Решение Самарского областного суда от 25 января 2019 года №3а-2270/2018, 3а-389/2019

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 января 2019 года Дело N 3а-389/2019
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-389/2019 по административному исковому заявлению Варфоломеева Д.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,
с участием представителя Варфоломеева Д.В. по доверенности Чистякова В.М.,
установил:
Варфоломеев Д.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8267 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05 октября 2017 года в размере 4 042 563 рубля.
В обоснование заявленных требований Варфоломеев Д.В. указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает размер его рыночной стоимости, затрагивая права и обязанности административного истца как лица, имеющего право выкупа этого земельного участка по рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Чистяков В.М. поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Администрация городского округа Тольятти, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленного требования Администрации г.о. Тольятти представила письменный отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении заявленного требования.
Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное Варфоломеевым Д.В. требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"/.
В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.
Как следует из материалов дела, Варфоломееву Д.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 10,8 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.
Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером N площадью 8267 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: склады, расположенном по адресу: <адрес>.
Постановлением Администрации г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ N N Варфоломееву Д.В. предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 8 267 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 05 октября 2017 года.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" от 13 ноября 2013 года N 610 по состоянию на 05 октября 2017 года в размере 8 047 180 рублей 47 копеек.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2011 года N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 21 сентября 2016 года N 1168 "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности городского округа Тольятти, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" предусмотрено исчисление выкупной цены за земельный участок исходя из кадастровой стоимости.
Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как лица, имеющего право выкупа или аренды земельного участка, на котором находятся принадлежащий Варфоломееву Д.В. на праве собственности объект недвижимости.Считая кадастровую стоимость завышенной, Варфоломеев Д.В. 25 декабря 2018 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N 30-О/17, выполненный 17 декабря 2018 года независимым оценщиками общества с ограниченной ответственностью "ТРИО" ФИО1 и ФИО2
Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 05 октября 2017 года в размере 4 042 563 рубля.
Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки - 05 октября 2017 года, дата составления отчета - 17 декабря 2018 года. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиками в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки.
Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, с учетом пункта 20 Федерального стандарта оценки N 7 наиболее эффективным использованием объекта оценки определено его использование в качестве земельного участка для размещения производственно-складских объектов.
Определение рыночной стоимости произведено методом количественных корректировок в рамках сравнительного подхода.
В рамках этого подхода оценщиком отобрано 6 объектов-аналогов - земельных участка, площадью от 4 614 кв.м. до 25 000 кв.м., расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, т.е. сопоставимых по ценообразующим факторам. Описание объектов аналогов приведено в таблице 9.3.1 на странице 51-52 отчета.
Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами.
Вводя необходимые корректировки, используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определилрыночную стоимость спорного земельного участка в размере 4 042 563 рубля.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.
Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 05 октября 2017 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Требование Варфоломеева Д.В. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 8267 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05 октября 2017 года в размере 4 042 563 рубля.
Датой обращения Варфоломеева Д.В. в суд считать 25 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья: Т.А.Родина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка