Дата принятия: 03 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-2307/2020, 3а-390/2021
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 3 февраля 2021 года Дело N 3а-390/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца - Халдеева В.Г., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Клюкина Алексея Владимировича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Клюкин А.В. обратился в суд с административным иском к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: аптеки, магазины общей площадью не более 1500 кв.м., общей площадью 1254 кв.м., кадастровый номер **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8551 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок. Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение его налоговых обязательств в частности, по уплате земельного налога.
Административный истец Клюкин А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся судом надлежащим образом.
Представитель административного истца Х. в судебном заседании заявленные требования административного иска поддержал в полном объеме.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации Пермского края" А. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных в административном исковом заявлении требований, доказательства иной рыночной стоимости спорного объекта представлять не намерена, ходатайство о проведении экспертизы не заявила.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении заявленных Клюкиным А.В. исковых требования отказать в полном объеме.
Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило, мнение по заявленным требованиям не выразило.
С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Из материалов дела следует, что административному истцу Клюкину А.В. на праве общей долевой собственности (сособственник И.) принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: аптеки, магазины общей площадью не более 1500 кв.м., для размещения объектов торговли, общей площадью 1 254 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости (л.д. 109, 129-132).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года N 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Из представленной в материалы выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" и составила 15834423 рублей 68 копеек, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2020 года (л.д. 133).
Приведенный результат определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленного искового требования административным истцом представлен отчет об оценке N 1070-12/20 от 21 декабря 2020 года, выполненный оценщиком М. (Союз "Пермская торгово-промышленная палата"), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составила 8551000 рублей (л.д. 4-128).
Оценщик М. является членом "Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков", включен в реестр 4 мая 2007 года **. Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 15 апреля 2020 года в ПАО СК "Росгосстрах".
Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года N СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорного участка также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.
В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названное статье.
Согласно статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд, приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценке и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Исходя из категории земель (земли населенных пунктов) и разрешенного использования земельных участков, оценщиком он отнесен к сегменту рынка земельных участков под административно-торговую застройку.
В ходе подготовки отчета об оценке оценщик произвел анализ рынка земельных участков для размещения под объекты административно-торговых застроек на территории Пермского края, анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном вариантах его использования, с указанием интервала цен, на дату, предшествующую дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, а также произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Используя информацию ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", за 4 квартал 2018 года отражающую средние значения показателя цены предложения за кв.м. земли по Пермскому краю.
При проведении оценки земельных участков оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.
Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков, предназначенных под административно-торговую застройку, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок относительно условий рынка (дата, время предложения/продажи), местоположения, площади, физических характеристик, скидки на торг, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик М. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлено.
Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке N 1070-12/20 от 21 декабря 2020 года, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 23 декабря 2020 года, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Клюкина Алексея Владимировича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 1254 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8551 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 23 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 февраля 2021 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
