Дата принятия: 05 апреля 2019г.
Номер документа: 3а-226/2019
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 5 апреля 2019 года Дело N 3а-226/2019
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.
при секретаре Новоселовой Н.П.
с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,
представителя административного ответчика Мальцевой В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Хлеб" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Хлеб" обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здание столовой, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 1326,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 797 076 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 1 января 2018 года и составила 22595 204,90 рублей. Согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату составила 2797076 рублей. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере, так как принадлежащее ему здание включено в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.
Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края МальцеваВ.М. в судебном заседании возражала об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на обстоятельства, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Заинтересованные лица ГБУ "ЦТИ Пермского края", ФГБУ "ФКП Управления Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив административное исковое заявление, письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО"Хлеб" является собственником здания столовой, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 1326,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, что подтверждается сведениями единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК "О налоге на имущество организаций на территории Пермского края" установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.
В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края N 756-п от 29 ноября 2018 года "Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13 ноября 2017 года N 141-ПК, в названный Перечень включено здание с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.
Поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости составила 22595204,90 рублей и определена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Таким образом, поскольку для спорного помещения установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра на основании установления ее в размере рыночной стоимости названного объекта недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания с кадастровым номером **, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 15/О-19 от 28 января 2019 года, составленный оценщиком ИП К.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик произвел анализ рынка объектов недвижимости на территории Пермского края за 4 квартал 2017 года, отнесенных к объектам коммерческой недвижимости (офисных помещений). На основании проведенного анализа оценщик пришел к выводу, что диапазон цен, устоявшийся на рынке купли-продажи торговой недвижимости в городе Очер составил от 130,42 до 7802,46 руб./кв.м.
В отчете объясняется выбор затратного подхода (с использованием метода сравнительной единицы), сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки и приводятся обоснования отказа от применения доходного подхода. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток. Результаты полученные двумя подходами согласованы.
Выводы оценщика объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у оценщика соответствующей специальности. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.
Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства иного размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлены.
Доводы возражений административного ответчика о неверном исчислении оценщиком средней цены сделок, анализ которых был проведен, опровергается содержанием справки об исчислении средней цены по всем сделкам.
Вопреки возражениям административного ответчика о необоснованном отсутствии корректировки на изменение цен с октября 2016 года по октябрь 2017 года оценщиком принята во внимание справка аналитической компании ООО "АЦ-Консалтинг", подтверждающая отсутствие динамики на рассматриваемом рынке. Указанные обстоятельства административным ответчиком не опровергнуты, изложенные возражения основаны на предположениях.
Доводы административного ответчика об отсутствии указания в отчете на источник осведомленности о техническом состоянии объектов-аналогов опровергаются содержанием объявлений и приложенных к ним фотоматериалами, которые анализировались оценщиком.
Нельзя признать обоснованными доводы административного ответчика, что в рамках затратного подхода оценщиком не верно подобран объект сравнения из применяемого сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости, поскольку принятый оценщиком аналог в последующем получил соответствующую корректировку на этажность, что не противоречит пункту 10 ФСО N 1.
Доводы представителя административного ответчика о необоснованном исключении суммы НДС из определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки являются ошибочными, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства.
Согласно статье 146 Налогового кодекса объектом налогообложения налога на добавленную стоимость является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Цель и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298 результатом оценки является итоговая величина. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации.
Объект оценки в отношении которого установлены рыночная стоимость, может быть отчужден на открытом рынке посредством публичной оферты. Следовательно, в момент совершения сделки по цене равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС.
Между тем, в данном случае рыночная стоимость объекта оценки определена для целей установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере, равном его рыночной стоимости. То есть, определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что свидетельствует об обоснованности исключения суммы НДС в данном случае.
Доводы возражений заинтересованного лица ГБУ "ЦТИ Пермского края" об отсутствии факторов, ухудшающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, позволяющие предположить, что стоимость 1 кв.м. может быть ниже средней стоимости аналогичных объектов опровергаются содержанием отчета на странице 24 на которой оценщиком приведены сведения о местоположении объекта оценки, в районе низкой активности с точки зрения рынка недвижимости, о площади (крупная) объекта оценки, о физических характеристиках (неудовлетворительное состояние).
Вопреки доводам возражений заинтересованного лица анализ рынка недвижимости проведенный при составлении иного отчета, в том числе в рамках государственной кадастровой оценки не имеет преюдициального значения и не свидетельствует о необоснованности представленного административным истцом отчета.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.
Суд считает, что отчет об оценке не содержит нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки. Использованная оценщиком информация является достоверной, достаточной, проверяемой.
Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости предмета спора, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.
Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 13 февраля 2019 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Хлеб" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здание столовой, назначение: нежилое, с кадастровым номером **, общей площадью 1326,3 кв.м., расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2 797 076 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 13 февраля 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда через суд, вынесший решение в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме - 10 апреля 2019 года.
Судья (подпись)
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
