Решение Ярославского областного суда от 25 июля 2019 года №3а-227/2019

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 июля 2019 года Дело N 3а-227/2019
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Преснова В.С.,
при секретаре Колюховой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "Ярославский завод "Красный Маяк" к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
Установил:
В административном исковом заявлении ПАО "Ярославский завод "Красный Маяк" просит установить:
кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;
кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат акционерному обществу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Николашина Е.С. административные исковые требования поддержала.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области на основании доверенности Лазоренко Л.А. оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда.
Представители заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенностей Николаева Т.Б. и Колобова Е.В. возражали против удовлетворения административного иска, полагая, что отчет определения рыночной стоимости земельных участков, представленный административным истцом не является достоверным.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" поступило письменное объяснение, в котором возражений относительно заявленных требований не указано.
Мэрия города Ярославля представила письменное объяснение, в котором указывается на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельных участков, на основании чего мэрия просит отказать в удовлетворении административных исковых требований.
Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.
ПАО "Ярославский завод "Красный Маяк" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, которые расположены по адресу: <адрес>.
Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков определена филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в Ярославской области:
с кадастровым номером N - по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.,
с кадастровым номером N - по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.,
с кадастровым номером N - по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).
Административным истцом представлен отчет ООО "Яр-Оценка" от 05 апреля 2019г. N 99\1\2019 определения рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков.
Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Представленный отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.
Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объектов оценки. Для определения рыночной стоимости объектов оценки использован доходный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и сравнительного подходов, приведено описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объектов, в котором подробно изложены последовательность оценки объектов доходным подходом. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.
Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и мэрии города Ярославля относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.
Свидетель ФИО1 - оценщик ООО "Яр-Оценка" - в судебном заседании поддержала выводы, изложенные в отчете.
Показания свидетеля ФИО1 и содержание отчета позволяют сделать вывод о соблюдении автором отчета требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемых к проведению подобного рода исследованиям.
В обоснование своих возражений департамент и мэрия указали, что оценщик не полностью проанализировал рынок предложений по продаже земельных участков под автостоянками и объектами придорожного сервиса, тем самым принял необоснованное решение об отказе от использования сравнительного подхода.
Данные возражения не могут быть приняты во внимание ввиду следующего.
В соответствии с п. 10 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости
Подпунктом "д" пункта 11 ФСО N 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.
Из содержания отчета следует, что оценщиком проанализированы предложения по продаже земельных участков и данные сделок с земельными участками за период 2017г -июнь 2018г. Выводы оценщика о невозможности использования сравнительного подхода сделаны на основании анализа рынка недвижимости (земельных участков) ввиду отсутствия достаточного количества объектов-аналогов для расчета. На страницах 36-39 отчета подробно изложены выводы оценщика о невозможности использования сравнительного подхода. Эти выводы не содержат противоречий экономически обоснованы, в связи с чем не вызывают сомнений в их объективности.
Кроме того, являются обоснованными показания свидетеля ФИО1 о том, что предлагаемые департаментом и мэрией города Ярославля объекты-аналоги не могли быть использованы в рамках сравнительного подхода в связи с давностью объявлений о продаже земельных участков.
Объект-аналог по проспекту Фрунзе города Ярославля несопоставим с объектами оценки по площади, так как площадь данного аналога отличается от площадей объектов оценки более чем в семь раз.
Предлагаемый объект-аналог по проспекту Авиаторов города Ярославля содержит сведения об изменениях от 08.04.2019г. Между тем в объявлении о продаже объекта, размещенном первоначально 26.03.2015г. и повторно 23.04.2017г., содержится информация о его продаже под индивидуальное жилищное строительство.
Тем самым, предлагаемые департаментом и мэрией объекты-аналоги не могут расцениваться как сопоставимые с объектами оценки.
Замечания в части коэффициента вариации также не могут быть приняты во внимание, так как в отчете изложенной департаментом и мэрией информации не содержится.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в связи с установлением в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажные наземные, подземные, полуподземные, встроенные в объекты другого назначения гаражи-стоянки для хранения легкового автотранспорта вместимостью не более 300 машиномест, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб., земельного участка с кадастровым номером N в размере <данные изъяты> руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости - 23 апреля 2019г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ярославского областного суда в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: В.С. Преснов.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка