Дата принятия: 10 августа 2020г.
Номер документа: 3а-227/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 10 августа 2020 года Дело N 3а-227/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Белозеровой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества "Ярторгтехника" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество (АО) "Ярторгтехника" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости:
земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
2. земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы, строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
3. земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных помещений в промышленных целях, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
4. земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: АО "Ярторгтехника" является собственником спорных земельных участков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Согласно отчету ООО "ПрофОценка" рыночная стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере N рублей, N рублей, N рублей, N рублей соответственно.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Бузаджи М.Н. заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шагабутдинова А.А. возражал против требований, указав, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв на административный иск, в котором вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда. Замечаний к отчету оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено.
ФГБУ ФКП Росреестра по Ярославской области представлен отзыв на административный иск, согласно которому замечаний на отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не представлено. Подтвержден размер оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости. Вопрос об удовлетворении требований оставлен на усмотрение суда
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Из материалов дела следует, что АО "Ярторгтехника" является собственником спорных земельных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.
Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости данных земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что АО "Ярторгтехника" в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.
В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Материалами дела установлено, что оспариваемая заявителем кадастровая стоимость объектов недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет: для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Административным истцом представлен отчет ООО "ПрофОценка" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере:
для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей, для земельного участка с кадастровым номером N - N рублей.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о недостоверности отчета опровергнуты представленными административным истцом доказательствами, в том числе пояснениями оценщика Тюленевой М.Ю., допрошенной в суде в качестве свидетеля.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован сравнительный подход. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектами оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем, оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Из отчета оценки рыночной стоимости земельных участков следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объектам оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельных участков.
В отчете оценщиком изложены обоснования выбора аналогов. Суждения оценщика в этой части соответствуют как положениям п.п "б" п. 22 ФСО N, так и п.п "б" п. 11 и п.п "в" п. 22 ФСО N.
Требования, предъявляемые к отчету об оценке, предусмотренные ФСО N "Требования к отчету об оценке", оценщиком соблюдены.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Возражения Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель Тюленева М.Ю. - оценщик, проводивший оценку рыночной стоимости земельных участков, - в судебном заседании выводы, изложенные в отчете, подтвердила, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы.
Показания свидетеля Тюленевой М.Ю. суд расценивает как достоверные, так как они не содержат противоречий, основаны на законодательстве об оценочной деятельности, согласуются с материалами дела, в том числе с содержанием отчета. В связи с этим оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется.
Замечание административного ответчика о необоснованном согласовании оценщиком полученных результатов, подлежит отклонению как недоказанное материалами дела.
В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В отчете на страницах 173-174 оценщиком приведена формула и описание примененной методологии, которая заключается в методе расчета.
Формула, на которую ссылается в замечаниях Департамент, оценщиком в расчетах не применялась.
Доказательств, опровергающих необоснованность применения оценщиком методики согласования полученных результатов, материалы дела не содержат.
Доводы Департамента о необоснованной в отчете корректировке на коммуникации подлежат отклонению ввиду следующего.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, площадь, подключение к инженерным коммуникациям.
Для анализа оценщиком выбраны 3 объекта-аналога, которые по своим характеристикам наиболее приближены к объектам оценки. Оценщик делал выводы по наличию или отсутствию коммуникаций по аналогам исходя из текста объявлений: аналог 1- "по границам участка заведены свет, вода, газ", аналог 2- "все инженерные коммуникации подведены, газ подключен", аналог 3 "все техусловия подключены: вода, газ, электричесво, канализация.
Суд отмечает, что сведения о коммуникациях в отношении аналогов, принятых оценщиком, не опровергнуты административным ответчиком.
Информация по коммуникациям в отношении объектов оценки получена оценщиком непосредственно от собственника, которая подтверждена сведениями из технических паспортов строений, находящихся на земельных участках.
Представленная информация также не опровергнута административным ответчиком.
Замечание Департамента о необоснованной корректировке на местоположение не нашли своего подтверждения в суде.
Судом установлено, что объект оценки N (земельного участка с кадастровым номером N) и аналог N расположены в одном кадастровом квартале, поблизости друг от друга. Отсюда, оценщиком было определено их равнозначное местоположение.
В отчете на странице 30 дано подробное пояснение по отнесению объекта оценки N к районам границ крупных автомагистралей и промышленной зоне, поскольку он расположен в глубине северо-западной промышленной зоны (градостроительная зона - П5) в окружении промышленных предприятий и рядом с крупной автомагистралью (<адрес>).
Суд считает, что местоположение объекта оценки N и объекта-аналога N оценщиком определены обоснованно, основываясь на данных, содержащихся в Справочнике оценщика недвижимости 2018 года под научным руководством Лейфера Л.А.
Таким образом, в выводы оценщика по корректировке на местоположение являются правильными.
Критика Департамента отчета в части анализа оценщиком рынка сделок и предложений не может быть принята судом во внимание, посокльку административным ответчиком в расчет принимается только параментр в виде площади.
Вместе с тем, в отчете оценщик учитывает и иные параметры, в том числе местоположение, коммуникации.
С учетом указанных факторов рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N является выше, чем земельного участка с кадастровым номером N, т.к. на первом объекте имеется газоснабжение.
Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, административный иск подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд (абзац 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 28), то есть - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
1. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
2. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - производственные предприятия, склады, оптовые базы, производственные базы, строительных, коммунальных, транспортных и других предприятий V класса опасности по классификации СанПиН, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
3. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных помещений в промышленных целях, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
4. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
