Дата принятия: 02 июня 2020г.
Номер документа: 3а-225/2020
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июня 2020 года Дело N 3а-225/2020
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург
02 июня 2020 года
Номер производства 3а-225/2020
Резолютивная часть решения объявлена 02 июня 2020 года.
Мотивированное решение изготовлено 04 июня 2020 года.
Свердловский областной суд в составе
судьи Полевщиковой С.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания с использованием средств аудиозаписи Зайнуллиным И.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело
по административному исковому заявлению Лебедева Александра Владимировича
к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,
с участием заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрации Новоуральского городского округа, Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа,
о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,
установил:
Лебедев Александр Владимирович (далее - административный истец) обратился в Свердловский областной суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 22 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N (далее - земельный участок) в размере его рыночной стоимости 11395 000 руб.
В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 19 декабря 2019 года N 077/ЗП/19, составленный оценщиком О., являющейся индивидуальным предпринимателем.
В судебном заседании принял участие представитель административного истца Жвакин А.В., который заявленные требования поддержал; заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика, составившего отчет об оценке.
Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" по УФО, администрация Новоуральского городского округа, Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, в судебное заседание представителей не направили.
На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело при имеющейся явке.
Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля - оценщика О., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Как следует из материалов административного дела, административный истец является арендатором земельного участка общей площадью 6 300 кв. м., расположенного по адресу: ....
Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка была осуществлена 22 января 2015 года на основании заявления от 16 января 2015 года N 35-1631621, межевого плана, подготовленного в результате выполнения работ в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: ...,
....
Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка является 22 января 2015 года.
В связи с тем, что постановка на кадастровый учет земельного участка произошла после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки - 01 января 2015 года и до утверждения ее результатов - 09 октября 2015 года, кадастровая стоимость земельного участка была определена заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка была определена с применением удельного показателя кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка с кадастровым номером N в размере 2977,12 руб./кв.м. и составила 18755856 руб.
Результаты определения кадастровой стоимости отражены в Акте определения кадастровой стоимости от 24 октября 2015 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 октября 2015 года.
Административный истец, выразив несогласие с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка, 30 декабря 2019 года обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия), которая уведомила его 13 января 2020 года об отказе в принятии заявления к рассмотрению, так как оспариваемая величина кадастровой стоимости земельного участка в размере 18755856 руб., определенная по состоянию на 22 января 2015 года является архивной и не может быть оспорена в Комиссии.
Считая свои права нарушенными, и подлежащими восстановлению, административный истец обратился с административным иском в суд, представил в суд отчет об оценке от 19 декабря 2019 года N 077/ЗП/19, составленный оценщиком О., являющейся индивидуальным предпринимателем, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки - 22 января 2015 года составила
11395 000 руб.
Как предусмотрено статьей 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В судебном заседании О. была допрошена судом в качестве свидетеля и после предупреждения её об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, подтвердила изложенные в отчете выводы.
Из пояснений свидетеля следует, что оцениваемый земельный участок расположен по адресу: ..., относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под объектом незавершенного строительства.
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства.
Согласно зонирования территории г. Новоуральск объект оценки расположен в зоне ОД-2 (городская комплексная общественно - деловая зона с жилой застройкой).
Приняв во внимание количественные и качественные характеристики земельного участка, текущее и фактическое использование земельного участка, оценщик пришел к выводу, что объект оценки относится к сегменту рынка земель населенных пунктов предназначенные для размещения административных (офисных) объектов.
При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж.
Отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве трех штук находятся в одном сегменте рынка с объектом оценки, точно установлены их площадь, местоположение и кадастровые номера.
Исходя из ретроспективности оценки на 22 января 2015 года, оценщик ввел корректировки на торг, на передаваемые права, на площадь, на местоположение, на наличие коммуникаций.
В результате чего рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 22 января 2015 года составила 11395 000 руб.
Проверив представленный административным истцом отчет на соответствие законодательству об оценочной деятельности, оценив показания свидетеля О. в их совокупности с представленными доказательствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний свидетеля, на основании следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены статьей 11 Федерального Закона N 135-ФЗ, а критерии оценки - закреплены в ФСО N 1 и ФСО N 3.
По общему правилу, отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Вопрос об оценке соответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в связи с чем, предъявляются особые требования к квалификации лица, производящего оценку.
Из содержания отчета судом установлено, что оценку земельного участка провел оценщик О., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости" от 20 декабря 2017 года.
В соответствии с требованиями п. 6 ФСО N 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком О.
Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках земельного участка (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объекта оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения земельного участка.
Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки - 22 января 2015 года.
Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий.
В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.
Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.
Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок.
Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.
Доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, административными ответчиками не указано.
Ходатайств о назначении судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Руководствуясь положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка 11395 000 руб. на дату оценки - 22 января 2015 года.
На дату рассмотрения настоящего дела судом установлено, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является "архивной", поскольку новая кадастровая стоимость была определена по состоянию на 24 декабря 2019 года.
Сведения об актуальной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 декабря 2019 года.
При таких обстоятельствах, суд устанавливает по состоянию на 22 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 11 395 000 руб., на период её действия с 24 октября 2015 года по 24 декабря 2019 года.
При определении даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
Датой обращения административного истца в Комиссию при Управлении Росреестра по Свердловской области является 30 декабря 2019 года.
Руководствуясь статьями 103, 106, 111, 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Лебедева Александра Владимировича о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, удовлетворить.
Установить по состоянию на 22 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 6 300 кв.м., на период её действия с 24 октября 2015 года до 24 декабря 2019 года, в размере его рыночной стоимости 11395 000 (одиннадцать миллионов триста девяносто пять тысяч) руб.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 декабря 2019года.
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы.
Судья С.Н. Полевщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
