Дата принятия: 09 марта 2021г.
Номер документа: 3а-226/2020, 3а-5/2021
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
РЕШЕНИЕ
от 9 марта 2021 года Дело N 3а-5/2021
Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:
судьи Багаутдиновой Г.Р.,
при секретаре судебного заседания Прозоровой К.В.,
с участием:
представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Лакшми" - Верещагина П.С. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на два года, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 24 л.д. 15-17),
представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Тихомировой К.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 1 л.д. 132-133),
представителя административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Холмогоровой О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ N сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 1 л.д. 123-124),
представителя заинтересованного лица Администрации <адрес> Сибиряковой О.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ NДО сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании N, регистрационный N от ДД.ММ.ГГГГ) (Том N 24 л.д. 311-312),
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Лакшми" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лакшми" (далее по тексту - ООО "Лакшми", административный истец) обратилось в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике с требованием:
- установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении улиц <адрес> в <адрес> с кадастровым номером N назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости - 817 455 000 руб., по состоянию на 1 января 2019 года.
Административное исковое заявление мотивировано тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости, который включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 по состоянию на 1 января 2019 года. В соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 326 454 423 руб. 48 коп. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива" (Том N 1 л.д. 8-10).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 19 июня 2020 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества", в качестве заинтересованного лица - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике (Том N 1 л.д. 3-7).
Определением суда от 11 августа 2020 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Бюро профессиональной оценки", расположенному по адресу<адрес> На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении улиц <адрес> с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Оценочная компания "Имущество Плюс", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?".
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 18 сентября 2020 года производство по настоящему административному делу возобновлено в связи с поступившим от руководителя общества с ограниченной ответственностью "Бюро профессиональной оценки" Гашичевой Ю.В. запроса о предоставлении дополнительной информации для проведения судебной оценочной экспертизы, а именно: "объяснения и информация от собственника объекта ООО "Лакшми" о происхождении сведений о доходах и расходах объекта оценки за 2018 год", назначено судебное заседание (Том N 1 л.д. 192-193).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 23 октября 2020 года приобщены к материалам дела 937 документов о доходах и расходах ТРЦ "Италмас" за 2018 год, административное дело направлено для проведения судебной оценочной экспертизы, назначенной определением Верховного Суда Удмуртской Республики от ДД.ММ.ГГГГ (Том N 23 л.д. 7-11).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 декабря 2020 года производство по административному делу по административному иску ООО "Лакшми" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание (Том N 24 л.д. 4-5).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 22 декабря 2020 года по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство по делу приостановлено до истечения срока проведения экспертизы и получения экспертного заключения. Проведение повторной экспертизы поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В. Н. (<адрес>) (Том N 24 л.д. 69-79).
Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 9 марта 2021 года производство по административному делу по административному иску ООО "Лакшми" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание (Том N 24 л.д. 259).
В судебном заседании представитель административного истца ООО "Лакшми" - Верещагин П.С. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка", при этом просил суд учесть и самостоятельно произвести расчеты, с учетом вступившего в законную силу решения Верховного Суда Удмуртской Республики от 25.02.2020, в котором установлена кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером N, общей площадью N кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 191 314 000 руб., определенной по состоянию на 1 января 2015 года, на период с 1 января 2019 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости. Полагает, что экспертом Кальяновым В.Н. на 97 станице экспертного заключения N 27/12/20-ЗЭ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость данного земельного участка определена неверно в размере 109 843 000 руб., так как решение суда от 25.02.2020 г. имеет преюдициальное значение для настоящего дела.
Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики - Тихомирова К.Ю. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением первоначальной судебной оценочной экспертизы.
Представитель административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" - Холмогорова О.Л. с результатами повторной судебной оценочной экспертизы не согласна, в связи с чем, просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу. Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:
"Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237 - ФЗ "О государственной кадастровой оценке", БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости" была проведена процедура государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 01.01.2019 года. Результаты утверждены постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540. Указанным актом, в том числе, утверждена кадастровая оценка объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Удмуртская <адрес> в размере 1 326 454 423 руб. 48 коп." (Том N 1 л.д. 138-140).
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ижевска - Сибирякова О.Ю. по существу заявленных требований возражений не высказала, однако полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной определенной экспертом, проводившим первую экспертизу.
Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике в судебное заседание не явился, ранее предоставил письменные пояснения, согласно которым:
"По данным Единого государственного реестра недвижимости государственный кадастровый учет нежилого здания с кадастровым номером N осуществлен ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права собственности осуществлена на основании заявления о государственной регистрации права на недвижимое имущество ООО "Лакшми" от ДД.ММ.ГГГГ N.
Государственная регистрация права собственности осуществлена в соответствии с пунктом 6 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-Ф "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому в случае, если все помещения и машино-места в здании, сооружении находятся в собственности одного лица, такое лицо вправе обратиться с заявлением о прекращении права собственности на все помещение о машино-места с одновременной государственной регистрацией права собственности на такие здание, сооружение.
Согласно сведениям ЕГРН, в нежилом здании с кадастровым номером N расположены нежилые помещения с кадастровыми номерами: N, государственный кадастровый учет которых осуществлен до 01.01.2017, то есть государственный кадастровый учет осуществлялся Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Удмуртской Республике в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Права собственности за первоначальным собственником были зарегистрированы только на помещение с кадастровым номером N (ДД.ММ.ГГГГ) на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N и на помещение с кадастровым номером N (ДД.ММ.ГГГГ) на основании:
1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N;
2. Соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ N, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, N;
3. Договора перенайма от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, N;
4. Дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ N/о;
5. Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ N/о;
6. Соглашения о внесении изменений в договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ N, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, N;
7. СоглашенияN от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, N;
8. Соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды земли, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, N.
Право собственности за ООО "Лакшми" на данные помещения было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности на данные объекты было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, с момента регистрации права на здание, в котором расположены помещения" (Том N 1 л.д. 218).
Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике, будучи извещен о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился.
Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации). При этом в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении указанного спорного нежилого здания определяется исходя из его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что ООО "Лакшми" с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит объект недвижимости - помещения с кадастровым номером N расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> (номер и дата государственной регистрации права: N от ДД.ММ.ГГГГ), имеется ограничение права и обременение объекта недвижимости:
- аренда, нежилые помещения на 2 этаже, общей площадью N кв.м., номера на поэтажном плане NN, часть помещения N, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 10 лет;
- аренда, нежилые помещения, номера на поэтажном плане NN, общей площадью N кв.м., расположенные на цокольном этаже Многофункционального центра, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 15 лет;
- аренда, часть помещения с кадастровым номером N, площадь N кв.м., цокольный этаж вн. N в составе - Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый N, нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь N кв.м., Этаж: Этаж N, Этаж N, Этаж технический, Этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 1-86, 2 этаж: 1-85, 90, 91, технический этаж: 1-19, цокольный этаж: 1-187, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 30 лет;
- аренда, помещение площадью N кв.м., расположенное на втором этаже здания, номера на поэтажном плане - 1010, часть 101, кадастровый N в составе объекта - Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый N, нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь N кв.м., Этаж: Этаж N, Этаж N, Этаж технический, Этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 1-86, 2 этаж: 1-85, 90, 91, технический этаж: 1-19, цокольный этаж: 1-187, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 7 лет;
- аренда, Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый N, помещение номер на плане 175 площадью 63,8 кв.м., этаж цоколь в составе объекта - нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь N кв.м., Этаж: Этаж N, Этаж N, Этаж технический, Этаж цокольный, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 1-86, 2 этаж: 1-85, 90, 91, технический этаж: 1-19, цокольный этаж: 1-187, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;
- аренда, нежилые помещения общей площадью N кв.м., находящиеся на 2 этаже: помещение N общей площадью 780,2 кв.м., часть помещения N площадью 370,59 кв.м., часть помещения 84 площадью 39,21 кв.м., часть помещения N площадью 18,04 кв.м., часть помещения N площадью 19,76 кв.м., номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ 180 месяцев;
- аренда, нежилые помещения, номер на поэтажном плане N общей площадью N кв.м., расположенные на цокольном этаже Многофункционального центра, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 15 лет;
- аренда, нежилое помещение, общей площадью N кв.м., находящееся в Комплексе, а именно: этаж цокольный, часть помещения N от общей площади N кв.м., входящее в состав: Удмуртская Республика, <адрес> кадастровый N, Многофункциональный центр на пересечении <адрес>, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ на 5 лет;
- ипотека, весь объект (дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: N, срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ);
- прочие ограничения (обременения), Удмуртская Республика, <адрес>, кадастровый N, Многофункциональный центр на пересечении <адрес>, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных: 1, номер и дата государственной регистрации: N от ДД.ММ.ГГГГ (Том N 1 л.д. 16-23, 26-32).
На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером N определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 1 326 454 423 руб. 48 коп. (Том N 1 л.д. 25).
Указанная кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 20 ноября 2019 года N 540 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2019 года" (таблица N 28 "город Ижевск" строка 61973) (далее по тексту - Постановление N 540).
Постановление N 540 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке": наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики").
Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года N 1383-р "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах" в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года N 29-РЗ "О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики" принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2019 году - помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке").
В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества".
Указанным Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).
В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.
В связи с чем, суд признаёт, что здание является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2019 года (таблица N 28 "город Ижевск" строка 61973), а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2019 года.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административного истца как собственника объекта недвижимости, последний обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).
Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.
При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (статья 24.20 Закона).
В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении <адрес> с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 817 455 000 руб. (Том N 1 л.д. 44-105).
В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.
В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 11 июня 2020 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Бюро профессиональной оценки", расположенному по адресу: <адрес> На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении <адрес> с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?".
Экспертом Крутиковой Н.В., работником ООО "Бюро профессиональной оценки", проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 366 647 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива", эксперт пришел к выводу о его несоответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.
Согласно части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).
В связи с чем, определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 22 декабря 2020 года было частично удовлетворено ходатайство представителя административного истца ООО "Лакшми" - Верещагина П.С. о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "РегионЗемОценка" Кальянову В.Н. На разрешение эксперта поставлены вопросы:
"1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении <адрес> с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадь N.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> по состоянию на 1 января 2019 года;
2. Допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива", к описанию объекта оценки, методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?"
Экспертом ООО "РегионЗемОценка" Кальяновым В.Н. проведена повторная судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ N-ЗЭ, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 125 669 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N эксперт пришел к следующим выводам:
"Не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;
Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода - представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными".
Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.
Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N-ЗЭ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.
При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.
Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.
В соответствии с Федеральным законом N 73-ФЗ судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).
Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).
Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).
В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона N 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.
Профессиональное суждение эксперта ООО "РегионЗемОценка" Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.
Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода -метод сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.
Доводы представителя административного истца ООО "Лакшми" - Верещагина П.С. относительно того, что экспертом при проведении оценки была использована рыночная стоимость земельного участка, а не кадастровая стоимость, подлежат отклонению в силу следующего.
Стоимость объекта исследования с кадастровым номером N, как единого объекта недвижимости с земельным участком, рассчитанная методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода по состоянию на 01.01.2019 была убавлена на величину рыночной стоимости права на земельный участок, так же, рассчитанной методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода по состоянию на 01.01.2019, с учетом наличия сопоставимых идентифицируемых объектов сравнения в предшествующий период (с 29.01.2018-29.11.2018), отвечающих требованиям статистической значимости и с использованием актуальных нормативно-методологических справочников (стр. 87-97 Заключения).
Использование при данном расчете кадастровой стоимости земельного участка - недопустимо, так как данная стоимость рассчитана по состоянию на 01.01.2015, отличающейся от даты определения стоимости объекта исследования (01.01.2019) и по причине несоответствия вида стоимости (кадастровая и рыночная).
Относительно возражений представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что в заключении эксперта анализ рынка ограничен и вводит в заблуждение, суд отмечает следующее.
Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 22 249 руб./кв.м. до 47 905 руб./кв.м. Принимаемые объекты-аналоги являются крупными торговыми и торгово-офисными зданиями площадью свыше 5000 кв.м. и территориально расположены в административных границах Приволжского федерального округа в центрах регионов в достаточно широком географическом разбросе, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость (схемы представлены далее).
Количество используемых объектов сравнения, отвечает критерию достаточности. Коэффициент вариации, характеризующий относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического по ценам скорректированных объектов сравнения составил 0,26 (26%) и соответствует среднему разбросу. В соответствии с общедоступным источником: https://www.fd.ru/articles/158998-koeffitsient-variatsii-17-m12
Дополнительно представлены и объекты-аналоги, не принимаемые к расчетам, с обоснованием решений об их неиспользовании (стр. 47 Заключения). Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях (от 49 392 руб./кв.м. до 115 514 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного, в том числе и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (24 294,66 руб./кв.м.).
Довод представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что приведенный анализ некорректен, поскольку на стр. 53-60 экспертизы приведен анализ рынка нежилых помещений в жилых комплексах (в новостройках) г. Ижевска, тогда как объектом исследования является отдельно стоящее здание многофункционального центра, не относящееся к данному сегменту рынка, не может быть принят во внимание в силу следующего.
Представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.
Отклоняются также доводы представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л., согласно которым, в связи с ограниченным рынком, объекты-аналоги N, 2, 3, 5, 6, 7, 8 имеют удельный показатель цены предложения, приближенный к минимальной границе рыночного интервала 22 249 - 37 839 руб./кв. м.
Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости. Принимаемые объекты-аналоги являются крупными торговыми и торгово-офисными зданиями площадью свыше 5000 кв.м. и территориально расположены в административных границах Приволжского федерального округа в центрах регионов в достаточно широком географическом разбросе, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.
Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные в замечаниях (от 49 392 руб./кв.м. до 115 514 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного, в том числе и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (24 294,66 руб./кв.м.).
Довод представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что экспертом неверно охарактеризовано расположение объекта исследования, поскольку указано, что он находится в "районе крупной автомагистрали города", тогда как объект расположен в центральной части района Устиновский г. Ижевска, в окружении плотной высотной многоквартирной застройки, что характерно для "спального микрорайона современной высотной застройки, жилые кварталы", не может быть принят во внимание в силу следующего.
Объект исследования расположен в восточной части города, вблизи пересечения крупных магистралей - <адрес> и <адрес>, на "красной линии". Территориально объект расположен в <адрес>, в квартале, занимаемом объектами смешанного назначения: торгово-сервисного, административно-бытового, придорожного, индустриального и многоэтажного жилого назначения. Квартал ограничен: <адрес> (север), <адрес> (восток), <адрес> (юг) и <адрес> (запад).
Корректировка на местоположение приведена по данным "Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород - 2018. Для цен предложений офисно-торговых объектов.
Все объекты разделяются на группы, согласно атрибутивным признакам, с проставлением коэффициента относительно первого признака.
Культурный и исторический центр - 1,00;
Центры административных районов города - 0,88;
Спальные микрорайоны высотной застройки - 0,81;
Спальные микрорайоны среденеэтажной застройки - 0,74;
Районы вокруг крупных промпредприятий - 0,64;
Районы крупных автомагистралей города - 0,74.
Группировка по вышеуказанным признакам производилась путем визуальной идентификации с помощью Интерактивной кадастровой карты (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), Яндекс-карт (http://maps.yandex.ru/) и Электронной карты-справочника (http://2gis.ru/).
Рассчитывая соотношения коэффициентов объекта исследования и объекта сравнения (Кои/Коа-1), с учетом их визуального представления (стр. 81-83 Заключения), были определены необходимые процентные поправки.
Объект исследования с учетом нахождения вблизи пересечения крупных магистралей - <адрес> и <адрес>, на "красной линии" был отнесен к "Районам крупных автомагистралей города - 0,74" в соответствии с характеристиками указанной группы, обозначенной на стр.60 "Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород - 2018".
Доводы о том, что по расчет корректировки на местоположение в границах федерального округа произведен по данным рынка квартир (стр. 79-80 экспертизы), при этом объект исследования относится к сегменту торгово-офисной недвижимости, имеющей иные ценовые показатели и разницу в уровне цен, отклоняются в силу следующего.
Объект исследования и объекты сравнения расположены в разных городах (центрах регионов) Приволжского федерального округа, поэтому необходимо ввести корректировки на местоположение. Репрезентативные (покрывающие все города) данные о различии в стоимости 1 кв.м. торговой недвижимости в разных городах Приволжского федерального округа на дату определения стоимости отсутствуют. На дату определения стоимости присутствуют данные о средней стоимости 1 кв.м. квартир, расположенных в районах месторасположения объекта исследования и объектов сравнения. Так как цены на жилую недвижимость, аналогично отражают показатели покупательского спроса и общего экономического развития муниципального образования, то эксперт решилиспользовать данные о стоимости 1 кв.м. жилой недвижимости, расположенных в районе расположения объекта исследования и объектов сравнения. Данные по средней стоимости 1 кв.м. квартир по состоянию на декабрь 2018 г., руб./кв.м. были приняты из аналитических данных https://rosrealt.ru (стр.79-80 Заключения)
Доводы о том, что экспертом не анализируется класс качества объектов-аналогов, их оснащение и инфраструктуру внутри зданий (стр. 74-77 экспертизы), что оказывает значительное влияние на формирование рыночной стоимости торгово-офисной недвижимости, отклоняются, поскольку принимаемые объекты-аналоги являются крупными торговыми и торгово-офисными зданиями площадью свыше 5000 кв.м. с сопоставимым уровнем класса качества и инженерной инфраструктуры (информация указана в тексте объявлений на стр.149-153 Заключения). Стандартные (простые) универсальные торговые объекты были отражены в разделе анализа выбора объектов-аналогов и не принимались к расчету (стр.47 Заключения).
Доводы представителя административного ответчика - Холмогоровой О.Л. о том, что экспертом при сравнении объекта-аналога N 1 (<адрес>) - здания 1998 года постройки с объектом исследования 2014 года постройки не применена повышающая корректировка, то есть не произведен анализ года постройки зданий, который отражает их техническое состояние, в частности состояние долгоживущих конструктивных элементов: фундамента, наружных стен, перегородок и т.п. (стр. 74-77 экспертизы), являются несостоятельными в силу следующего.
Принимаемый объект-аналог N 1 является крупным зданием свободного (торгово-офисного) назначения площадью 9 888,8 кв.м. с сопоставимым уровнем класса качества и инженерной инфраструктуры (данные о неудовлетворительном техническом состоянии отсутствовали). Информация указана в тексте объявления (стр.149 Заключения):
В продаже 3-х этажное здание свободного назначения. Эксклюзивность месторасположения и архитектурные особенности здания позволяют использовать его как в качестве офисного помещения: государственные организации, крупные компании, а также под гостиницу, медицинский центр, развлекательный комплекс. Здание находится в историческом, престижном месте - у набережной <адрес>. Активная транспортная и пешая доступность, парковочные места (клиентская, служебная), оригинальный фасад здания и современная внутренняя отделка помещений. Комплекс систем коммуникаций. Современные технологии.
Довод о том, что объект-аналог N 7 (<адрес>), имеющий имущественные права - право общей долевой собственности, не сопоставим с объектом исследования (полное право собственности), а в случае его применения необходимо использовать повышающую корректировку, является некорректным, поскольку на стр. 73 Заключения к указанному объекту-аналогу была применена первоначальная повышающая поправка: по объекту-аналогу N 7 принимается значение удельной стоимости продажи с учетом продаваемой доли (90,61%) = 37 839 = 34 286 / 0,9061
Оценивая возражения относительно того, что отказ от использования доходного подхода к оценке некорректен, поскольку в г. Ижевске активно представлен рынок аренды торгово-офисной недвижимости, считаю необходимым отметить следующее.
На стр. 66 Заключения эксперта представлен раздел "Обоснование выбора подходов и методов оценки", характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета.
Обоснования представлены следующими выводами: рынок продажи коммерческой недвижимости в административных границах Приволжского федерального округа в центрах регионов развит в достаточной степени для определения стоимости объекта исследования сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж; оценка объекта исследования в рамках доходного подхода в данном случае не является необходимой по причине наличия корректной и достаточной информации о ценах сделок (предложений) подобных объектов, а так же с целью исключения необязательных (лишних) погрешностей при расчетах методами доходного подхода и по причине невозможности спланировать с достоверной точностью изменения доходной и расходной части по объекту недвижимости в среднесрочном прогнозном периоде.
В обоснование доводов о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы административный ответчик ссылается на указанные нарушения экспертного заключения.
В соответствии с частью 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).
Поскольку в материалах дела имеется достаточная совокупность доказательств, позволяющая разрешить настоящий спор по существу, ходатайство представителя административного ответчика БУ УР "Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества" - Холмогоровой О.Л. о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы, заявленной в судебном заседании в суде первой инстанции, удовлетворению не подлежит.
Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ N-ЗЭ, участниками процесса не представлено.
Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.
Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представленный административным истцом Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью "Перспектива", не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.
Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N-ЗЭ.
Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.
Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ N-ЗЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
В данном случае требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 1 125 669 000 руб. как наиболее достоверный.
Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административного истца, а потому его требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, является обоснованным.
Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года.
Судом констатируется, что административным истцом названный пятилетний срок не пропущен, поскольку оспариваемые результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2019 года, а административный иск подан в суд 17 июня 2020 года.
Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Лакшми" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - Многофункционального центра на пересечении <адрес> с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадь N кв.м., количество этажей: 5, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, в размере 1 125 669 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления общества с ограниченной ответственностью "Лакшми" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 17 июня 2020 года.
Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 100 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Общества с ограниченной ответственностью "РегионЗемОценка" (N).
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Мотивированное решение по делу составлено 11 марта 2021 года.
Судья Верховного Суда
Удмуртской Республики Г.Р. Багаутдинова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
