2017г.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Нарыковой И.В. к Администрации Курской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитету по управлению имуществом Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2016 года в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, на период с 22 мая 2017 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный реестр недвижимости.
Датой подачи Нарыковой И.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 28 декабря 2017 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Курского
областного суда: Г.П. Клевцова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка