Дата принятия: 09 декабря 2021г.
Номер документа: 3а-2308/2021
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 9 декабря 2021 года Дело N 3а-2308/2021
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,
при секретаре Сазыкиной А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Крамарского А. Р. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
установил:
Крамарский А.Р. обратился в Алтайский краевой суд с административным иском к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, управлению имущественных отношений Алтайского края об установлении кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером ***, площадью 4245 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;
- с кадастровым номером ***, площадью 1819 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной их рыночной стоимости.
Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности и праве аренды земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права собственника, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Крамарский А.Р. просил установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Коренёк И.А.
В судебном заседании представитель административного истца Бурыкина Н.А. поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края Гончикова Н.В. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке.
Представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Алтайскому краю Пеньков А.А. в письменном отзыве разрешение требований оставил на усмотрение суда.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании абзацев 2 и 3 статьи 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра об объекте недвижимости, судом установлено, что Крамарскому А.Р. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: <адрес> (л.д.16-18).
На основании выписки из Единого государственного реестра об объекте недвижимости, договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, судом установлено, что Крамарский А.Р. является арендатором земельного участка ***, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.19-21, 22-23). Из договора аренды усматривается, что арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, поскольку в расчете кадастровой стоимости одной из составляющих является базовая ставка земельного налога, который подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости. Кроме того, в судебном заседании в материалы дела приобщено решение Славгородского городского Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГ "О внесении изменений в решение Славгородского городского Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГ ***, согласно которого арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город Славгород Алтайского края подлежит исчислению исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Следовательно, установление в отношении данных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года N 70 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края" следует, что кадастровая стоимость находящихся в пользовании административного истца земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов:
- в размере 8 271 509 руб. 85 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***;
- в размере 3 218 411 руб. 27 коп. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ датой определения кадастровой стоимости находящихся в пользовании административного истца земельных участков является ДД.ММ.ГГ, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости - ДД.ММ.ГГ (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***), ДД.ММ.ГГ (в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***) (л.д.14, 15).
В подтверждение рыночной стоимости названных земельных участков административный истец представил отчет об оценке ***.21, составленный <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГ:
- с кадастровым номером ***, составляет 2 419 650 руб.;
- с кадастровым номером ***, составляет 1 036 830 руб. (л.д.14-85).
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.
Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости.
Из отчета об оценке следует, что объектами оценки являются земельные участки из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием соответствующем фактическому использованию - для объектов общественно - делового назначения.
При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), мотивировав выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" и пунктом 25 Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости".
В качестве аналогов для оценки земельных участков сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка - "под офисно-торговую застройку". Все используемые в отчете корректировки обоснованы оценщиком. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.
В соответствии с пунктом 6 ФСО N 3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.
Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" приложены к заключению.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Б выводы отчета об оценке подтвердила. Письменные пояснения оценщика по доводам возражений ответчика приобщены к материалам дела, суд соглашается с ними.
Отметила, что объект аналог N 3 ( <адрес>) вопреки доводам административного ответчика имеет прямой доступ к автомагистрали - <адрес>, то есть выход на красную линию, следовательно, не является расположенным внутриквартально. Каких либо зданий или сооружений преграждающих прямой выезд (выход) на красную линию <адрес> не имеется, что следует, в том числе и из снимка публичной кадастровой карты, спутниковых снимков, в связи с чем не требуется повышающей корректировки для данного аналога.
Вопреки доводам административного ответчика, изложенных в письменных замечаниях к отчету оценщиком учтена разница в статусе населенных пунктов объекта оценки и объектов аналогов. К объектам аналогам N 2 и N 3, которые расположены в сельском населенном пункте, применены повышающие корректировки +18, что указано в таблице 15.2 и 15.3 на стр. 47-48 отчета об оценки.
При этом оценщик отказалась от применения корректировок на статус населенного пункта из указанных в замечаниях административного ответчика таблиц 22 и 21 поскольку указанные таблицы используются для определенного сегмента рынка - для городов с определенной численностью населения и уровнем дохода. Объект оценки и объекты аналоги N 2 и N 3 расположены в населенных пунктах с численностью населения значительно ниже 500 тыс чел. Более того, корректировки указанных таблиц привязаны к уровню дохода населения, который является относительным показателем, который невозможно установить.
Б не использовала корректировку на коммуникации в связи с тем, что все аналоги находятся в черте населенного пункта, окружены застройкой ОКС, поэтому они все имеют одинаковую возможность подключения к коммуникациям, а наличие улучшений на участке не может быть учтено, так как оценивается земельный участок без улучшений, что следует из п.20 ФСО N 7.
Суд признает данные пояснения обоснованными, основания не доверять которым у суда отсутствуют, оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Относительно доводов возражений управления имущественных отношений Алтайского края о том, что эксперт выбрал аналоги, которые не могут составить однородную репрезентативную выборку, суд полагает, что коэффициент вариации в размере 38% не свидетельствует о допущении ошибок при расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки соответствующего предписания не содержат. При отсутствии достаточного количества предложений о продаже земельных участков из одного с объектом оценки сегмента рынка, оценщик не имел возможности подобрать иные аналоги. Указание на иные аналоги не содержится и в возражениях заинтересованного лица.
На основании приведенных норм и установленных обстоятельств, представленный административным истцом отчет об оценке является допустимым и достоверным доказательством отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.
Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования Крамарского А. Р. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 2 419 650 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 1 036 830 руб.
Датой обращения Крамарского А. Р. с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельных участков считать ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.Ю. Кайгородова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
***
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
