Дата принятия: 08 февраля 2021г.
Номер документа: 3а-2302/2020, 3а-385/2021
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 8 февраля 2021 года Дело N 3а-385/2021
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Коротаевой О.А.,
при секретаре Хабеевой А.В.,
с участием представителя административного истца - Кузнецова А.Е., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению "ТрастГрупп" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТрастГрупп" (далее - ООО "ТрастГрупп", Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **, площадью 1217,8 кв.м., назначение: нежилое, адрес: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 39969 000 рублей.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости и плательщиком налога на имущество. Кадастровая стоимость здания существенно завышена и не соответствует рыночной стоимости. Размер кадастровой стоимости влияет на размер налога на имущество и, следовательно, напрямую затрагивает права и обязанности административного истца.
Представитель административного истца Кузнецов А.Е. в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в иске.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" К., в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении административного дела в свое отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражала, иных доказательств рыночной стоимости объекта недвижимости не представила, ходатайство о назначении экспертизы не заявила.
Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в заявленных ООО "ТрастГрупп" исковых требованиях просила отказать в полном объеме.
Заинтересованное лицо ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице Пермского филиала о времени и месте рассмотрения дела уведомлено, представителя в судебное заседание не направило.
Заслушав представителя административного истца, изучив административное исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела ООО "ТрастГрупп" является собственником объекта недвижимости: нежилого здания - пункт услуг электросвязи с кадастровым номером **, общей площадью 1217,8 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьей 2 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" Постановлением Правительства Пермского края N 874-п от 28 ноября 2019 года "Об определении на 2020 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" были определены Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на соответствующий год.
В названный Перечень под порядковым номером 3656 включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: ****.
Поскольку принадлежащее административному истцу на праве собственности нежилое здание является объектом недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ** составляет 55703 353 рубля 27 копеек, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01 января 2019 года.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не является.
При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен в суд отчет N 885.1/Н-20 от 21 декабря 2020 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком Ч. (ООО "Инвест-аудит"), согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** по состоянию на 01 января 2018 года составила 36969 000 рублей.
Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299. В силу пункта 3 указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Оценив отчет об оценке N 885.1/Н-20 от 21 декабря 2020 года, составленный оценщиком Ч., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Оценщик Ч. является членом ассоциации "Русское общество оценщиков", включена в реестр 25 мая 2012 года N **. Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 28 марта 2019 года в ОАО "Военно-страховая компания".
Оценщиком проведен анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости. На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводам, изложенным в отчете об оценке, учитывая место положения объекта оценки, его площадь, физические характеристики.
При определении стоимости объекта оценки оценщиком в отношении здания использованы сравнительный и затратный подходы. В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж. В отчете об оценке оценщиком подробно приведены мотивы отказа от определения рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
Применяя сравнительный подход оценщиком произведены расчеты методом сравнения продаж, подобраны объекты-аналоги наиболее подходящие по элементам сравнения. Поскольку объекты-аналоги включают стоимость прав на земельные участки, то оценщиком рассчитана рыночная стоимость земельных участков и вычтена из стоимости спорного нежилого помещения (объекта оценки), полученной сравнительным подходом. Согласно отчёту об оценке, аналоги сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, в отношении которого они применялись. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки, такие как скидки при продаже, местоположение, физические характеристики объектов-аналогов. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок, оценщиком приведены в отчете со ссылками на источники, которыми оценщик руководствовался.
С использованием сравнительного подхода метода сравнения продаж оценщик пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** составила 38184484 рубля.
В рамках затратного подхода (без учета прав на земельный участок) оценщик затраты на замещение объекта оценки рассчитал по методу сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы точной копии оцениваемого здания. Подбор объектов-аналогов производился путем: поиска отрасли, а также поиска объектов-представителей данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к каждому оцениваемому объекту. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов, уровня развития экономики территории на которой находится оцениваемый объект.
Рыночная стоимость, определенная с применением затратного подхода по состоянию на 01 января 2018 года здания с кадастровым номером ** составила 35754 179 рублей.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц сайтов являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемому объекту сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам.
После согласования результатов, полученных с применением сравнительного и затратного подходов, оценщик получил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года, которое составляет 36969000 рублей.
Отчет об оценке содержит допущения и ограничения, на которых основывается оценка.
Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчета об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ч. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушений требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащее доказательство в подтверждение рыночной стоимости объекта. Между тем, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, ответчиком не представлено, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не приведено, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы административным ответчиком не заявлялось.
С учетом изложенного, заявленное ООО "ТрастГрупп" требование об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером **, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36969 000 рублей, подлежат удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.
Датой подачи заявления считается дата обращения в суд или Комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в Комиссию, как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано 25 декабря 2020 года.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "ТрастГрупп" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость здания, общей площадью 1217,8 кв.м. с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 36969 000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 декабря 2020 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 20 февраля 2021 года.
Судья: подпись
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
