Дата принятия: 25 января 2019г.
Номер документа: 3а-2280/2018, 3а-399/2019
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 25 января 2019 года Дело N 3а-399/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-399/2019 по административному исковому заявлению Ермакова А.С., Кемечеджи Т.А., Василихина А.Н., Белова В.А. об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,
с участием представителя административных истцов по доверенности Будаковой Е.А.,
установил:
Ермаков А.С., Кемечеджи Т.А., Василихин А.Н., Белов В.А. обратились в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 93 790 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 1 732 943 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 058 834 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 2 724 323 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 545 826 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 4 488 242 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 407 017 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 4 558 718 рубля, нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 258 150 рублей.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая их права и обязанности как плательщиков налога на имущество.
В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности Будакова Е.А. поддержала требования в полном объёме по основаниям, изложенным в административном иске.
Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области, Ренц Г.А., Крымцева Л.Ю., Александров И.О., ООО "Актив" не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения, Администрация г.о. Тольятти - письменный отзыв. Ренц Г.А., Крымцева Л.Ю., Александров И.О., ООО "Актив" согласны с пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Выслушав пояснения представителя административных истцов, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административными истцами требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Ермакову А.С. на праве общей долевой собственности (доля в праве 1/2) принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 6,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, на праве собственности - нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 120,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; Кемечеджи Т.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 212 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>; Василихину А.Н. на праве общей долевой собственности принадлежат: нежилое помещение (доля в праве 26/100) с кадастровым номером N, площадью 259 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение (доля в праве 26/100) с кадастровым номером N, площадью 337,1 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение (доля в праве 26/100) с кадастровым номером N, площадью 310,5 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение (доля в праве 26/100) с кадастровым номером N, площадью 235,7 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>; Белову В.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 316,1 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>, нежилое помещение с кадастровым номером N, площадью 17,9 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области" от 14 марта 2012 года N 118 в следующих размерах:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 184 687 рублей 69 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 412 460 рублей 15 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 6 023 659 рублей 88 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 7 359 093 рубля 91 копейка;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 9 578 187 рублей 48 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 8 822 388 рублей 65 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 6 697 059 рублей 59 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 8 981 504 рубля 19 копеек;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 508 601 рубль 47 копеек.
В силу статьи 15 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц относится к местным налогам.
В силу статьи 1 Закона Самарской области от 10 ноября 2014 года N 107-ГД административные истцы уплачивают налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Кадастровая стоимость затрагивает права административных истцов, владеющих объектами недвижимости на праве собственности, как плательщиков налога на имущество.
Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 25 декабря 2018 года с пропуском срока Ермаков А.С., Кемечеджи Т.А., Василихин А.Н., Белов В.А. обратились в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" от 30 июня 2015 года N 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.
Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.
В обоснование заявленных требований административные истцы представили отчеты об оценке рыночной стоимости N 2018ОКС/12-17, N2018ОКС/12-18, N2018ОКС/12-19, выполненные 24 декабря 2018 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр Экспертизы и Оценки" ФИО1
Отчетом N 2018ОКС/12-17 рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 93 790 рублей без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 1 732 943 рубля без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 058 834 рубля без НДС.
Отчетом N 2018ОКС/12-18 рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 4 558 718 рубля без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 258 150 рублей без НДС.
Отчетом N 2018ОКС/12-19 рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах:
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 2 724 323 рубля без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 545 826 рублей без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 4 488 242 рубля без НДС;
- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 407 017 рублей без НДС.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 24 июля 2013 года, на 17 августа 2013 года, на 19 октября 2015 года, на 06 мая 2016 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.
Как следует их отчета об оценке, объекты недвижимости представляют собой нежилые помещения.
В качестве сегмента рынка оценщиком для объектов недвижимости определен сегмент рынка нежилых встроено-пристроенных офисно-торговых помещений, расположенных в г. Тольятти.
Отказавшись от использования при оценке затратного подхода, оценщик применил доходный и сравнительный подходы.
В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя необходимые корректировки, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорных нежилых помещений в рамках сравнительного подхода.
В рамках доходного подхода выполнен расчет арендной ставки, рассчитаны коэффициент капитализации, чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовый доход.
Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определилитоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 93 790 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 1 732 943 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 058 834 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 4 558 718 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 258 150 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 2 724 323 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 545 826 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 4 488 242 рубля; нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 407 017 рублей.
Давая оценку представленным отчетам, суд отмечает, что приведённые в отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенного в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетами об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.
Проанализировав отчеты об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административных истцов в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года, на 17 августа 2013 года, на 19 октября 2015 года, на 06 мая 2016 года, на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости установленной отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административных истцов в суд является 25 декабря 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требования Ермакова А.С., Кемечеджи Т.А., Василихина А.Н., Белова В.А. удовлетворить.
Восстановить Ермакову А.С., Кемечеджи Т.А., Василихину А.Н., Белову В.А. пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 6,5 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2013 года в размере 93 790 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 120,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 1 732 943 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 212 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 17 августа 2013 года в размере 3 058 834 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 259 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 2 724 323 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 212 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 545 826 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 310,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 4 488 242 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 235,7 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 19 октября 2015 года в размере 3 407 017 рублей.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 316,1 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 4 558 718 рубля.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 17,9 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06 мая 2016 года в размере 258 150 рублей.
Датой обращения Ермаков А.С., Кемечеджи Т.А., Василихин А.Н., Белов В.А. в суд считать 25 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Т.А.Родина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
