Решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 сентября 2021 года №3а-226/2021

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

РЕШЕНИЕ

от 28 сентября 2021 года Дело N 3а-226/2021
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи Дряхловой Ю.А.,
при секретаре Ахметгалиевой Р.Р.,
с участием представителя административного ответчика Кудряшова С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Эвелина+" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
ООО "Эвелина+" обратилось в суд с административным иском к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5621 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 10 162 000 рублей 00 копеек, по состоянию на 01.01.2019.
В обоснование заявленных требований указало, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, установленная на 01.01.2019, составляет 16 740 124 рубля 94 копейки. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Судом к участию в деле привлечен в качестве административного соответчика: Департамент имущественных отношений ЯНАО.
Представитель административного соответчика Департамента имущественных отношений ЯНАО Кудряшов С.А. в судебном заседании пояснил, что Департамент не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку указанное право предоставлено истцу в силу прямого указания закона. Вместе с тем, Департамент не согласен с представленным истцом отчетом об оценке, поскольку он составлен с существенными нарушениями ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСО. В связи с чем, полагал необходимым оставить кадастровую стоимость земельного участка, установленную в результате государственной кадастровой оценки, в размере 16 740 124 руб.94 коп. К заключению эксперта, составленному по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, замечаний не имеется, просил возложить расходы по оплате судебной оценочной экспертизы на административного истца, поскольку установленная экспертом рыночная стоимость земельного участка, находится в пределах допустимой погрешности оценки.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель административного ответчика ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" директор учреждения Апсаликова М.Е. в своем отзыве заявленные административные исковые требования не признала, указала, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по результатам соответствующей оценки. Представленный административный истцом отчет об оценки составлен с существенным нарушением федеральных стандартов оценки, в связи с чем не отвечает требованиям ст.59 КАС РФ. Просила в удовлетворении требований отказать.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска Гайдар А.А. в своих возражениях просил административное исковое заявление оставить без удовлетворения.
Заслушав представителя административного ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, согласно части 1 статьи 245 КАС РФ которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений Администрации г.Ноябрьска и административным истцом ООО "Эвелина+" 01.09.2017 заключен договор N 91-17 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым ООО "Эвелина+" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 5621 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, для эксплуатации здания гостиницы "Лесная" (п.1.1 Договора). Срок аренды установлен с 14.08.2017 по 22.08.2066 (п.2.1 Договора). Арендная плата за земельный участок установлена в размере 20 334 рубля 75 копеек, которая рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается Приложением N 2 к Договору N 91-17 (п.3.1. Договора) (Том N 1 л.д.15-22).
В материалы дела представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.02.2020 N КУВИ-001/2020-3044064, из которой усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5621 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 16 740 124 рубля 94 копейки по состоянию на 01.01.2019, утверждена Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО N 3-о от 01.11.2019 (Том N 1 л.д.13).
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право организаций на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административный истец как арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Административный истец представил в суд отчет N 474-07.2020, выполненный 24 июля 2020 года ООО "Судебная экспертиза и оценка" об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость составила 1 342 495 рублей.
В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.
Согласно пунктам 4 и 5 федерального стандарта "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Анализ отчета об оценке N 20090300, составленного оценщиком Бузановой Е.В. ООО НЭУ "ЭСКОНС" 14.10.2020, позволяет суду сделать вывод, что в указанном отчете допущены существенные нарушения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Так, в отчете отсутствует анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки и не приведен анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки; отсутствуют ссылки на источники либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки; допущены нарушения в разделе "Описание корректировочных коэффициентов".
Также высказаны возражения относительно представленного стороной административного истца отчета об оценке, административными ответчиками Департаментом имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка".
В указанных обстоятельствах, представленный административным истцом отчет оценщика не может служить допустимым доказательством по делу.
В связи с обоснованными сомнениями в достоверности представленного отчета, по делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта Фрицлер М.С. РОО "Тюменское общество оценщиков" N 010 от 23.08.2021, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, составила 12 366 200 рублей (по состоянию на 01.01.2019).
Указанное заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Письменные возражения от лиц, участвующих в деле, на заключение эксперта не поступили.
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты - аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, учитывалось назначение объектов - аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
При таких данных у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости земельного участка, которые основаны на результатах анализа материалов дела и рыночной стоимости объектов аналогов, выводы эксперта не содержат противоречий.
Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.
Ввиду того, что предъявленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка не соответствует установленным требованиям, в качестве относимого и допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N следует признать заключение эксперта Фрицлер М.С. РОО "Тюменское общество оценщиков" N 010 от 23.08.2021, которое отвечает требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы в размере 12 366 200 рублей.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения юридического лица в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости предварительное обращение в комиссию не является обязательным, соответственно для данной категории дел, с учетом оспаривания по настоящему делу кадастровой стоимости проведенной в 2019 году, не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Поскольку сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28).
Дата подачи административного искового заявления в суд посредством почтовой связи - 31 мая 2021 года (Том N 1, л.д. 90).
В соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов, которые состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.
В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Стоимость производства судебной экспертизы, из результатов которой исходит суд при постановлении решения, составила 50 000 рублей.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07. 2017 N 20-П статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
Разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2019, утвержденной Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО N 3-о от 01.11.2019, в размере 16 740 124 рубля 94 копейки и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной экспертизы 12 366 200 рублей, исходя из расчёта 16 740 124,94 - 12 366 200 = 4 373 924,94 (разница стоимости), или в 1,35 раза не является кратной, с учётом особенностей сплошной (массовой) кадастровой оценкой объектов недвижимости и их индивидуальной оценкой, её нельзя признать значительной.
Само по себе принятие судом решения о пересмотре кадастровой стоимости не является свидетельством ошибочности, незаконности и недостоверности ранее состоявшейся государственной кадастровой оценки объекта недвижимости.
Следовательно, издержки по производству экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка в размере 50 000 рублей суд относит на административного истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд Ямало-Ненецкого автономного округа
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5621 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 12 366 200 рублей по состоянию на 01 января 2019 г.
Дата подачи заявления - 31 мая 2021 г.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Эвелина+" сумму подлежащую выплате эксперту в размере 50 000 рублей в пользу региональной общественной организации "Тюменское общество оценщиков" (ИНН: 7204057689, КПП:720301001), юридический адрес: г. Тюмень, ул. Харьковская, д.83а к.4 оф.519, р/с 40703810413500000137, ТОЧКА ПАО БАНКА "ФК ОТКРЫТИЕ", г. Тюмень, БИК 044525999, ИНН/КПП:7706092528/770543002, к/с 30101810845250000999 в ГУ БАНКА РОССИИ ПО ЦФО.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий /подпись/ Ю.А. Дряхлова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка