Дата принятия: 07 августа 2020г.
Номер документа: 3а-226/2020
ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 7 августа 2020 года Дело N 3а-226/2020
Ярославский областной суд в составе:
председательствующего судьи Нуждина С.В.,
при участии помощника Рыбачок В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Волкова А.Е. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Волков А.Е. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по указанному адресу, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Заявление обосновано следующим: Волков А.Е. является собственником указанных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания и земельного участка утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н и составила: нежилого здания - N рублей, а земельного участка - N рублей.
Согласно отчету ИП Барашкова И.А. от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере: нежилого здания - N рублей, а земельного участка - N рублей.
В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца Зарубина Н.С. административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Николаева Т.Б. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Управлением Росреестра по <адрес> на заявление представлен отзыв, в котором оно просило рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Существенных замечаний к отчету оценки рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка не имеет. Подтвердили размер кадастровой стоимости объектов недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ.
От ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление суду не представили.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
Судом установлено, что Волков А.Е. является собственником нежилого здания с кадастровым номером N и земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.
Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях - статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке".
В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы.
Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество, земельного налога являются публичными, вопрос определения налога на имущество и земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащих объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, собственником которых он является.
Судом установлено, что объекты недвижимости вошли в Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 20-н.
Кадастровая стоимость указанных объектов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила: нежилого здания - N рублей, а земельного участка - N рублей.
Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ИП Барашковым И.А., согласно которому определена рыночная стоимость нежилого здания в размере N рублей, а земельного участка - N рублей.
Суд отмечает, что в отчете оценщиком определена рыночная стоимость нежилого здания в размере N рублей без очистки от НДС, что соответствует требованиям законодательству об оценочной деятельности.
Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, опровергнуты в судебном заседании содержанием отчета и пояснениями оценщика Барашкова И.А., не доверять которым у суда оснований не имеется.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В соответствии с пунктом 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Замечание о необходимости при расчете рыночной стоимости земельного участка проведения корректировок на красную линию и подъездные пути, подлежит отклонению как необоснованное.
Судом отмечает, что оценщик с учетом непосредственного осмотра объекта оценки и анализа его местоположения установил, что исследуемый земельный участок расположен на второй линии, несколько удален от автомагистрали (<адрес>), а проезд к нему возможен на значительном удалении от <адрес>. Объекты-аналоги (NN и 3) также находятся на второй линии. При указанных обстоятельствах корректировки на красную линию объекта оценки не требуются.
В силу пункта 20 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
С учетом приведенных положений оценщик при расчете рыночной стоимости земельного участка рассматривал его как условно свободный от любых строений, в том числе и покрытия, в связи с чем, и не применял корректировку на покрытие.
Довод Департамента о необходимости при расчете рыночной стоимости нежилого здания применения корректировки на местоположение к аналогам NN и 3, не нашел своего подтверждения в суде.
Из содержания отчета и пояснений оценщика следует, что объект оценки и объекты-аналоги с учетом карты градостроительного зонирования <адрес> достаточно близко приближены к промышленной черте города с застройкой производственно-складскими объектами, что позволяло оценщику отнести их к ценовой зоне "район вокруг крупных промпредприятий".
Довод Департамента о некорректном применении корректировки на линию не доказан в судебном заседании.
Из имеющихся в деле документов следует, что объект оценки представляет собой нежилое здание административного назначения, которое фактически используется для технического обслуживания легкового автотранспорта, расположено на земельном участке с разрешенным использованием - для эксплуатации нежилого здания.
С учетом указанных данных оценщиком большая часть корректировок, в том числе "на торг" применялась из справочника для "Производственно-складской недвижимости".
Вместе с тем, оценщиком при осмотре установлено, что на втором этаже оцениваемого здания расположены офисы, для которых линия расположения является основным ценообразующим фактором. Указанное обстоятельство давало возможность оценщику для данного объекта применить корректировку из справочника для "Офисно-торговой недвижимости". Кроме того, подобная корректировка вводилась оценщиком при оценке земельного участка, что является корректным.
Использование корректировок из разных методических пособий не является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.
Замечание о необоснованной корректировке на движимое имущество подлежит отклонению, поскольку оценщиком, с учетом дополнительно представленной информации об аналоге N, было установлено, что он продается вместе с движимым имуществом, которое используется для автосервиса (подъемники и пр.). В имеющемся в отчете объявлении имеется перечисление движимого имущества.
Довод Департамента на отсутствие корректировки на материалы стен (аналогN) не доказывает необъективность установленной в отчете рыночной стоимости нежилого здания.
Материалами дела установлено, что объект-аналог N (<адрес>) имеет материалы стен как "смешанные", т.е. как капитальные, так и сэндвич-панели.
Оценщиком не применялась указанная корректировка исходя из данных Справочника оценщика недвижимости.2018, под ред.Лейфера Л.А., согласно которому города с численностью от 500 тыс.чел. до 1 млн.чел. (<адрес>) отсутствует корректировка для перехода от капитальных стен к сэндвич-панелям, поскольку анализ данных по этим группам не выявил закономерности.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. - ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь статьями 175 - 180, Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - 2-х этажного нежилого здания, общей площадью N кв.метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере N рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым номером N, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости N рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости N рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Нуждин С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
