Дата принятия: 09 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-2309/2021
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 декабря 2021 года Дело N 3а-2309/2021
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,
при секретаре Сазыкиной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Берёзовское" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
ООО "Берёзовское" обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером ***, площадью 183617 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером ***, площадью 21676 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном их рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права арендатора, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащих уплате арендных платежей. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "Берёзовское" просило установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Шейко В.В. поддержал административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске. Дополнительно пояснил, что в просительной части иска допущена опечатка при указании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, правильно следует читать 563 576 руб.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Со стороны административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края представлен в письменный отзыв, согласно которого, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указано на недостатки представленного отчета об оценке.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Алтайскому краю Рякшина Е.Г. в письменном отзыве разрешение требований оставила на усмотрение суда.
Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании абзаца 1статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При рассмотрении административного дела на основании договора аренды земельного участка ***-н от ДД.ММ.ГГ, договора аренды земельного участка ***-н от ДД.ММ.ГГ, судом установлено, что ООО "Берёзовское" является арендатором спорных земельных участков с кадастровыми номерами *** (л.д.10-11, 12-14). Из Приложения к договорам аренды земельного участка усматривается, что арендная плата за пользование земельными участками рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" следует, что кадастровая стоимость находящихся в пользовании административного истца земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов:
- в размере 7 155 554 руб. 49 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;
- в размере 1 173 321 руб. 88 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 октября 2021 года датой определения кадастровой стоимости находящихся в пользовании административного истца земельных участков является 01 января 2020 года, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - 09 ноября 2020 года (л.д.8, 9).
Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен оценке отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком П, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГ:
- с кадастровым номером ***, составляет 3 121 489 руб.;
- с кадастровым номером ***, составляет 563 576 руб. (л.д.15-54).
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что объектами оценки являлись земельные участки из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием соответствующим фактическому использованию - для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и пунктом 25 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости".
В качестве аналогов для оценки земельных участков сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка - "под индустриальную застройку". Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.
В соответствии с пунктом 6 ФСО N 3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик П выводы отчета об оценке подтвердил. Письменные пояснения оценщика по доводам возражений ответчика приобщены к материалам дела, суд соглашается с ними.
Оценщик пояснил, что при анализе и рынка и выборе аналог установил, что за 2018-2019 годы отсутствуют предложения о продаже земельных участков населенных пунктов для сельскохозяйственного производства. Как правило предлагались к продаже земли сельскохозяйственного назначения, используемые под сельхозугодья. Поэтому оценщиком принято решение для сравнения использовать земли населенных пунктов под индустриальную застройку, что схоже с видом использования оцениваемых объектов, на которых находятся сельскохозяйственные объекты (зерносклады, коровники, весовые, склады, конюшни и т.п.), что соответствует требованиям подп. "в" п.11 ФСО N 7. По виду назначения к аналогам применена соответствующая корректировка - 0,48.
По мнению оценщика, наличие такого обременения как ипотека не влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, поэтому им не были применены никакие корректировки к аналогам N 1 N 2. Кроме того, в силу п.10 ФСО N 4 при учете ограничений должны приниматься во внимание обременения, установленные в публично-правовых интересах, сервитуты.
Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, указанной в отчете.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с отчетом об оценке.
Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Берёзовское" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 3 121 489 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 563 576 руб.
Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Берёзовское" с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Кайгородова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
