Решение Верховного Суда Республики Карелия от 16 июня 2020 года №3а-228/2019, 3а-6/2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 3а-6/2020
Верховный Суд Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Соляникова Р.В.,
при ведении протокола секретарем Сафоновой М.В., помощником судьи РочевойЕ.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сигма РЦ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, государственному бюджетному учреждению Республики Карелия "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
ООО "Сигма РЦ", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером (...), обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 г. и равной 43895000руб., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участка 85256720руб. 83 коп. существенно превышает рыночную и влияет на размер его выкупной цены.
В судебном заседании представитель административного истца Осколков И.Н. уменьшил размер исковых требований, просив установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы от 09 июня 2020 г. в размере 43134000 руб.
Представители административных ответчиков Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия Ильин А.А. и государственного бюджетного учреждения Республики Карелия "Центр государственной кадастровой оценки" ЗайцеваЕ.В. полагали возможным установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 59984000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 04 февраля 2020 г., а при невозможности использования результатов данной экспертизы оставили вопрос об определении кадастровой стоимости на усмотрение суда.
Остальные лица, участвующие в деле, своих представителей не направили, извещены о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23сентября 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) определена по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 85256720руб. 83 коп.
Данная кадастровая стоимость на момент рассмотрения дела судом является актуальной, она утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 22 ноября 2018 г. N 221 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов и земельных участков категории земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Республики Карелия".
Общая площадь участка составляет (...) кв.м, место расположения: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объекта торгово-развлекательного назначения.
По договору от 20 февраля 2016 г. указанный земельный участок передан в аренду административному истцу на срок до 31 декабря 2065 г., размер арендной платы исчисляется в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 17 апреля 2014 г. N 120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка. Государственная регистрация договора аренды осуществлена Управлением Росреестра по Республике Карелия 14 апреля 2016 г.
Также административному истцу на праве собственности с 06 октября 2014 г. принадлежит нежилое пятиэтажное здание по адресу: (.....), расположенное на вышеуказанном земельном участке.
Исходя из положений ст.ст. 2, 3 Закона Республики Карелия от 10 июня 2013 г. N 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия", ст.65, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ результаты определения кадастровой стоимостиземельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку обозначенный показатель является основой для определения размера арендной платы и влияет на выкупную стоимость участка при его передаче в частную собственность.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, соответствующий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Статьей 12 названного закона предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Первоначально представленный административным истцом отчет об оценке спорного земельного участка от 08 октября 2019 г., составленный индивидуальным предпринимателем (...)., согласно которому рыночная стоимость участка составляет 43895000руб., был оспорен административными ответчиками.
Так, ими приведены возражения о том, что оценщиком принята методика, направленная на максимальное снижение рыночной стоимости оцениваемого объекта, о чем, в частности, свидетельствует использование степенной диаграммы электронных таблиц Excel при построении графика зависимости цены от удаленности земельных участков от центральной части г. Петрозаводска, со значением, минимально приближенным к единице, притом, что использование иных диаграмм (например, полиноминальной, экспоненциальной, логарифмической) позволило бы получить стоимость квадратного метра земельного участка не 1137 руб. (как обозначено в отчете), а в диапазоне от 1376 руб. до 1425 руб.
Для устранения возникших противоречий в целях установления рыночной стоимости спорного земельного участка судом по делу была назначена оценочная экспертиза индивидуальному предпринимателю (...)., согласно заключению которой от 04 февраля 2020 г. по состоянию на 01 января 2018 г. рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 59984000 руб.
Возражая против выводов эксперта, административный истец представил сведения о том, что исключенный экспертом из числа земельных участков, принятых в качестве итоговых аналогов, по причине высокой стоимости земельный участок с кадастровым номером (...) (аналог (.....) по цене предложения на март 2016 г. 17000000 руб.), фактически был выставлен на продажу в октябре 2016 г. по цене предложения 2700000 руб.
Также административным истцом оспорена правильность корректировки стоимости аналога (.....) и оцениваемого участка с точки зрения их расположения в типовых территориальных зонах, определенных согласно "Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки" под редакцией Л.А.Лейфера, и достоверность сведений о сроках аренды (краткосрочные или долгосрочные) по аналогам с NN (...) в связи с отсутствием в заключении документального обоснования данного вывода.
Поскольку изложенные возражения были единственными, с которыми административный истец связывал неправильность выводов эксперта, а обоснованность выбора иных аналогов и примененных методик по существу им оспорены не были, для устранения неполноты экспертного заключения судом была назначена дополнительная экспертиза, по итогам которой тому же эксперту поручено определить рыночную стоимость спорного земельного участка с учетом стоимости аналога (.....) по цене предложения 2700000 руб., документально обосновать сроки аренды по аналогам NN(...) а также мотивировать отнесение оцениваемого участка и аналогов к типовым территориальным зонам.
При этом судом было разъяснено, что в целях проверки возражений сторон эксперт вправе привести в заключении несколько вариантов расчета рыночной стоимости исследуемого объекта: исходя из собственных выводов об отнесении оцениваемого участка к той или иной типовой территориальной зоне, а также по варианту административного истца.
Согласно заключению дополнительной экспертизы от 20 марта 2020 г. рыночная стоимость спорного земельного участка с учетом использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером (...) по цене предложения 2700000 руб. составляет 56991000 руб.
Рыночная стоимость участка при тех же условиях и с учетом отнесения объекта оценки к четвертой группе (спальные микрорайоны среднеэтажной застройки), а аналога (.....) - к первой (культурный исторический центр) - т.е. по варианту административного истца, составляет 53130000 руб.
Кроме того, экспертом с учетом дополнительно полученной информации об аналогах определена рыночная стоимость с использованием в качестве аналога земельного участка с кадастровым номером (...) по цене предложения 2700000 руб., но при отказе от использования в качестве аналога земельного участка с кадастровым (...) и с отнесением оцениваемого объекта одновременно к второй, четвертой и шестой группам с использованием усредненного коэффициента 0,78 (0,86+0,74+0,74/3), применяемого для трех обозначенных групп, которая составила 57970000 руб. (в итоговом выводе эксперта допущена техническая описка - 57790000 руб.).
Дополнительным заключением эксперта (...) от 09 июня 2020 г., составленным ею по собственной инициативе после получения сведений о том, что оцениваемый земельный участок не прилегает непосредственно к дорогам и фактически располагается на второй линии, сделан окончательный вывод о рыночной стоимости земельного участка в размере 43134000 руб.
При этом в судебном заседании эксперт пояснила, что предыдущие заключения ею не поддерживаются, поскольку при их проведении использованы два аналога, последующая актуализация сведений о которых привела к невозможности их использования при даче заключения, а необходимая корректировка на расположение земельного участка относительно красной линии сделана не была в связи с недостаточностью информации.
Так, о земельном участке с кадастровым номером (...) имеются противоречивые данные, касающиеся его стоимости исходя из времени экспозиции: по цене предложения 3000000 руб. - с октября 2017 г. по февраль 2018 г., с апреля 2018 г. - 2600000 руб., с 26 июня 2018 г. - 2400000 руб., при том, что согласно договору купли-продажи от 07 ноября 2017 г. он продан за 1000000 руб., что вызывает объективные сомнения в обоснованности определения фактической продажной цены.
Также в дополнительном заключении экспертом исключен из аналогов земельный участок с кадастровым номером (...) по цене предложения 15000000 руб. (аналог (.....)), поскольку, несмотря на телефонное интервьюирование продавца, сообщившего об отсутствии на участке объектов недвижимости, согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимость на участке расположено 6 таких объектов, что исключает возможность использовать объект в качестве аналога по причине противоречивости сведений о действительных характеристиках участка.
Необходимость уточнения экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости была также обусловлена тем, что по результатам первичного исследования материалов дела, в т.ч. содержащегося в нем отчета об оценке (...)., эксперт, с учетом отсутствия возражений административного истца, исходил из того, что объект оценки имеет выход на красную линию.
При проведении визуального осмотра на местности административным истцом не была представлена информация о том, что подъезд к участку возможен через смежный земельный участок с кадастровым номером (...), с разрешенным использованием - для размещения иных объектов, допустимых в жилых зонах и не перечисленных в классификаторе.
При исследовании данных кадастровой карты экспертом установлено, что подъезд к участку возможен либо с (.....) через смежные земельные участки с кадастровыми номерами (...) и (...), либо с (.....) через смежный земельный участок с кадастровым номером (...).
Изложенное позволило эксперту прийти к выводу о том, что объект исследования имеет внутриквартальное расположение, и выход на красную линию у него отсутствует.
Суд соглашается с дополнительным экспертным заключением от 09 июня 2020 г. и примененной экспертом корректировкой на расположение земельного участка относительно красной линии.
Согласно используемому экспертом "Справочнику оценщика недвижимости-2017. Земельные участки" под редакцией Л.А.Лейфера, возражений против ссылок на который у сторон не имеется, среднее значение отношения удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии, составляет 1,29, что в результате влечет корректировку стоимости аналогов NN (...) на 22,48% в сторону уменьшения.
Используемый автором критерий "граничащий с красной линией" достаточно определен, касается участков, имеющих непосредственную границу с местами общего пользования, каких-либо допущений не содержит и описывает ситуацию, при которой возможность выезда на дорогу с участка не ставится в зависимость от видов разрешенного использования либо фактического использования иных участков, через которые такой выезд осуществляется.
Принимается судом во внимание и то обстоятельство, что смежные с предметом оценки земельные участки находятся в собственности разных лиц (участок с кадастровым номером (...) - (...), (...) - в долевой собственности (...), (...) - (...), что не исключает возможность ограничения их использования. При этом наличие признаков аффилированности обозначенных юридических лиц не входит в круг обстоятельств, подлежащих учету при производстве оценки оценщиком.
В этой связи судом отклоняются возражения административных ответчиков о том, что в рассматриваемом случае имеет значение не фактическое расположение участка относительно красной линии, а возможность (потенциал) его использования, равно как и фактическое использование смежных с оцениваемым земельных участков для подъезда к торговому центру.
Данные утверждения противоречат п. 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, согласно которому рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Поскольку земельный участок с расположенным на нем торговым центром подлежит оценке как незастроенный (условно свободный), при производстве такой оценки не может быть принят во внимание сложившийся порядок эксплуатации возведенного на участке объекта недвижимости с учетом использования смежных с ним земельных участков для подъезда к нему.
Подтверждается необходимость применения данной корректировки исходя из внутриквартального расположения земельного участка и свидетельскими показаниями оценщика (...), который пояснил, что вывод о непосредственном выходе оцениваемого участка на красную линию сделан им без учета наличия обозначенных выше смежных земельных участков, в связи с чем при проведении оценки в настоящее время он отнес бы объект оценки ко второй линии.
Суд находит обоснованным применение экспертом среднего арифметического значения коэффициентов расположения оцениваемого участка и аналогов в типовых территориальных зонах, что соотносится с разделом 1.8.2 упомянутого выше Справочника Л.А.Лейфера, согласно которому в качестве признаков, по которым может быть осуществлена классификация территорий города, может использоваться совокупность факторов, определяющих функциональный профиль соответствующей территории.
Исходя из таблицы Классификация типовых территориальных зон в пределах города (таблица 26 дополнительного экспертного заключения от 09 июня 2020 г.), объект оценки относится к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки (четвертая группа), поскольку микрорайон (...), как застроенный в основном до 90-х годов типовыми панельными пяти- и девятиэтажными домами, полностью соответствует приведенной в Справочнике дефиниции - квартал застройки до 90-х годов среднеэтажными зданиями (6 - 9 этажей). Современная высотная застройка (т.е. более 9 этажей) в микрорайоне (...) присутствует, но единично и в значительном удалении от объекта оценки.
Прохождение через микрорайон (...) одной из основных магистралей города - (...), равно как и нахождение в этом районе торгового центра (...), также дает основания для отнесения участка к районам крупных магистралей города (шестая группа) и к центрам административных районов города (территории крупных торговых центров (вторая группа).
Аналоги по продаже NN (...) обоснованно отнесены оценщиком к зоне окраин городов, промзонам (пятая группа), NN (...) - к спальным микрорайонам среднеэтажной застройки (четвертая группа), аналог (.....) - к культурному историческому центру (первая группа), что сторонами не оспаривается.
Аналог по продаже (.....) - земельный участок с кадастровым номером (...) - также отнесен оценщиком к окраинам и промышленным зонам.
Суд не соглашается с мнением административного истца о том, что данный участок относится к районам крупных автомагистралей города, поскольку (.....) не является основной дорогой, используемой жителями для выезда из (.....). Фактически же участок находится в исторически сложившемся месте сосредоточения промышленных зон и объектов.
Суд, оценивая заключение эксперта с учетом требований ч.ч. 4, 8 ст. 82, ст. 84 КАС РФ, приходит к выводу, что в заключении от 09 июня 2020 г. экспертом приведены объективные данные, в нем содержится вся информация, необходимая для достоверного определения стоимости объекта оценки. Источники информации указаны.
Согласно пп. "б" п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.
Выявив информацию о предложениях продажи на рынке земельных участков и соотнеся данные сведения по ценообразующим факторам с объектами оценки, эксперт в окончательном заключении избрал наиболее приближенные к объекту оценки по своим характеристикам объекты-аналоги.
Источником информации для отбора аналогов явился анализ предложений о продаже, содержащихся в сети "Интернет", сверенных с данными публичной кадастровой карты и сведениями Росреестра.
Необходимые корректировки по ценообразующим факторам экспертом осуществлены и обоснованы.
После получения дополнительного заключения эксперта участвующие в деле лица ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявляли.
У суда оснований для назначения такой экспертизы по собственной инициативе не имеется.
Предыдущие выводы эксперта, сделанные с использованием двух аналогов, не отвечающих принципу репрезентативности в связи с отсутствием достоверной информации об их характеристиках, а также без учета корректировки на расположение земельного участка относительно красной линии, и в этой связи отозванные экспертом, не могут быть использованы судом в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка.
По изложенным мотивам исковые требования подлежат удовлетворению.
В отношении земельного участка следует установить кадастровую стоимость по состоянию на 01 января 2018 г. в размере 43134000 руб.
Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд
решил:
Административное исковое заявление удовлетворить.
Установить по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...), в размере его рыночной стоимости, равной 43134000 руб.
Сведения о кадастровой стоимости, установленные настоящим решением, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, и до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения новой кадастровой стоимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 октября 2019г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Р.В.Соляников
Мотивированное решение изготовлено
в порядке ч. 2 ст. 177 КАС РФ 29 июня 2020 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка