Решение Ростовского областного суда от 30 июня 2020 года №3а-229/2020

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 30 июня 2020 года Дело N 3а-229/2020
Ростовский областной суд в составе
председательствующего судьи Чайка Е.А.,
при секретаре Асташеве Р.В.,
с участием представителя Правительства Ростовской области Чеховой Ю.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Жигаловой Анны Алексеевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Жигалова А.А. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ................, полагая, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 21 марта 2019 года, установленная в размере 68 751 680, 40 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 19 103 000, 00 руб., что нарушает её права, как плательщика земельного налога.
По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 21 марта 2019 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация г. Батайска.
В судебное заседание Жигалова А.А. не явилась, обратилась с ходатайством о рассмотрении дела в своё отсутствие.
Представитель Правительства Ростовской области Чехова Ю.Э. против удовлетворения административных исковых требований на основании отчёта об оценке возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы, судебные расходы просила возложить на административного истца.
Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, указав, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ростовской области представил письменные возражения на административное исковое заявление, в которых указал, что земельный участок с кадастровым номером ................ учтён в ЕГРН в составе земель населённых пунктов с видом разрешённого использования "для расширения производственной базы", площадью 113 120 кв. м. По результатам проведённой в 2014 году очередной государственной кадастровой оценки в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере 152 673 539, 20 руб. В результате раздела с сохранением в изменённых границах земельного участка с кадастровым номером ................ образован и 22 января 2016 года поставлен на государственный кадастровый учёт земельный участок с кадастровым номером ................. В связи с регистрацией права на земельный участок с кадастровым номером ................ в ЕГРН 29 июня 2016 года внесены изменения в сведения о площади земельного участка с кадастровым номером ................ на 90 522 кв. м. В соответствии с пунктом 2.2 действовавших до 2 марта 2019 года Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222, филиалом 29 июня 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ определена в размере 122 214 412, 32 руб. Затем на основании заявления представителя Жигаловой А.А. 21 марта 2019 года в ЕГРН внесены сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером ................, в результате чего его уточнённая площадь составила 50 940 кв. м, и 21 марта 2019 года Филиалом кадастровая стоимость этого участка определена в соответствии с пунктом 21 действующего со 2 марта 2019 года Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 24 сентября 2018 года N 514, в размере 68 751 680, 40 руб.
Филиал считает, что при указанных обстоятельствах он необоснованно привлечён к участию в деле в качестве административного ответчика, так как не является органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, или органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, также им не нарушались права и законные интересы истца, в связи с чем полагает, что может быть привлечен к участию в деле только в качестве заинтересованного лица, и просит исключить его из числа административных ответчиков, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).
В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3).
Судом установлено, что Жигалова А.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером ................, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование "для расширения производственной базы", площадью 50 940 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ................
В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778. Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки был сформирован по состоянию на 1 января 2014 года.
Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ................ определена в порядке статьи 24.19 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", из которой следует, что при осуществлении включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой статьёй.
По сведениям, содержащимся в ЕГРН, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 21 марта 2019 года и составляет 68 751 680, 40 руб. Административный истец считает кадастровую стоимость земельного участка завышенной.
В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 388, пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы для уплаты земельного налога, а потому результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
В силу положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 10 марта 2020 года обратился в суд с настоящим административным иском, представив отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка от 26 февраля 2020 года N 6519/02-20, подготовленный оценщиком ООО "Международная Оценочная Компания" ..............., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 19 103 000, 00 руб.
Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).
Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".
Согласно заключению эксперта ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" ............. от 11 июня 2020 года N 47-2020 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 21 марта 2019 года составляет 34 893 900, 00 руб.
Возражения, замечания на заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не представлены.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.
При оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, проанализировал рынок недвижимости в Ростовской области и г. Батайске, произвёл оценку объекта экспертизы с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением поправок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.
Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. Использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Доводы относительно недостоверности отчёта были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно.
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая отсутствие возражений административного истца относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.
Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.
Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии". В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.
Требования ФГБУ "ФКП Росреестра" об исключении его из числа административных ответчиков не подлежат удовлетворению в силу того, что предметом оспаривания по настоящему делу являлась величина кадастровой стоимости, определённой именно названным органом. Данный вывод согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Учитывая положения статьи 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 и приказа Росреестра от 12 мая 2015 года N п/210, согласно которому Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости только в отношении вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 10 марта 2020 года.
Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.
В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Из представленных счёта от 11 июня 2020 года N 75 и финансово-экономического обоснования расчёта затрат на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 45 000, 00 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.
С учётом изложенного суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.
При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание, что административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась.
Установление судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью спорного объекта недвижимости сама по себе не даёт достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Она во многом обусловлена индивидуальными особенностями объекта экспертизы, которые при государственной кадастровой оценке не могли быть учтены в полной мере.
Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.
С учётом изложенного сумма 45 000, 00 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с административного истца.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ................, из категории земель населённых пунктов, имеющего разрешённое использование "для расширения производственной базы", площадью 50 940 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ................, в размере его рыночной стоимости, составляющей 34 893 900, 00 руб. по состоянию на 21 марта 2019 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 10 марта 2020 года.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с Жигаловой Анны Алексеевны в пользу ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор" денежные средства в размере 45 000, 00 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно счёту от 11 июня 2020 года N 75.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Е.А. Чайка
Решение в окончательной форме принято 3 июля 2020 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка